遺贈された不動産登記（遺贈登記）とは？ 手続きや必要書類を解説
遺言で遺贈された不動産を自分名義にするためには登記をする必要があります。名義変更をする登記はどんなタイミングで誰がするのでしょうか。登記に必要な書類も遺言執行者がいる場合といない場合とで違います。遺贈登記の手続きについて遺贈寄附推進機構の齋藤弘道代表が解説します。
目次
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1. 遺贈登記とは何のこと？
1-1. 遺贈寄付に伴う所有者の名義変更
相続のタイミングで不動産を取得するケースには、相続人が遺言や遺産分割協議等で取得するケースと、相続人以外が遺言による遺贈で取得するケースがあります。
後者には、子どものいない方がご自宅を相続人でない親族や知人へ遺贈する場合や、非営利団体へ遺贈する場合などがあります。遺贈による権利取得を第三者に対抗するためには登記が必要になります。この登記は、不動産の所有権を被相続人名義から受遺者名義へ変更する登記です。ここでは、遺贈による所有権移転登記のことを「遺贈登記」と呼ぶことにします。
登記は、その不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。
1-2. 相続人が取得した不動産は登記が義務に
2024年4月より、相続登記の申請の義務化が始まり、相続や遺贈によって不動産を取得した相続人は「不動産を取得したことを知った日から3年以内」に、相続登記や遺贈登記の申請をしなければならなくなりました。期限内に申請しないと10万円以下の過料を科せられる可能性があります。
一方、相続人以外の第三者に対する遺贈については、これまでと同様、特に期限はありません。そのため、いつ登記しても良いのですが、遺言の存在を知らない相続人が先に相続登記して売却してしまうと、その不動産の買主に対抗できないことも考えられますので、いずれにせよ速やかに登記すべきでしょう。
相続人に対する遺贈であれば、2023年4月から登記権利者（受遺者）の単独申請で遺贈登記ができるようになりました。一方で、相続人以外に対する遺贈については、、登記権利者（受遺者）と登記義務者（遺言執行者または相続人全員）の共同申請が必要な点に注意が必要です。
遺贈登記の進め方がわからない場合、司法書士に相談するとよいでしょう。下記の記事を参考にしてください。
2. 法定相続人への相続登記との違い
遺言で法定相続人へ財産配分するときに「相続させる」と書くことがよくあります。2018年の相続法改正前は「相続させる旨の遺言」で不動産の所有権を取得した相続人は、単独で相続登記ができ、遺言執行者は登記の権利も義務もないとされていました。
これが、相続法改正後は「相続させる旨の遺言」（特定財産承継遺言）があったときは、遺言執行者はその相続人が対抗要件を備えるために必要な行為（登記）をすることができるとされ、遺言執行者が単独で登記申請できることとなりました。
相続登記と遺贈登記では、主に「登記原因」と「登録免許税」に違いがあります。まず、登記申請書に記載する登記原因ですが、遺言書への書き方が、①相続人に相続させる ②相続人に遺贈する ③相続人以外に相続させる（通常はない） ④相続人以外に遺贈する、の４パターンあり、それぞれ以下のようになります。
| 相続させる | 遺贈する | |
|---|---|---|
| 相続人に | ①相続 | ②遺贈 |
| 相続人以外に | ③遺贈 | ④遺贈 |
①②は遺言執行者または当該相続人が単独で登記申請できますが、③④は受遺者と登記義務者（遺言執行者または相続人全員）の共同申請が必要となります。
次に登録免許税ですが、これも同様に４パターンあります（通常③はない）。登記原因の場合と取り扱いが異なるのは、遺言書への書き方よりも、相続人かそれ以外かの実質で判断している点です。但し②の場合は、受遺者が相続人であることの証明書（戸籍謄本等）を提出する必要があります。
| 相続させる | 遺贈する | |
|---|---|---|
| 相続人に | ①1000分の4 | ②1000分の4 |
| 相続人以外に | ③1000分の20 | ④1000分の20 |
3. 遺贈登記の手続きと実費
3-1. 遺贈登記の必要書類
遺贈登記は遺言執行者がいる場合といない場合で手続きに必要な書類（登記申請書への添付書類）が異なります。
| 1．登記原因証明情報※A ・遺言書 ・遺言者が死亡した旨の記載のある戸籍謄本（除籍謄本） |
| 2．遺言者の住民票除票（または戸籍の附票） |
| 3．登記済権利証（または登記識別情報） |
| 4．遺言執行者の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内） |
| 5．受遺者の住民票（または戸籍の附票） |
| 6．固定資産評価証明書（申請する年度のもの） |
| 7．代理権限証明情報 ・遺言により遺言執行者を指定した場合：上記※Aの書類 ・家庭裁判所が遺言執行者を選任した場合：審判書 ・受遺者および遺言執行者から司法書士への委任状 |
| 1．登記原因証明情報 ・遺言書 ・遺言者が死亡した旨の記載のある戸籍謄本（除籍謄本） |
| 2．遺言者の住民票除票（または戸籍の附票） |
| 3．登記済権利証（または登記識別情報） |
| 4．相続人全員の戸籍謄本 |
| 5．相続人全員の印鑑証明書（発行後3ヶ月以内） |
| 6．受遺者の住民票（または戸籍の附票） |
| 7．固定資産評価証明書（申請する年度のもの） |
| 8．代理権限証明情報 ・受遺者および相続人全員から司法書士への委任状 |
3-2. 遺贈登記にかかる費用
遺贈登記にかかる費用には、登録免許税の他に、実費（戸籍謄本・印鑑証明書・住民票など）と司法書士への報酬があります。もちろん、受遺者が自ら登記申請しても良いのですが、遺贈登記の手続きは繁雑で必要書類も多いため、登記のプロである司法書士に任せるのが無難でしょう。不動産の数や状況によって異なりますが、実費は数千円〜1万円程度、司法書士への報酬は10万円前後が一般的なようです。
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相続の相談が出来る司法書士を探す4. 不動産を遺言執行時に売却し、お金を受遺者に交付する方法
不動産を遺贈する場合に、換価型遺贈（清算型遺贈）で遺言が書かれることがあります。
遺言執行時に遺言執行者が不動産を売却し、債務や費用を清算した残金を受遺者へ交付する方法です。非営利団体へ遺贈寄付する場合によく利用されています。
被相続人名義から相続人全員の名義へ登記した後に、遺言執行者は相続人全員の代理人として当該不動産を売却して、買主の名義へ登記します。この場合の相続人全員への登記は、遺言執行者と相続人全員との共同申請ではなく、遺言執行者が単独で申請できます。
（記事は2024年7月1日時点の情報に基づいています）
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