マイホームを担保に老後資金を捻出するリバースモーゲージ　相続での注意点は

1. 自宅を手放さずに老後資金を借りられる

「保有している資産のほとんどが自宅の土地建物」という高齢者は少なくありません。そのような高齢者が老後の生活費などに困ったとき、自宅を売却して資金を得ることが考えられます。でもそうすると、住み慣れた自宅を失うことになり、ほかに住む場所を探さなければなりません。

それを避けられるのが「リバースモーゲージ」です。自宅を担保にして金融機関から融資を受けることによって、自宅を手放さずに、住み続けながら老後資金を得ることができます。

融資を受けている期間は、借り入れたお金の返済は不要か、または利息のみを支払います。契約者（借り入れた人）が亡くなると契約は終了し、自宅を売却したお金で借りたお金を返します。

リバースモーゲージでは生活費だけでなく、住宅の購入費やリフォーム費用などを借り入れることも可能です。また、退職後に多額の住宅ローンが残る場合に、リバースモーゲージでお金を借りて住宅ローンを一括返済するといった使い方もあります。

リバースモーゲージを扱っている金融機関の中には、独自のリバースモーゲージ商品を扱うところと、住宅金融支援機構のリバースモーゲージ「リ・バース60」を扱っているところがあります。「リ・バース60」は、60歳以上の人が対象で、借入金の使いみちは住宅の建築または購入、リフォーム、住宅ローンの借り換えなどに限られています。その他の細かい条件などは、扱う金融機関によって異なります。

2. 利用できる対象や地域は限られる

金融機関独自のリバースモーゲージ商品は、55歳以上あるいは60歳以上で自宅に1人または夫婦2人で住んでいる人を対象にしていますが、それ以外は商品によって異なります。

借入金の使いみちについては、原則として制限なしのものと、リフォームや住宅の建築費に限るものに分かれます。制限なしなら、借りたお金を生活費のほかレジャー費などにも使えます。住宅ローンの借り換えは、できる商品とできない商品があります。融資最低額は、商品によって100万円、500万円、1000万円などです。

担保にできる自宅は一戸建てのみとする商品が多いですが、中にはマンションでも利用可能なものがあります。ただし、築年数や専有面積などが一定の条件を満たしている必要があります。

担保にできる自宅のエリアは、東京・神奈川・千葉・埼玉や愛知、大阪、京都、兵庫などに限られていることがほとんどです。また地方銀行の場合は、その銀行のある県内のみが対象というケースが多くなっています。

借入方法は、設定された限度額の範囲で必要なつど借り入れる自由引出方式、年1回定額を引き出す方式、融資金を一括で借り入れる方式などがあります。資金の使いみちが住宅購入・リフォームなどの場合は一括、使いみちに制限がない場合は自由引き出しや定額引き出しとなっていることが多いようです。

自宅を手放さずに老後資金を借りられるのがリバースモーゲージのメリットですが、注意点もあります。

一つは、誰でも利用できるわけではないという点です。前述のとおり、扱う金融機関によって対象となるエリアが限られているうえ、多くの商品はマンションを担保にすることができず、一戸建ての場合も、立地条件などで担保価値が低い場合は融資が受けられません。
融資を受けられたとしても融資額は担保評価額の50～70％程度なので、評価額がある程度高くなければなりません。そうでないと融資額が低くなり、必要とする額に達しないこともありえます。

3. リバースモーゲージの三つのリスク

もう一つは、融資を受けたあとに三つのリスクがある点です。

3-1. 金利が上昇するリスク

変動金利のリバースモーゲージは、借入後に金利が上昇すると支払う利息が増えます。契約者が亡くなったときに利息と元金を返済するタイプの場合は、返済すべき額が増えます。

3-2. 不動産価値が下落するリスク

担保とした自宅の価値が下がると“担保割れ”の状態になり、担保評価額を超えた融資額の一括返済を求められることがあります。

3-3. 長生きして資金不足になるリスク

想定以上に長生きすると、借り入れたお金が尽きてしまう可能性があります。あるいは借入金が融資限度額に達してそれ以上借りられなくなり、その後の生活費が足りなくなることが考えられます。

4. 自宅が相続できないことを相続人に伝えておく

リバースモーゲージの契約は、契約者が亡くなったとき、つまり相続が起こったときに終了し、担保にしていた自宅を売却した代金で債務を一括返済します。したがって、相続人は自宅の土地建物を相続することができません。ですから、その点について、契約の前に推定相続人である子などの承諾を得ておくことが不可欠です。契約前の商品説明に推定相続人が同席すること、あるいは契約時に推定相続人全員の承諾書または同意書の提出することを求める金融機関もあります。

相続時に契約者が残した金融資産や相続人の資産で債務を返済することができれば、自宅を残すことは可能です。
逆に、自宅を売却しても債務を返済しきれないケースもあるかもしれません。その場合、残った債務を相続人が承継しなければならないリコース型の商品と、債務の返済義務がないノンリコース型の商品があります。どちらであるかは、リバースモーゲージの契約前にしっかり確認しておく必要があります。

相続時に配偶者が残った場合はどうなるでしょうか。
配偶者が連帯保証人あるいは連帯債務者である場合は、継続して住み続けられるとする金融機関が多くなっています。そうでない場合でも配偶者に契約を切り替えて自宅を継続して利用できる金融機関もあります。一方で、配偶者は住み続けられないこともありうるので、この点も事前にしっかりと確認しておく必要があります。

リバースモーゲージは仕組みが複雑なので、利用するにあたっては金融機関から十分に説明を受けて理解しておくことが大切です。また、上記の三つのリスクを踏まえて、老後のライフイベントや資金の必要額、介護が必要になった場合のこと、相続のことなどについて、詳細にかつ慎重に検討することが大切です。

（記事は2020年4月1日時点の情報に基づいています）