家族信託は土地活用にも使える！　親の認知症や死後にも効果があるメリットとは

1. 土地活用ができる信託とは

1-1. 自分以外の誰かに土地活用を依頼できる

家族信託を使えば、土地活用を子どもなど、自分以外の誰かに任せることができます。
「うちは管理会社に任せてるから」
と言う方もいるかもしれませんが、不動産管理会社とは権限が大きく違います。

管理会社がやってくれるサービスは、賃料の回収や家屋の場合の入居者の募集を手伝ってくれるなどですが、意思決定は不動産所有者（大家）がおこないます。

家族信託では、意思決定までも子ども等に任せることができます。
家族信託は、不動産などの所有権を「財産権」と「名義」とに分け、「名義」のみを子どもに変えることで、子どもに不動産の管理処分などの権限だけを先に渡すことができる制度です。「名義」を変えるけれど、「財産権」は所有者のもとに残るため、贈与税や不動産取得税などを課税されること無く利用できます。

不動産所有者を「委託者」、任される子ども等を「受託者」、不動産から利益を受ける者を「受益者」と呼びます。

わかりやすくするために、所有者を父親、受託者を子どもとする家族で説明をしていきます。

1-2. 自分の土地を他人へ託すメリットがある

地主など先祖代々の土地を承継してきた方の場合に根強いですが、土地は家族の生活と繁栄のために活用したいというニーズを持っています。

それを阻害する要因として、所有者である父親の認知症悪化があります。父親の認知症が悪化し、契約等ができなくなると土地活用もできなくなります。

信託などは利用せずに父親の代わりに子どもが手続きしているケースもあります。これは父親が元気だという前提のもとで動くことができるのです。父親の判断能力がなくなると、子どもが代理をすることはできなくなります。

認知症が悪化した後に利用できる制度として、成年後見制度があります。これは認知症である父親の財産を守るために第三者が代わりに財産を管理し、契約を締結する制度になっています。

一方で、成年後見制度は使いづらい理由が三つあります。
①子どもなどの親族がなれない可能性が高い
②本人以外の家族のために使うことが制限される可能性
③増えるか減るかわからない事業投資はストップする可能性がある

①後見人に親族がなれない可能性が高いです。後見人に誰を選ぶのかは家庭裁判所が決めます。

家庭裁判所の出す統計資料を見ると令和元年度の統計でも家族ではなく専門家が選ばれた割合が全体の70%以上となっています。親族が選ばれた割合が全体の20%程度になります。10人が利用しようとして、親族がなれるのは2人程度ということになります。

専門家が選ばれると、父親の通帳や印鑑などは家族の管理から、専門家の管理に移ります。

また、②家族のために使う事は著しく制限される可能性があります。
成年後見制度は、家庭裁判所がその利用を監督します。本人の財産を守る事が主目的になりますので、本人ではない家族のために財産を使う事には柔軟に対応できる仕組みにはあまりなっていません。

③土地活用にはそもそも向かない。
土地活用、不動産事業と言い換えてもよいですが、先行投資等が必要になる場面があります。一方で、将来儲かるかどうかわからない投資に対して、本人の財産を減らす可能性があると認識され、事業自体が進められなくなる可能性があります。

もしも、親が認知症になっても、土地を活用し事業をできるようにしておきたい場合には、家族信託で準備をしておくことがとても有効です。

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1-3. 家族信託は身内で信託契約を結ぶこと

家族信託は、不動産などの財産について、管理運用権限や意思決定権限を財産権と切り離し、子どもなどの親族に任せる契約です。

家族信託をしておけば、不動産を持つ父親の認知症が悪化したとしても、その影響を受けずに子どもが不動産事業を進めることができます。家賃を受け取ることや不動産自体を売却し、お金に変えることも可能です。

得たお金は父親の財産なので、父親やその扶養家族の生活費や医療費、介護施設のための費用に利用することになります。子どもが自分のポケットマネーにすることはできません。

不動産を売却する場合には、信託契約書の中に不動産の処分権限のあることを明示しておく必要があります。

2. 土地活用に家族信託を利用するメリット・デメリット

2-1. 委託者の状況に関係なく、受託者が土地を管理・活用できる。

不動産は生き物です。土地を活用して事業をしていきたい場合には、周辺の環境や競合などを分析して柔軟に対応していくことが必要になります。時期を逃してしまうと、思うような成果につながらない可能性もあります。

特に父親の認知症が悪化してしまった場合には、契約等ができず、計画を進めていくことができません。

家族信託を、父親と子どもの間で結んでおけば、たとえ父親が寝たきりになってしまって意思表示ができない場合であっても、子どもが土地活用についての意思決定を行い、事業を進めていくことができます。そして得たお金で父親の入院費用や生活費を支払っていくことができます。

アパートなどの収益不動産の場合には、リフォームをしたり建て替えたりなども、父親に代わって子どもが行うことができます。

実際に相談を受けた方の中には、父親が元気な間に子どもに不動産事業を引き継ぐことができ、不動産経営のノウハウを実践の中で伝えていける効果もあると喜ばれていました。

2-2. 土地の共有名義を回避できる

相続によって、土地の所有がきょうだい3人になっているなどのケースでも家族信託は有効です。

この場合に、土地を賃貸や処分、建物を建築して利用する場合など、全てにおいて共有者全員の契約書への署名押印が求められます。

きょうだいの1人が遠方にいたりすると手間や時間がかかること。また、1人が認知症悪化や寝たきりになっていて契約能力が無くなっている場合には、他の2人だけだと不動産を動かすことが全くできなくなります。

