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訳あり不動産とは、一般に何らかの事情があり売却しにくい不動産のこと。このような不動産を相続してしまい、その対処に困る事例が年々増えています。実際、訳あり不動産にはどんな種類があり、相続することでどんなトラブルがあるのでしょうか？ そこで、年間1500件以上の「訳あり」を扱う不動産企業「クランピーリアルエステート」の坂本洋介さんにお話を聞きました。
目次
訳あり不動産という言葉を聞くと、過去に自殺や不審死などがあった事故物件をイメージしがちですが、実はさまざまなケースがあります。訳あり不動産は、不動産用語では瑕疵（かし）（欠陥・欠点）物件と呼ばれ、大きくは四つに分類されます。
簡単にいうと「人が嫌悪感を抱く要因」のこと。事件・事故物件をはじめ、過去にあった火災や古くからのいわくつきの土地なども心理的瑕疵物件とみなされることがあります。
不動産そのものに欠陥がある場合に呼ばれる瑕疵のこと。ひび割れや地盤の沈下、液状化などは物理的な欠陥として扱われます。家の傾きや、家の骨組み部分の腐敗なども物理的瑕疵となります。
不動産そのものの欠陥ではなく、周辺環境に問題があることで瑕疵とされるもの。土壌汚染のほか、暴力団施設やお墓、異臭や騒音があるゴミ処理施設などが物件の周囲にあることで瑕疵あり物件とみなされることがあります。
主に、建築基準法や消防法などの法律に違反している不動産に付される瑕疵のこと。再建築不可物件や旧耐震物件、建ぺい率・容積率違反の物件などが該当します。
訳あり不動産は市場価値が低く、なかなか売却できないことが大きなデメリットですが、そのままにしておくだけでも固定資産税や維持費用もかかります。こうした訳あり不動産は、相続して初めて「訳あり」ということに気がつくケースも多いのです。
「相続して自分で訳ありと判断するのは難しいです。相続後に売却をしようとしてはじめて訳ありだったと発覚するケースがほとんどです。さらに、最初は訳あり不動産ではなかったものが途中から訳あり化してしまう危険性もあります」と語るのは、クランピーリアルエステートの不動産コンシェルジュ・坂本洋介さん。
遠方の土地を相続後に放置していたら雑草が繁殖して虫が発生し、近隣からクレームが相次ぎ訳あり化してしまったケースもあるそう。
「時間を作って草刈りに行っていたものの、頻繁に行けるわけではないので草木が繁殖してしまい、近隣との関係性も悪化。そこで売却しようとしたところ、関係性が悪化した隣家が境界線の測量の許可を出してくれなくて訳あり化した事例もあります」
いわゆるゴミ屋敷は、一見すると訳あり不動産と思われがちですが、片付けることで解決することも多いので、厳密に言うと訳あり不動産ではありません。しかし、ゴミ屋敷になった理由が再建築不可の土地にある家であったり、火事の恐れや異臭・悪臭で近隣とのトラブルが絡むケースも多く、複合的な問題を抱えていることがほとんどです。
「一般的に価値がある物件なら、ゴミ屋敷になる前に誰かが解決しています。ゴミ屋敷は価値がない故の結果であるとも考えられます。本来は訳ありではなかったものが、放置しているうちに結果的に訳あり不動産となることがとても多いのです」と坂本さん。
では、訳あり不動産でよくある事例はどのようなものなのでしょうか？ クランピーリアルエステートに持ち込まれる案件を見てみると、一番多いのは四つの瑕疵物件に分類されない「共有持分」に関するトラブルなのだそう。
共有持分とは、共有している土地の一人あたりの権利割合。たとえば3人兄弟が親から法定相続分を相続した場合、3分の1ずつの持分となり、それぞれの持分に応じて使用することができます。しかし、実際には不動産を分割して活用することは現実的ではないので、売却や賃貸にすることがほとんどですが、これは共有者の意思が一致しないと実現しません。共有している不動産に兄弟のうちの一人が住んでいる場合は、持分を移転するケースもありますが、移転のための登記費用や贈与する場合は贈与税が課税され、もめごとにつながっていくことも多いのです。
