相続などによって土地を所有しているものの、活用方法に悩んでいるケースは少なくありません。土地はただ持っているだけでは、維持費や固定資産税などの税金がかかるだけです。一方、その土地のニーズにあった活用ができれば、安定的な収益を得られるだけでなく、地域に貢献できます。土地活用の基本に加え、お勧めの方法とそれぞれのメリットやデメリットについて、土地活用の相談を多く受ける不動産コンサルティングマスター兼相続対策専門士が解説します。
目次
土地活用をするメリットとしては、主に以下の3点が挙げられます。
老朽化している状態のまま建物を所有したり、更地のまま放置したりしてしまうと、建物管理や雑草伐採、あるいは定期清掃などで多くの費用がかかってしまいます。しかし、アパート経営などによって土地を活用することで、利用料や賃料収入など定期収入が見込めます。
土地を更地のまま所有している場合、固定資産税の軽減措置を受けることができません。一方、土地活用でアパートのような賃貸用建物を建築すると、土地の固定資産税を安くすることできます。アパートは住宅であることから、課税標準は3分の1に減額され、また200㎡以下の部分は小規模住宅用地に該当し、課税標準は6分の1に減額されるためです。
さらに賃貸用建物を建築すると、土地の評価額が下がるため、相続税の節税効果があります。
上記のような節税効果はすべての土地活用にあるわけではありません。しかし、かりに固定資産税の軽減措置を受けられない方法を選んだとしても、利益を得ることで、税金分をまかなうことができます。
土地は経済面だけでなく、思い入れという側面も持ち合わせています。先祖代々受け継がれてきた土地、自分自身が生まれ育った思い出のある土地であれば、簡単に手放すことができない方も多くいるでしょう。居住できなくても土地を活用して収益を上げることができれば、経済的な理由で手放さなくてはならない状況を避けられます。
土地活用を検討している場合、そのデメリットとリスクを事前に把握しておけば、負の側面を最小限に抑えられる可能性が高まります。
土地を活用して収益を上げるには、マンションや貸倉庫を建てたり、民泊ができる状態に建物をリフォームしたりするなど、初期コストがかかります。建物をそのまま利用して収益を上げられる物件でない場合は、整地費用や建築費用が必要になります。自己資金を取り崩したり、融資を受けたりするなど、一定額の支出は避けられません。
マンションやアパート、貸倉庫などの経営は、立地によっては賃借人を見つけられないケースや、賃料を高く設定できないなどのリスクが発生します。施設を経営しても利用者が少なく、赤字経営になるケースもあります。その土地に適した活用方法を選ばなければ、経費が収益を上回ってしまう可能性があることも考慮しなくてはなりません。初期コストにローンを利用していた場合、収益からローンを返済できず、自己資金から捻出しなくてはならない状況に陥る可能性もあります。
どの土地活用の方法が最適かは、所有する土地の場所や広さ、あるいは形状、土地活用をする人の属性や資産状況に左右されます。土地活用の目的を明確にする必要もあります。
相続した土地の立地によって、どんな活用方法が適しているかは異なります。そのため、立地に注意してプランを考えることがとても重要です。
大学や専門学校が近いならワンルームや1Kのアパート経営、都心のターミナル駅に直通で行ける立地ならファミリー向け、音楽大学の近くなら防音マンション、郊外の幹線道路沿いの広い土地なら物流倉庫など、立地や用途地域、広さなどの特性を見極めることが大切です。誤った計画を立てると収益をそれほど得られなくなる可能性があります。
土地活用を進めるにあたって、運用に回せる資金や融資を受けられる金額は、その人の属性や資産状況によって異なります。木造アパートではなく、エレベーター付きの立派なマンションを建築して経営したいと考えても、資産や年収が条件に満たない場合、金融機関がお金を貸してくれないというケースも考えられます。無理なローンを組むのはリスクが高いため、自分に合った活用方法を選択することが大切です。
土地活用は、何のため、何をめざして行うのかといった経営哲学を持つことが重要です。子どもや孫に相続対策をしたいのか、建物を建築しテナントを埋めて売却したいのか、収益を上げて老後の備えにしたいのか、土地活用をもとに収益不動産を増やして投資家になりたいのか、現状維持できれば十分で社会貢献のために活用したいのか、趣味のために活用したいのかなど、人によって目的はさまざまです。何を主軸にするかを決めておくことは、土地活用において重要です。
主な土地活用としては、以下の15個の選択肢があります。
それぞれのメリットとデメリット、向いている土地や必要坪数などを紹介していきます。