共有者の数だけリスクがあるということです。ここで家族信託が活用できます。

不動産を兄弟ABCの3人で共有している場合、BCがAに家族信託することによって、A1人で不動産の管理運用や処分をできます。

できること例

• 建物建築会社との契約
• 借主がいる場合の賃料の回収
• 入居者募集している場合の新規入居者との賃貸借契約
• 不動産を売却する場合の売買契約及び登記
• 部屋のリフォームや、改修工事等

そして、不動産から出た収益はABCがそれぞれの持ち分に応じて受け取ることができます。

たとえ、BまたはCが認知症悪化等により契約ができなくなったとしても、Aはその影響を受けずに引き続き共有不動産の管理運用処分を行うことができます。

2-3. 土地活用に成年後見制度は利用できない

先に記載しましたが、土地活用には成年後見制度は利用が困難です。成年後見制度と家族信託とで「できること」と「できないこと」を比べてみたときに下記のようなカタチになります。

2-4. 不動産取得税、贈与税がかからない

家族信託のメリットの一つとして父親から子どもに信託をして、不動産の名義が変わっても、不動産取得税や贈与税はかからないことがあります。

これは管理処分権限のみ子どもにうつり、父親のもとに財産権が残るという信託の性質からです。そのため余計な税金がかからずに済みます。
ただし、相続が起きたときには相続税がかかるので、家族信託をしても相続税の節税効果はありません。

2-5. 専門家の少なさや、長期間における関係者の拘束

家族信託は良いことずくめのように見えますが、デメリットもあります。

①ルールが明確になっていない部分がある
②対応できる専門家が少ない
③信託した不動産については他の不動産との損益通算や損失の繰越しができない
④長期間の契約に及ぶため関係者が縛られる

①について、新しい制度なので、学説が分かれていて結論がでていない点がまだまだあります。明確になっている部分、不明確な部分を理解している専門家を頼る必要があります。

②対応できる専門家が少ないこともデメリットです。可能であれば、信託契約を作るだけのサポートだけでなく、信託契約を結んだ後のフォローも経験している専門家を選ぶべきと私は思います。

信託契約書を作った後、信託が終わった場合や状況が変わり内容を変更したい場合などに対応できる専門家の方が安心なためです。

契約書を作るところまではしたが、その後の事情の変更に、当初の専門家が対応してくれず、連絡が取れなくなってしまったため、利用者様が困って相談に来られたということもありました。

③のデメリットは、土地活用やアパート経営などの場合には特に重要です。信託している不動産事業は、たとえ赤字が出たとしてもゼロと扱われ、他の事業との損益通算や赤字の繰越ができません。

大規模修繕などをする場合には、毎年の減価償却で経費計上できるように、税理士の方とも相談することをお勧めしています。

④信託契約は結んで終わりという契約ではありません。むしろ契約を親子間で結んだ時からスタートします。長いものだと数十年続く可能性もあります。そのため契約書の内容が長期間の信託にも対応できるようになっていないと、信託契約書内に書いていないからできないということにもなりかねません。

例えば、今の受託者（子ども）が事故などにあってしまったら次の受託者はどうするのかなど、万が一のための決め事をしておくことも必要です。

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3. 家族信託で不動産を売買するポイント

3-1. 家族信託で不動産を買いたい時のポイント

信託されたお金で不動産を購入した場合、購入した不動産も当然に信託財産となります。そのため購入時の不動産登記の手続きで、信託の登記も併せて行う必要があります。また、信託されたお金が不動産の購入資金に足りない場合には、追加で信託をすることもできます。

不動産を購入する場合に、融資を受ける方もいます。ただ、信託の受託者が銀行と融資契約を結び融資を受けた場合に、「相続税の債務控除の対象となり相続税を減らせるのか？」という問題があります。まだ最終的な結論は出ていません。なので、税理士の先生とも相談して進めていく必要があります。

3-2. 家族信託で不動産を売りたい時のポイント

家族信託で不動産を売却する場合には、信託契約書の内容に不動産の処分権限があるかどうかがポイントです。処分権限がなければ売却はできません。

処分権限があれば、受託者である子どもの裁量で売却をすることができます。売却代金を受益者である父親の生活費や医療費のために使うことができます。

不動産に抵当権がついている場合には、抵当権を抹消しないと売却ができないので、専門家と相談することをお勧めします。

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4. まとめ

認知症対策という面で、土地活用やアパート経営と家族信託とは相性がいいです。
成年後見制度と比べて、広い権限を受託者である子供に渡せるためです。但し、確実に機能させるためには契約書作成までの流れや信託契約書の内容の作り込みがとても大事です。

特に先祖代々引き継いできた土地建物の場合、次の世代にも揉めないで引き渡せるかどうかが大事だと私は考えています。そのためには、他の相続人（財産を引き継がない子供など）にも参加してもらって、生前に家族会議をしておくことが有効です。

土地活用やアパート経営は建物を建てて終わりというような短期的なものではなく、長期間にわたって行っていくものです。手間もかかります。
そのため、家族信託を組み合わせる場合には、長期間続くことに対応できる内容にしておかないといけません。

認知症対策だけでなく、子どもに不動産事業を引き継ぎ、経営のノウハウも実践的に承継していけるため、不動産事業と家族信託の組み合わせはお勧めです。

（記事は2020年4月１日現在の情報に基づきます）