不動産を別の不動産と等価交換したら申告不要って本当？ 特例のしくみと注意点
「相続した不動産を別の不動産と交換したい」。そんなときは、等価交換の特例を使うと節税できる可能性があります。ただし、気になるのが「確定申告はしなければならないのか」という点です。そこでこの記事では、固定資産の交換の特例について税理士が解説し、注意点などもご紹介していきます。
目次
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1. 不動産を交換すると確定申告が必要
1-1. 不動産の時価の交換差額は譲渡所得となる
土地や建物をこれらと同種の資産と交換した場合、所得税・法人税とも原則として資産の譲渡となり税金が発生することになります。
個人の場合は所得税・住民税がかかり、譲渡した不動産と譲り受けた不動産の時価の差額（交換差益）に対して、原則として長期保有の場合は20.315%（所得税15.315%、住民税5%）、短期保有の場合は39.63%（所得税30.63%、住民税9%）の税率を乗じた金額が譲渡所得税となります。
2. 不動産を等価交換すると課税されない
2-1. 固定資産の等価交換の特例とは？
固定資産の譲渡では、原則として所得税や住民税が発生しますが、交換で取得した資産を、交換直前と同じ用途にするなど、一定の要件を満たせば課税されません。これを固定資産の等価交換の特例といいます。この特例を使うと譲渡は無かったものとされ、特に売買価額が大きい不動産の場合は節税効果も高くなります。
2-2. 対象となる固定資産
対象となる土地は宅地・田畑・山林・牧場など、建物は居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用などです。特例を適用するためには、交換する資産の用途が同一である必要があります。
ここで、宅地と宅地の交換は同一用途ですが、宅地と農地は同一用途とはならず、建物も居住用と居住用は同一用途ですが、居住用と工場用は同一用途とはなりません。ただし、居住兼事務所など併用の場合は、いずれの用途でも問題ありません。
3. 等価交換の特例を使うための条件
この特例を適用するためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。
- 交換する資産は固定資産であること
- ※不動産業者の売買用の不動産は対象外
- 同じ種類の不動産を交換すること
- 等価交換で譲渡する土地は1年以上所有したもの
- 等価交換で取得する土地は相手が1年以上所有し、かつ交換目的で取得したものではないこと
- 取得した土地を譲渡した土地と同じ用途で使うこと
- 時価の差額が「高い方の土地の時価×20％」以内であること
4. 等価交換の特例の確定申告における必要書類
この特例の適用を受けるには、所得税の確定申告が必要になります。確定申告書に必要事項を記入し、さらに、「譲渡所得の内訳書（計算明細書）」を添付して税務署に提出します。「譲渡所得の内訳書（計算明細書）」には以下の事項を記載してください。
- 交換により譲渡した資産と交換により取得した資産の種類、数量、用途及びその価額
- 交換の相手方の氏名又は名称及び住所もしくは居所又は本店もしくは主たる事務所の所在地
- 交換した年月日
- 交換により譲渡した資産及び交換により取得した資産の取得年月日
- その他参考となるべき事項
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相続の相談が出来る税理士を探す5. 等価交換の特例の注意点
5-1. 納税が免除になるわけではなく、課税の繰り延べでしかない
この特例を適用して交換により固定資産を取得した場合、要件を満たせば所得税は課税されません。しかし、将来的にここで取得した資産を売却した場合は、その際に譲渡所得が発生し、所得税がかかります。
つまり、この特例を適用することで所得税が免除になるわけではなく、交換の時点では課税されないだけで、「将来の売却時点まで課税が繰り延べられたにすぎない」ということになります。
5-2. 交換に加えて「資産の上乗せ」で別の資産やお金を渡したら、譲渡所得として課税される
また、交換する固定資産の時価に差があり、その差額を別の資産や金銭でやりとりした場合は、そのやりとりをした交換差金分に対して所得税が課税されます。
5-3. 不動産取得税・登録免許税
固定資産の交換の特例によって資産を取得した場合でも、不動産取得税や登録免許税は原則的に通常の売買と同じように課税されます。
6. まとめ｜判定や計算が難しかったら税理士に相談を
固定資産の交換の特例は、適用するための要件があり判定が難しいといえます。また、交換差金をもらった場合には、所得税や住民税が課されるなど、計算も複雑になるでしょう。これらのことから、固定資産を交換した場合には税金関係を適切に行うため、専門家である税理士への相談をおすすめします。
（記事は2021年9月1日時点の情報に基づいています）
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