不動産の損失を計算上なかったことに

家族信託における税務ポイントの一つに「損益通算禁止」が挙げられます。これは、「信託財産である不動産から生じた損失はなかったものとみなす」という税務上の取扱いです。

信託財産から生じた損失は、原則として損金になりますが、その損失が不動産所得に関するものである場合、2006年(平成18年)以後は、不動産所得の計算上なかったものとされるのです(租税特別措置法41の4の2①)。

信託不動産の損失はそれ以外の所得と通算できない

したがって、1年間(1/1~12/31)において信託財産から生じた不動産所得に係る損失は、当該信託財産以外からの所得と相殺することはできませんし、また当該損失は「なかったもの」とみなされる以上、翌年以降に繰り越すこともできないことになります(図表1)。

損益通算のイメージ図
損益通算のイメージ図

つまり、受託者たる子が管理する信託不動産と、信託財産に入れていない(親自身が管理する)所有権の不動産とを併用して持っている場合、信託不動産において年間を通じて生じた損失を、所有権不動産において年間を通じて生じた所得と通算して、利益を圧縮することができないのです。

一方、信託不動産から生じた所得は、所有権財産から生じた不動産所得に係る損失と損益通算することができます。なぜ、信託財産から生じた損失だけ無かったことにされるのかといいますと、過去において所得の大きな個人の方が、信託の仕組みを使って多額の損失を敢えて作ることで、課税所得を圧縮するという節税策が流行ったことを受けて、税務的に対抗手段が講じられたと聞いてます。

アパート2棟を所有するオーナーの例で考える

たとえば、賃貸アパートを2棟所有している高齢のオーナーが、一つのアパートを信託財産に入れて管理を託し、もう一つのアパートは所有権のまま自分が管理するとします。

そうすると、どちらのアパートの賃料収入もオーナーの所得になるので、2つの収入をまとめて確定申告することになります(確定申告では、所有権不動産と信託不動産の所得は分けて集計した上で合算することになります)。

そして、信託財産に入れたアパートの大規模修繕を行い、年間を通じて経費が収入を上回り損失が生じた年があれば、その年の確定申告においては、信託財産における損失はなかったものとみなされ、所有権財産からの所得全体について所得税の課税対象になります。

不動産全てを信託するのかどうか家族会議で熟慮を

結論としては、収益不動産を複数保有している親にとっては、すべてまとめて信託財産に入れるのか、それとも保有不動産の一部を信託財産に入れるのかについてはきちんとした検討が必要になります。また、信託契約をスタートする前に年間収支がマイナスになるような大規模修繕を済ませるなど、場合によっては信託財産に入れるタイミングもはかる必要が出てきます。

以上を踏まえますと、親と子がみんなで話し合う“家族会議”の場が必要であることは勿論、法務・税務・不動産等に関する専門家を交えた家族信託の設計が必要であることをご認識頂きたいです。

複数の信託契約の損益は通算できない

「損益通算禁止」となる税務上の取扱いがもう一つあります。それは、不動産を信託財産とする信託契約が複数ある場合(受益者が同じことが前提)、年間収支の計算は信託契約ごとに完結しなければならず、契約をまたいだ損益通算はできないというものです。

実務においては、親が保有する複数の不動産を目的別・承継者別等で複数の契約に分けることは少なくありません。信託契約を複数に分けることを検討する場合には、税務的な見地からの検討も必要となります。

前回は、税務署に申告する必要書類について解説しました。

引き続きこの連載では、家族信託に必要な知識やトラブル予防策を読み解いていきます。