事故物件の告知義務を解説 トラブルを防ぐのに大切なこと
事故物件の売却時には、告知義務を果たす必要があります。事故物件であることを伝えれば、売却価格は安くなってしまい買主が全く現れないということも考えられるでしょう。 しかし、告知せずに売却してしまうと、後々契約解除や損害賠償に発展してしまう可能性があります。本記事では、こうした事故物件の告知義務について詳しく解説します。
目次
1. 事故物件とは
事故物件といえば、どのような物件を思い浮かべるでしょうか。
実は、具体的にどのような物件が事故物件であるという定義はありません。
しかし、実際に事故物件というものは存在します。
一般的には、事件や事故で人が亡くなった物件のことを指します。「心理的瑕疵物件」つまり、一般的にその事実を知ると、心理的に非常に嫌な思いをする物件のことです。
事故物件の相場は、購入者次第ではありますが、概ね相場の1割～5割程度と考えられるでしょう。
2. 告知義務とは
不動産売買時には、売主から買主に対して告知義務があります。
その物件で人が亡くなっているようなケースでは、原則としてその事実を買主に告げる必要があるでしょう。
仮に、告知せずに売買契約を結んでしまった場合、売買契約後に契約不適合責任を追及され、契約解除や損害賠償請求される可能性があります。
ちなみに、事件や事故があってから何年間告知義務が生じるかという問題については、明確な決まりはないのですが、過去の判例などから概ね7年程度とされています。
とはいえ、過去の判例では50年以上前の殺人事件について心理的瑕疵が認められたケースもあります。
また、過去には不動産業者が事故物件を買い取り、一度名義を社員に変更したうえで、告知せずに売却したケースもあるようです。先述の通り告知義務に明確な定めはなく、買主が心理的瑕疵を訴えた場合には、損害賠償を請求される可能性があります。
いずれにせよ、基本的には事故物件であることを告知して売却すると考えたほうがいいでしょう。
3. 買い手を見つけるためには
事故物件は売却価格が安くなるだけでなく、そもそも買い手がつきにくくなるものです。
ここでは、事故物件において買い手を見つけるための方法を見ていきましょう。
3-1. 売却しようと考えたら、まず、仲介会社などに告知すればいいのか
不動産を売却するときは、仲介会社に相談するのが一般的です。
その際、事故物件であることを、最初に仲介会社に相談するようにしましょう。
そうすることで、事故物件であることをどのように伝えていくのか、仲介会社からアドバイスを受けながら進めていくことが可能です。
3-2. 建物を取り壊して更地にしても告知義務はあるのか
事故物件の場合、実際に事故や事件が起こった建物に、そのまま住みたくないという方もいらっしゃるでしょう。
このようなケースでは、建物を解体して更地として売却することで、買い手が見つかりやすくなります。
とはいえ、建物を解体したからと言って、すぐに告知義務がなくなるというわけではありません。
告知義務を果たしたうえで、同じ建物でないのであれば気にしないという方に売却するようにするとよいでしょう。
3-3. 売却を考えたら、専門の会社に相談するのも一つの方策
不動産会社にもそれぞれ得意分野があり、中には事故物件の売却を得意としている会社もあります。
また、不動産会社によっては、事故物件を買い取るケースもあります。
買い取りとなると、相場より安い価格になるのが一般的ですが、条件がまとまればすぐに売却できるという点は大きなメリットでしょう。
4. まとめ
事故物件の告知義務についてお伝えしました。
事故物件は買主の心理的瑕疵によるもので、明確な定義はありません。
過去の判例などから目安はありますが、余計なトラブルに発展させないためにも、基本的には事故物件であることを告知したうえで売却することを考えるとよいでしょう。
（記事は2021年3月1日時点の情報に基づいています）
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