田舎での土地活用は特殊要因がいろいろ

田舎での土地活用では、一般的な土地にはない特殊要因があります。まず、そうした田舎の土地における特殊要因を確認していきます。

田舎は交通アクセスが悪い

田舎の土地は、都会と比べて交通アクセスが悪いことが多いです。土地活用にもいろいろな種類がありますが、多くの場合立地が重要視されます。具体的には、職場や学校への距離のほか、日常生活を充実させるための買い物施設や病院、銀行などへのアクセスです。
田舎の土地はこうした部分へのアクセスが充実していないことが多く、土地活用を考えるにあたってはデメリットとなります。

規制面にも注意

田舎の土地は、法律上の規制にも注意しなければなりません。
例えば、市街化調整区域や農地法などが挙げられます。市街化調整区域とは都市計画における区分の一種で、原則として指定されたエリアには住宅を建てることができません。また、土地にはそれぞれ宅地や農地など地目が定められていますが、農地のままでは建てられる建物に制限が課されます。
農地であっても農地から宅地に転用すれば制限はなくなりますが、田舎の土地で農業振興地域に該当する場合は、農業委員会からの許可が得られないケースがあります。

こうしたエリアでは土地活用が大きく制限されることになるため注意が必要です。

田舎での土地活用の種類

田舎での土地活用にはどのような種類があるのでしょうか。ここでは、具体的な種類とそれぞれのメリット・デメリットを紹介します。

田舎で考えられる土地活用とそれぞれのメリット・デメリット

田舎で考えられる土地活用には、賃貸住宅や駐車場、高齢者向け施設、太陽光発電、借地などがあります。以下、それぞれについて特徴やメリット・デメリットを見ていきましょう。

(賃貸住宅)
まずはアパートやマンション、戸建て賃貸など賃貸住宅を建てて他人に貸し出して家賃を得る方法です。メリットとしては、特にアパートやマンションでは収益性を大きくできるということが挙げられます。ただし、この方法だと冒頭でお伝えした通り、立地が重要です。田舎の土地でも駅までのアクセスがよかったり、または車で中心地に向かいやすかったりすると需要も高いといえるでしょう。一方で、アパートやマンションの建築は必要な投資額も大きく、立地が悪いと投資額が回収できない可能性も高くなってしまう点に注意が必要です。

(駐車場)
土地を駐車場にして貸し出し賃料を得る方法です。この方法のメリットは、投資額が少なくても始められるという点です。駐車場には月極駐車場とコインパーキングがありますが、特に前者の場合にはほとんどコストをかけずに始めることもできます。ただし、田舎の土地だとそれぞれ自宅の敷地が十分広いことが多く、そもそも駐車場の需要が少ないことが多い点には注意が必要です。また、駐車場だと固定資産税の軽減税率の適用を受けられない点もデメリットです。

(高齢者向け施設)
高齢者向け施設を建てて入居者から賃料を得るか、事業者に貸し出して、事業者から賃料を得るという方法です。高齢者向け施設は、今後も需要が大きく伸びる可能性があり、また田舎の土地でも比較的需要が大きいというメリットがあります。初期投資額は大きいですが、補助金を受けられるという点も大きなメリットです。一方で、介護人材や事業者を集めることが難しいという点に注意しなければなりません。

(太陽光発電)
太陽光発電は、数ある土地活用の中でもほとんど立地を考慮する必要がないという特徴があります。田舎に広大な土地を持っているという方には大きなメリットだといえるでしょう。一方で、国の太陽光発電に関する政策に左右されてしまう点には注意が必要です。また、あまり人目につかない場所だとセキュリティ対策をしっかりしなければ、機材の盗難被害に遭う可能性が高くなってしまいます。

(借地)
土地を他人に貸し出して借地料を得る方法です。この方法は、長期間にわたって安定した収益を得られる点がメリットとして挙げられます。一方で、借地料の相場は固定資産税の3倍程度が相場となっており、収益性が低い点がデメリットとして挙げられます。

どれも難しければ売却するのも選択肢の一つ

土地活用にはいくつかの種類があり、それぞれ向いている土地と向いていない土地があります。また、向いている土地活用があったとしてもオーナーの意向に合わないケースもあるでしょう。そうした場合には売却してしまうことも検討するとよいでしょう。売却してしまえば、まとまった資金を得られるだけでなく、固定資産税の支払いなどの負担もなくなります。

田舎の土地を放置しておくことによるデメリット

田舎の土地を活用できない場合、放置しているとさまざまなデメリットが生じてしまいます。その代表的なものが、上記でお伝えした固定資産税です。固定資産税は、土地の所有者に対して課される税金で、所有している限り毎年支払わなければなりません。また、土地や空き家を活用できないでいると、草刈などの管理の手間が生じますし、仮に業者に依頼するとなると費用も発生するでしょう。適切に管理していないと、台風など災害時に建物が倒壊して他人にケガを負わせてしまうといった危険性もあります。

田舎の土地活用での成功例

田舎の土地活用として、広大な敷地に太陽光発電システムを設置して安定した収益を得られるようになった成功事例を紹介します。この事例は、田舎の土地を相続したAさんによるもので、この土地は周辺に全く人家のないような土地でした。居住用施設としての需要もほとんどなく、アパートやマンションによる土地活用はもちろん、売却も望めません。そこで、集客の必要のない太陽光発電による土地活用を考えたそうです。結果として、運営を始めてから5年経った現在でも安定した収益を得ており、後3年程で初期投資額も回収できる見込みです。自分の土地の特性をよく理解したうえで、その特性に合った土地活用法を選べたことが成功した要因だといえるでしょう。また、Aさんは土地活用を始めるにあたって、固定資産税を含め、毎年かかる経費を細かく算出したうえで、収支額のシミュレーションを行い、十分利益が出ると判断したうえで始めたといいます。

こうした点が、田舎での土地活用を成功させた理由だといえるでしょう。

まとめ

田舎の土地における土地活用についてお伝えしました。土地活用にもいろいろあり、土地によって適した利用法がそれぞれ違ってきます。田舎の土地だと、都会に比べて活用の選択肢が少ないこともありますが、ご自身の土地の特性をしっかりつかむことで土地活用を成功させることは十分可能です。判断することが難しい場合は、土地活用の専門業者に相談するとよいでしょう。また、専門業者に依頼する際には複数の業者に問い合わせて、それぞれ比較検討することをおすすめします。

(記事は2021年1月1日時点の情報に基づいています)