住宅取得等資金の贈与の特例は使えない

住宅取得等資金の贈与の特例とは、父母や祖父母などの直系尊属から住宅用家屋を新築、取得、増改築などをするための資金を贈与した場合に、一定の要件を満たしたときは、基礎控除(相続時精算課税の適用を受ける場合は特別控除)とは別に一定額まで贈与税がかからない制度です。

一定額とは住宅用家屋の新築などに係る契約日が令和3年の住宅取得等資金の贈与は、一定の耐震性能、省エネルギー性能またはバリアフリー性能などを有する良質な住宅用家屋であれば1500万円(消費税が10%の物件の場合)、それ以外であれば1000万円(消費税が10%の物件の場合)まで贈与税がかかりません。

なお、令和3年4月1日から令和3年12月31日までの非課税限度額は、税制改正により令和2年4月1日から令和3年3月31日までの非課税限度額がそのまま引き継がれます。
この制度のポイントは、住宅用家屋の新築などをするための贈与が一定額まで非課税になるということです。そのため、既に住宅用家屋を購入して住宅ローンを組んでいる途中の資金援助はこの特例は使えないということになります。

住宅ローン控除が使えなくなるかも

住宅ローンで新築、取得、増改築などをして、年末調整や所得税の確定申告で住宅ローン控除を適用している人も多いと思います。住宅ローン控除の要件は以下のようなものがあります。

  • 取得などの日から6か月以内に居住を開始し、適用を受ける各年の年末まで引き続き居住していること
  • 住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
  • 新築などをした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の半分以上が自分の居住用であること

これらの要件を満たした場合、住宅ローンの年末残高の合計額などを基にして計算した金額を各年分の所得税から控除することができます。

ただし、親から資金援助を受け一部繰り上げ返済をしたことにより、住宅ローン控除が適用できなくなる可能性がありますので注意が必要です。住宅ローン控除の要件は上記の他に「10年以上にわたり分割の方法になっている新築などのための一定の借入れであること」があります。そのため、一部繰り上げ返済をしたことにより当初の借入れから返済期間が10年未満になってしまった場合は、まだ借入残高が残っているときでも、返済方法を変更した年以降については住宅ローン控除が適用できなくなりますので注意が必要になります。

暦年贈与による資金援助の方法

住宅ローンの返済のために資金援助した場合は、住宅取得等資金の贈与の特例は適用できないことは既述の通りですが、特例が適用できない分コツコツ暦年贈与をして資金援助をする方法があります。

暦年贈与とは、1月1日から12月31日までに贈与により受け取った財産が年間110万円を超えた場合に贈与税がかかります。暦年贈与の場合、多額の資金援助は贈与税負担が重くなるため住宅ローンの一部繰り上げ返済などは難しくなりますが、毎年の住宅ローン返済額以内の資金援助であれば、贈与税負担を軽く援助することができます。

暦年贈与で注意をしたいのは、贈与契約書に「2000万円(住宅ローン残高)を毎年100円ずつ贈与する」などと記載してしまうと定期贈与とみなされ、贈与開始時に2000万円を贈与する意思があったものとして贈与税が課税されてしまいます。そのため、暦年贈与で資金援助する場合は、毎年親子で贈与額を決めて都度贈与契約書を作成し、贈与をすることをお勧めします。

相続時精算課税制度を選択した場合

暦年贈与だと多額の資金援助は贈与税負担が重くなりますが、相続時精算課税により贈与をすることで贈与税負担を軽くする方法もあります。相続時精算課税とは60歳以上の父母又は祖父母から20歳以上の子や孫に対して贈与額が2500万円に達するまでは贈与税がかからず、2500万円を超えた部分は一律20%で贈与税が課税される制度です。この制度の特徴は、一度この制度を選択すると以降の贈与はすべて相続時精算課税の贈与になることと、相続時精算課税による贈与財産は贈与者が亡くなったときに相続財産に含まれてしまうことにあります。そのため、資金援助をすることで住宅ローンの早期返済や暦年贈与と比較して贈与税の負担軽減になりますが、相続税の節税にならないことに留意をする必要があります。

贈与でなく親から金を借りる

親から資金援助してもらう方法として贈与ではなく親から借りるという方法もあります。資金援助が借入れであれば贈与税の心配はありません。また、親子間だと借りるための手数料がかからない上に、返済期間や金利も比較的自由に設定できます。そのため、贈与税がかからずに住宅ローンの負担を軽減することができますが、親への返済負担は増加します。

また、親の貸付金は親が亡くなった時の相続財産になるため、亡くなったときに貸付金残高が多い場合は相続税負担が重くなります。貸付けの場合の留意点として、貸付けをしたにもかかわらず返済をしてないなど返済の実績や返済の予定がなければ、貸付けは贈与とみなされてしまう可能性があります。そのため、たとえ親子の貸し借りとはいえ、きちんと借用書を作成し、借入額、金利、返済方法、支払回数などをきちんと明記し、定期的に返済していくことをお勧めします。

どうしても住宅ローンが払えない場合は、自宅の一部を親に買い取ってもらう方法もありますが、親からの援助はどの方法が良いのかというのは一律にはありません。親の財産状況や子供の経済状況によってメリット・デメリットが変わりますので、資金援助を受ける場合には事前にプランニングが得意な専門家に相談していただくことをお勧めします。できれば、税の特例が受けやすい住宅を新築、取得するタイミングで相談するとよりよいでしょう。

(この記事は2021年3月1日現在の情報に基づきます)