「共有持分自体は訳ありではないのですが、もめることによって訳あり化していくのです。共有者同士の関係性がこじれている場合は解決が非常に困難です。共有者の誰かが売却したくないということでもめることも多いですが、それ以前に共有者同士の関係性が悪化して顔も見たくないと話し合いにもならないということも少なくありません」
このような共有持分に関するトラブルは案件全体の半数以上を占めているとのこと。残り半数は再建築不可案件（法的瑕疵）と事故物件（心理的瑕疵）が、おおよそ半々の割合で持ち込まれているのがいまの訳あり不動産の状況です。
不動産トラブルでもっとも解決が難しいのは、人間関係の感情のもつれだと坂本さんは言います。
「売却が決まって内見に来た人の『あまりきれいじゃないね』という一言で売却をやめた売り主さんもいます。不動産は大きな買い物ですが、感情に左右される部分が大きいものです。共有持分の場合は交渉する相手は共有者、再建築不可の場合は交渉する相手が隣地の持ち主になります。いずれの場合も現在の関係性、さらに過去にどのような因縁があるか事前に調査しなければ頓挫する可能性があります。どのような場合も感情が一番の瑕疵の原因。何事にも言えますが、不動産でも人間関係はとても大事です」
物理的瑕疵のように目に見える欠陥ならまだしも、法的な問題にくわえて人の感情問題など、複雑な事情が重なっていることが多いので、訳あり不動産の相続はよりややこしくなってしまいます。事情が複雑化しているかどうか素人では判断つかないことも多いので、プロの手に委ねるのが賢い選択。当事者同士が感情的にもめていたケースも、不動産業者や弁護士など第三者が介入することでスムーズに事が進むことも。しかし一般の不動産業者では、専門ではなかったり、士業とのつながりが薄かったり、こうした訳あり不動産の相談を拒否するところも少なくありません。
「特に再建築不可の場合は、法的な問題が関わってくるので、手を出さない業者さんも多いです。実は私も弊社に入社する以前は一般の不動産企業に勤務していましたが、訳あり不動産には手を出さないことがセオリーでした。その理由はひとつにノウハウがほとんどないこと。そして法的な問題が絡むと、その解決のために弁護士や司法書士などの士業に依頼をする必要があり、その費用を考慮すると利益が薄くなるからです」
だからこそ、士業との連携が強い不動産業者に相談することが解決の近道。クランピーリアルエステートの場合は、弁護士や司法書士などの士業の集客ポータルサイトを運営するWEBマーケティング企業が母体なので、「士業との深いつながり」と「ノウハウの積み重ね」によって訳あり不動産をスムーズに解決することができるとのこと。不動産はもちろん、離婚や環境問題など、分野ごとに専門性の高い弁護士がスタンバイしているので、多様化する訳あり不動産にも対応ができるとのこと。坂本さんはまず何よりも不動産企業への早めの相談が大切と言います。
「相続放棄をするにも3カ月という期間があるため、少しでも訳あり要素がありそうな場合は早めに不動産会社にご相談いただければと思います。私たちは早ければご相談いただいてから24時間以内に査定も可能です。士業への外注コストを抑えるだけでなく、仲介を挟まず買取を専門としているので低コストかつスピーディーに問題を解決することができるのも弊社のメリットです。訳あり不動産は何よりもご自身で判断するのが難しいです。お気軽にご相談いただければと思います」
坂本洋介さん（株式会社クランピーリアルエステート 不動産事業部部長／宅地宅建取引士）
集中講義＜2＞では、訳あり不動産トラブルのなかでも一番多い「共有持分」について、事例をまじえて坂本さんに伺います。
不動産コンシェルジュによる「訳あり不動産」集中講義＜2＞「共有持分」のトラブルは、どんな事例があり、どう解決する？
クランピーリアルエステートは、底地や共有持分、再建築不可物件といった、いわゆる訳あり物件を専門的に取り扱う不動産企業。これまでに培ったノウハウと、不動産専門の弁護士や税理士などの全国ネットワークを活かし、問題を解決します。
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