【メリット】複数の部屋を貸すことにより、空室によるリスクヘッジがしやすい利点があります。安定的な賃料収入がある場合は、物価が上昇傾向になるインフレに対しても強いと言えます。
【デメリット】立地がよくなければ、空室リスクや災害リスクが生じ、安定した賃料収入を得ることができません。
【向いている土地】アパート経営は一定の人口がいる街に向いています。60坪以上が望ましいですが、都心部では20坪程度から検討可能です。
【節税効果】住宅であることから、土地の固定資産税が安くなります。貸家建付け地や小規模宅地の特例による相続税の節税に加え、備品代や修繕費などを経費にできるため所得税が圧縮でき、節税につなげられます。また、赤字の場合はほかの所得との損益通算が可能です。減価償却による税の繰り延べで節税効果を得られる可能性もあります。
【初期投資】建物を建てるため、当然、初期費用が多くかかります。
【メリット】アパートよりも規模が大きく、多くの家賃収入を得られます。
【デメリット】アパート経営と同様に、立地がよくなければ、空室リスクや災害リスクが生じ、安定した賃料収入を得ることができません。
【向いている土地】都心エリアの駅から徒歩圏内が理想です。最低30坪は必要で、できれば60坪以上あるとよいです。
【節税効果】アパート経営と同じく、住宅であることから、土地の固定資産税が安くなります。貸家建付け地や小規模宅地の特例による相続税の節税に加え、備品代や修繕費などを経費にできるため所得税が圧縮でき、節税につなげられます、また、赤字の場合はほかの所得との損益通算が可能です。アパートよりも減価償却期間が長いため、税の繰り延べによる節税効果を長く得られる可能性があります。
【初期投資】規模が大きく、また建築資材の違いもあり、初期費用はアパート以上に多くかかります。
【メリット】既存の建物をそのまま活用でき、古いものでも古民家賃貸として貸すことが可能です。入居者同士のトラブルが起こらない点もプラス要素です。
【デメリット】古い木造戸建てはシロアリや雨漏り、設備の故障などのリスクがあります。契約の更新が可能な普通賃貸借契約を結ぶと、自分で使いたくなっても使うことができません。
【向いている土地】駅から徒歩で約15分以内で、20坪以上が妥当です。駐車場のスペースは都心部以外は必須です。
【節税効果】住宅であることから、土地の固定資産税が安くなります。貸家建付け地や小規模宅地の特例による相続税の節税に加え、備品代や修繕費などを経費にできるため所得税が圧縮でき、節税につなげられます、また、赤字の場合はほかの所得との損益通算が可能です。木造の減価償却期間が短いので、節税効果を得られる可能性があります。
【初期投資】老朽化の程度やリフォームをどこまでするかにもよりますが、既存の戸建てを利用すれば初期費用は抑えられます。
【メリット】自宅部分の面積が50㎡以上であれば、低金利の住宅ローンを利用できます。また、オーナーによる自主管理もアパートやマンション経営と比べ容易です。
【デメリット】更地や一戸建て、アパートなどの賃貸物件と比べると売却が難しく、売却時に評価が下がりやすい点はマイナス要素です。音が漏れやすい、設計上の制約が大きい、相続時にトラブルが起きやすいといった面も理解しておくべきでしょう。
【向いている土地】駅から徒歩約15分以内の立地で、20坪以上が望ましいです。
【節税効果】住宅であるため、土地の固定資産税が安くなります。貸家建付け地や小規模宅地の特例による相続税の節税に加え、備品代や修繕費などを経費にできるため所得税が圧縮でき、節税につなげられます、また、赤字の場合はほかの所得との損益通算が可能です。
【初期投資】延床面積が広いぶん、通常の住宅より建築コストが多くかかります。
【メリット】共用部が少なく、多くの部屋数を確保できます。コンセプトを打ち出してほかとの差別化を図りやすい面もあります。
【デメリット】利用者のプライバシー確保が難しく、人間関係が原因で空室が生じがちな傾向があります。時代の変化によっては、シェアハウスのニーズがなくなる可能性もあります。
【向いている土地】都心に近い住宅エリアで、30坪以上が望ましいと言えます。
【節税効果】住宅であることから、土地の固定資産税が安くなります。貸家建付け地や小規模宅地の特例による相続税の節税に加え、備品代や修繕費などを経費にできるため所得税が圧縮でき、節税につなげられます。また、赤字の場合はほかの所得との損益通算が可能です。
【初期投資】共用部を減らせる点でコストを抑えることができます。
【メリット】国内外の観光客を相手に収入を得ることが可能です。
【デメリット】住宅宿泊事業法、通称「民泊規制」により1年の半分しか稼働できません。
【向いている土地】観光地への交通の便がよい場所が適しています。20坪以上は必要です。
【節税効果】小規模宅地の特例により相続税が節税できます。
【初期投資】既存の建物を利用すれば、初期費用は抑えやすいです。
