Sponsored by クランピーリアルエステート
訳あり不動産でも相談数が圧倒的に多いのが「共有持分」に関するトラブル。売却したくても共有者の同意が得られず売りたくても売れなかったり、離婚問題が絡んでいたり……。共有持分といっても多様なケースがあります。訳あり不動産に強い不動産企業「クランピーリアルエステート」の不動産コンシェルジュ坂本洋介さんに、実際の事例から共有持分について解決までの道すじを聞きました。
目次
数ある訳あり不動産のなかでもよくあるトラブルが「共有持分」です。クランピーリアルエステートに年間1500件以上も持ち込まれる訳あり不動産のなかでも、おおよそ750件以上が共有持分のトラブル。今回の講義では、実際に持ち込まれた事例から解決に至るまでの道すじを教えていただきます。
【相談内容】
親族20人以上で土地を共有しています。現在、ほとんど連絡をとっていない間柄の者も多く、売却をしたいと考えています。ところが、なかには相続登記をしてない者や「関係ない」「勝手にやってくれ」と連絡を拒否する者もいて頓挫しています。
【解決までの道すじ】
「広い土地を持つ地主さんの土地の一部を相続した方からの依頼でした。土地は更地でしたので、所有していても固定資産税を払うだけで所有者にメリットはほとんどありません。このケースは、法的な問題を解決すればまとまった土地なので売却が可能と判断し弊社で購入しました。まず、弊社とつながりのある弁護士に相談して、相続登記をしていない方を説得するところからスタート。遠方の方もいらっしゃったので大変でしたが、売却するメリットや所有を続けることによる固定資産税のデメリットを丁寧に説明して説得。全員の合意を得ることで売却まで至り相談者様にも売却費をお渡しすることができました」
「このような例は意外と他人事ではなく、たとえば親が所有していた土地や物件に子どもが相続登記をしないまま代々と住み続け、気がつけば共有者が数十人というケースもあるので要注意です。持分割が数万円といったケースなら相続登記の手続きだけでも赤字になることもあり放置される方がいるのですが、そういう場合は相続放棄をおすすめします。意外と相続放棄はいつでもできると思っていて、そのままにしてしまっている方も多いです。しかし相続放棄は「相続の開始から３カ月以内に家庭裁判所に申し立てをしなければならない」と民法で定められているので、迅速な対応が不可欠です」
【相談内容】
全体で約60坪の土地ですが、私の持分は5分の１。建物は所有していません。現在、離婚を前提に話し合いをしているところです。5分の１だけでも売却したいのですが、どうすればいいでしょうか？ 建物には夫の父親が居住しています。
【解決までの道すじ】
「離婚の協議中は離婚をじゃまするような行為は認められないこと、そして高齢者をむやみに追い出すこともできないというリスクがあり、複数の不動産業者に断られた後に弊社に相談を持ち込まれました。共有持分の土地は、分割すると価値が下がってしまうことがほとんどです。広さにもよりますが、きれいに半分ならまだしも、今回のように5分の１という土地は、なおさら価値が下がります。基本的に分割された土地を１分の１にして購入し売却するのですが、このケースでは5分の4の持ち主であるご主人に5分の１の土地の購入を持ちかけ合意に至りました。離婚を機にすっきりしたいという依頼主の希望を叶（かな）えることができました」
【相談内容】
親から相続した土地を兄と共有していますが、折り合いが悪く音信不通の状態です。話し合ってもめたくないのですが、どうにか売却できないでしょうか。
【解決までの道すじ】
「連絡から交渉まですべて弊社がおこなった案件です。現地調査も周辺の方々や居住者にわからないように配慮しておこないました。基本は２分の１の持分を１分の１にするために、共有者に購入を持ちかけるか、弊社が共有者に売却を依頼し、１分の１にして購入するかの交渉になります。最初の連絡時は皆さん驚かれますが、もめている相手となら決裂する案件も第三者の弊社が入ることで冷静に対応いただけることが多いのです。複雑だった権利関係が解消され、ご本人にとってもメリットが大きいのでスムーズにいくことがほとんどです。こちらも争いを避けるために相手側が納得できるような数字を提示します。共有持分の場合、「お互い折り合いをつけましょう」という方向性で話すことで、皆さん冷静になりることも多いです。このときは一度も共有者同士が顔を合わすことも、連絡を取ることもなく解決し売却することができました」
相続してもトラブルがついてくる訳あり不動産。本来は不動産の解決策を相続前に話し合い、コンセンサスを得ておくとトラブルを未然に防ぐことができますが、なかなか難しいもの。また、不動産は市況の影響が大きく反映されるので、定期的に見直すことも大切です。最後に、坂本さんに訳あり不動産を相続した場合の対処法のアドバイスを伺いました。
「売ろうとしても売れないことが判明し、ギリギリになって弊社に駆け込んでこられる方も多く、夕方に電話がきて『明日の午前中までに結論が欲しい！』というケースもあります。弊社ではそのような悩みに極力答えられるように、即日査定をすることもあります。買取なので即現金化も実現できます。査定は料金も発生しないので、まずは電話でもメールでもよいのでご相談いただければと思います。準備していただくものは、トラブルが生じている場合にはまずどうしてそうなったのかという経緯を整理していただけると、より早い解決がのぞめます。親族同士の共有だった場合、『どういう取り決めがなされていたのか』『口約束なのか』『書類があるのか』を事前に確認していただけるとスムーズです。他に準備いただくものは権利書や謄本、さらに測量図があれば解決がスピーディーです。測量図は不動産登記法の改正で、平成17年以前の測量図は不可になることもあるので確認が必要です。さまざまな分野に精通している士業とタッグを組む弊社では、法的な分野から多角的なアプローチが可能なので、複雑な訳あり不動産にも対策ができます。一人で悩む前にまずプロに相談していただければと思います」
坂本洋介さん（株式会社クランピーリアルエステート 不動産事業部部長／宅地宅建取引士）
不動産コンシェルジュによる「訳あり不動産」集中講義＜1＞訳あり不動産の種類と相続のベストな対処方法
クランピーリアルエステートは、底地や共有持分、再建築不可物件といった、いわゆる訳あり物件を専門的に取り扱う不動産企業。これまでに培ったノウハウと、不動産専門の弁護士や税理士などの全国ネットワークを活かし、問題を解決します。
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