遺産を売却して分ける換価分割とは　公平性の一方で資産を失う欠点も

1. 換価分割とは

換価分割とは、遺産を売却し売却代金を法定相続分に従って分配する分け方です。
たとえば4,000万円の不動産が残され、配偶者と2人の子どもが相続するケースを考えてみます。不動産が4,000万円で売れて諸経費が350万円かかったら、手元に残るのは3,650万円です。
配偶者の法定相続分が2分の1、子どもたちの法定相続分がそれぞれ4分の1ずつなので、配偶者が1,825万円、子ども達がそれぞれ912万5千円ずつお金を受け取って分割します。

2. 換価分割のメリット

2-1. 公平に遺産分割できる

換価分割すると、公平に遺産分割できます。現物分割のように誰か1人だけが遺産を取得することはありません。代償分割でも不動産の評価方法の違いや不動産の急激な価格変動によって不公平感が生まれるケースがありますが、一定の時点で売却してはっきり現金を分ける換価分割の場合にはそういった問題もありません。

2-2. 評価を巡る争いが発生しない

代償分割するときには、不動産を評価しなければなりません。しかし不動産の評価方法には「路線価」「公示地価」「市場価格」「鑑定評価」などいろいろな種類があり、一律ではありません。市場価格も「定価」があるわけではないので査定する不動産会社によってまちまちです。そこで代償分割するときには、評価額を巡って相続人間で争いが発生しやすくなっています。
換価分割なら、シンプルに不動産を売ってお金を分けるだけなので、評価に関する争いが発生しません。

2-3. 代償金の用意も不要

代償分割をするには、不動産を取得する人がまとまった代償金を用意する必要があります。代償金を払えない場合には代償分割できません。
換価分割なら、相続人の誰にも資力がないケースでも問題なく進められます。

3. 換価分割のデメリット

3-1. 安くしか売れない可能性がある

換価分割をするとき、相続人たちは「できるだけ相続問題を早く終わらせたい。早く売ってしまいたい」と考えるケースが多々あります。しかし売り急ぐと不動産は安値でしか売れない可能性が高まるので、相続人全員が損をすることも少なくありません。

3-2. 諸経費が引かれる

換価分割するとき、不動産の売却代金が全額手元に入ってくるわけではありません。不動産仲介手数料等の諸経費も引かれるので、入ってくる金額が期待していたより少なくなるケースが多々あります。

3-3. 資産が失われる

換価分割すると先祖代々伝わってきた不動産や親が残してくれた資産を失ってしまう結果となります。不動産を所有していると将来的に価値が上がる可能性もありますし、賃貸活用して利益を得られる可能性もありますが、売却するとそういった活用や売却によって利益を得る可能性も失われます。

3-4. 税金が発生するケースがある

換価分割を選択すると、相続税以外に「譲渡所得税」が発生する可能性があります。ただし相続税を支払った場合、確定申告することによって所得税が軽減されます。

4. 換価分割しやすいケース

以下のようなケースでは換価分割が適しています。

4-1. 誰も相続を望まない

相続人のうち誰も対象遺産の相続を望まないなら、売却して分けるのがスムーズで全員が満足できるでしょう。

4-2. 公平に相続したい

完全に「公平」に相続したいなら、換価分割が最適です。現物分割や代償分割は完全に公平にはなりませんし、共有にすると将来のトラブル要因となるためです。

4-3. 代償金を支払えない

財産の取得を望む相続人がいても代償金を払えなければ代償分割できません。その場合、換価分割が適しています。

4-4. 相続税の納税資金にしたい

相続税の納税資金が足りない場合、不動産を売って納税資金に充てる方法が効果的です。
換価分割すると、思ったより手元に入ってくるお金が低くなったり税金が発生したりするリスクもあります。後悔のないように、税理士や弁護士などの専門家に相談しながら相続手続きを進めていきましょう。

（記事は2020年1月1日時点の情報に基づいています）