【メリット】コインパーキングはすべての管理を業者に委託するので、初期費用や管理費用を抑えることができます。
【デメリット】コインパーキングは開業に制約となる法律が多く、立地によってはそもそも運営できません。また、整備費用が必要な場合もあります。
【向いている土地】人の多い住宅地や繁華街などが向いています。駐車スペースと精算機が置ければ運用可能なため、5坪あれば経営できます。
【節税効果】小規模宅地の特例により相続税が節税できます。
【初期投資】月極駐車場は、舗装費用や区画費用がかかります。一方、コインパーキングは0円で投資することも可能です。
【メリット】無人で運営できるので人件費がほとんどかかりません。
【デメリット】洗濯機を持たない一人暮らしの学生や若い人が多くないと成り立ちません。
【向いている土地】土地の形状は選びませんが、10坪以上は必要です。
【節税効果】小規模宅地などの特例により相続税が節税できます。
【初期投資】簡易な建物でも可能なので、建設費は抑えられますが、コインランドリーにする設備を導入する費用がかかります。
【メリット】人気エリアの物販や飲食店などは大きな坪単価賃料を得られます。
【デメリット】景気に大きく左右され、不景気や災害時に空室や大幅な家賃減少リスクがあります。
【向いている土地】大都市の路面店を想定すると、30坪以上あるとよいです。
【節税効果】貸家建付け地や小規模宅地の特例により相続税が節税できます。
【初期投資】都心部にビルを建築するとなると、非常に多額の初期費用がかかります。
【メリット】超高齢社会のため、景気に左右されず収益が安定しています。
【デメリット】かかる経費が大きい反面、それに見合うだけの高い賃料を取りづらい側面があります。
【向いている土地】高齢者向けの居住型施設は特に場所を選びません。施設としては50坪以上が必要最低の坪数です。
【節税効果】小規模宅地の特例により相続税が節税できます。また、固定資産税や不動産取得税の軽減や控除が受けられます。
【初期投資】初期費用は比較的多いものの、補助金を活用することで、高額になる初期費用を抑えることも可能です。
【メリット】再生可能エネルギー源で発電した電力を国が定める一定期間、一定価格で電気事業者が買い取る固定価格買取制度により収益が安定します。
【デメリット】売電するための条件を満たす必要があります。発電量は天候に左右され、設備の盗難リスクもあります。
【向いている土地】陽光の多い場所が向いており、50坪ほどの一定の大きさが必要です。
【節税効果】太陽光発電の設置にかかった費用は、減価償却費として経費に計上できます。
【初期投資】太陽光発電パネル、パワーコンディショナーの購入費、架台の取り付けや配線などの工事費、補助金の申請手続きなど、初期投資の費用は多岐にわたります。
【メリット】居住するには騒音が厳しい場所でも設置できます。トランクルーム事業者に一棟貸しできればリスクがありません。管理業者に運営を任せる管理委託形式を利用すれば手間もかかりません。
【デメリット】借地借家法が適用されないため、賃借人は法律的に保護されません。貸主から契約を簡単に解除することができる契約とみなされ、トランクルームは「貸家建付地」として評価されません。これにより、トランクルームはアパートのように相続税評価額が大きく下がることがないことから、相続税の節税メリットが大きくないと言えます。
【向いている土地】オフィスビルやマンションが多く、荷物の保管需要が高いエリアが適しています。道路事情や交通アクセスのよい場所で、最低でも20坪は必要です。
【節税効果】相続税の節税効果は、アパートに劣ります。
【初期投資】アパートほどではないですが、建築費用がかかります。
【メリット】手間がかからない点が大きな利点です。
【デメリット】電気代がかかる一方、収益は小さいです。
【向いている土地】限られたスペースで可能なので、1坪あれば運用できます。
【節税効果】ありません。
【初期投資】非常に小さい投資でスタートできます。
【メリット】管理に労力がかからず、ほかの土地活用への転用がしやすいです。
【デメリット】収益が少なく、資材の種類によっては近隣に敬遠されるおそれがあります。
【向いている土地】市街化調整区域などほかの活用が難しい土地を資材置き場とするケースが少なくありません。ある程度の広さが必要なため、50坪以上あるとよいでしょう。
【節税効果】ありません。
【初期投資】かかりません。
【メリット】地代収入を得られます。
【デメリット】一般的に地代は家賃と比べると低いため、収益は少ないです。売却時に評価が下がる点も認識しておきましょう。
【向いている土地】借り手の需要があれば立地は問いません。坪数も何坪でも問題ないですが、20坪以上が理想的と言えます。
【節税効果】貸している土地が、貸アパート敷地（貸家建付地）、貸駐車場敷地、貸宅地、投資用マンション敷地などについては、小規模宅地等の特例により相続税が節税できます。
【初期投資】かかりません。
初めての土地活用を成功させるためには、特に以下の5点に注意しましょう。
前述のとおり、さまざまな土地活用法がありますが、どの方法でも成功するというわけではありません。そのエリアにニーズがある活用なのかを見極めることが大切です。
たとえば太陽光発電は日照量や売電価格からビジネスになるのかを的確に判断する必要があります。アパートやマンションは通勤圏や通学圏に学校やオフィスがあるのか、またいくら賃貸物件へのニーズがある地域であってもアパートやマンションが建てられすぎていて供給過多になっていないのか、民泊やゲストハウスならば観光として魅力がある場所が近くにあるのかなど、市場をしっかりと調査しなければなりません。
収支計画と聞くと難しく考えがちですが、土地活用をするのであればキャッシュフローのイメージを自ら持つことが大切です。
収入と、管理費や修繕費、ローンの返済額や税金による支出。このバランスを意識するだけでも変わってきます。その収支イメージから、経営後のキャッシュフローの変化や売却した場合にどうなるのかなどのシミュレーションをすることができます。もちろん、細かい収支計算表や決算報告書は、税理士などの専門家に任せて構いません。
不動産会社は仲介が得意な会社、買取再販が得意な会社、相続相談が得意な会社、有効活用が得意な会社など、得意分野と不得意分野があるものです。大切な土地をきちんと活用するためには、その土地に適した活用方法を提案してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
土地活用のコンサルティングが得意な不動産会社に出会うためには、複数の不動産会社に相談するとよいでしょう。最近ではニーズに合わせて相談するためにインターネットで一括で請求できるサービスがあるので、そちらの活用もお勧めします。
金融機関が多く貸してくれると言ったときに、収益が上がった際の収益率を上げようとする目的や、より大きな建物や立派な設備を導入して売り上げを大きくしたい目的で、頭金を少なくかつ借入額を大きくしようと考えがちです。計画どおりに経営が進めばよいのですが、うまくいかなかった場合、返済に追われ資金繰りに苦しんでしまうことになります。
やはり、金融機関からローンを組むときは、一定の頭金を入れることが大切です。あえて頭金を入れずに、手元に資金を置いておく考えもありますが、それであっても、緊急時に備え一定額の余裕資金を持っていることが大切です。
土地は相続税の路線価が時価より低いことや、小規模宅地等の特例など、節税効果を得られやすいと言えます。ただし、それだけを目的にすると、収益力の低い不動産活用方法であっても節税効果が高いので問題ないという判断をしてしまいかねません。
減価償却も税の繰り延べ効果であり、納税の「先延ばし」とも言え、上手に使わないと節税効果は得られません。大事なのは、その土地に合わせた活用方法です。選択を誤ると節税以上に経済的な損失が大きくなってしまいます。
自己資金がなくても土地活用はできますが、選択肢は限定的になってしまいます。土地があり資金が少ないのであれば、初期費用がかからない、もしくはぐっと抑えることが可能な駐車場経営、コインパーキング、資材置き場などを始めることができるでしょうです。いったん、初期費用がかからない活用をして、その後資金がたまってから転用することも可能です。
なお、高収入を得ているサラリーマンであれば、手元にお金がなくても金融機関からローンを受けられる可能性があります。ただし、最近は融資姿勢が厳しめであり、頭金が必要となるケースは多いです。仮にフルローンを受けられたとしても、事業的なリスクは高くなってしまいます。
田舎でも土地活用は可能です。ただし、周辺にはどういったものがあるのか、どういったものならニーズがありそうなのかを調べることが大切です。近隣に同じような事業をしているところがないかなどを調べることも重要です。
土地活用で何をしたいのかによって、適切な相談先は異なってきます。不動産会社によって得意分野や得意なエリアが異なります。やみくもに相談すると、土地の特性に合っていない方法や需要が少ない方法などを勧められるリスクがあります。
どのような土地活用をするかによって、収益性や節税効果が大きく異なります。自身で判断するには難しいケースがあるため、専門家に相談することをお勧めします。
不動産会社やコンサルティング会社にも得手不得手があります。所有する土地や目的に合った適切な土地活用法を提案してくれる専門家に相談できるかたちが理想であり、インターネットで複数の企業にまとめて問い合わせできる「相続会議」の土地活用プラン一括請求サービスの利用も効率的です。
（記事は2024年2月1日時点の情報に基づいています）
