サブリースと相続対策１ サブリースの仕組みと注意点を簡単に解説
「相続税対策にはサブリースが効果的」というフレーズを聞いたことはありますか？多額な相続税に備えるための有効策として注目を集めたことがあります。その一方、問題点を踏まえて国は注意喚起するように。そこで、サブリースを検討する人に向け、その仕組みと対策について３回に分けて解説します。
1. 相続税納付の元手として期待
「サブリース」と聞いてどのようなイメージを持たれるでしょうか？
最近のニュースで、サブリースがトラブルにつながったケースを知って、ネガティブなイメージを持たれている方が多いと思います
実は、サブリースが広がった背景には、2015年に相続税の基礎控除額が引き下げられ、それまで対象になっていなかった人が相続税の課税対象になったことがあります。アパートなどを建てて、サブリースを利用することで、相続税を支払う元手などに利用できるからです。
ところが、最近ではトラブルの事例が多く報告されるようになりました。
そこで、今回は「サブリースと相続」というテーマを取り上げていこうと思います。
2. そもそも、サブリースとは
まずは、基本的なことから確認しましょう。
「サブリース」とは、「転貸借（又貸し）」のことです。
「リース」は「賃貸借」を指します。お金をもうけるため、長期間にわたって特定の相手に資産を貸し出すことを言います。例えば、高額なビジネス機器を自ら購入し、法人に長期間貸し出すことで、利益を得るビジネスがあります。この事業を「リース」業と言います。
サブリースを図にすると、以下のようになります。
3. サブリースの仕組み
まず、家主が自らお金を出すか、金融機関からお金を借りて、賃貸物件の住宅を購入・建築し、その物件をサブリース業者に貸し出します。これをマスターリース契約と言います。
サブリース業者は、入居者に家主から借りた金額以上の賃料の支払いを受けることで、利益をあげていきます。
通常、デベロッパーやハウスメーカーが賃貸物件を建築し、その関連会社である宅建業者や賃貸管理会社がサブリース会社になることが大半です。
賃貸事業の企画、資金計画、建物の設計・施工・監理のほか、テナントの募集、建物の管理・運営など、一連の業務を総合的に請け負います。この方式は事業受託方式といい、主要な土地活用の一つです。
入居者側から見ると、契約する相手である大家は、サブリース業者（宅建業者・賃貸管理会社）です。所有者である家主ではありません。そのサブリース業者にブランド力があると安心できます。
家主側から見ると、保有している賃貸物件を直接、入居者に貸すのではなく、その物件の賃貸管理業務を任せるサブリース業者を経由して、物件を貸すことになります。
サブリース業者は、従来の賃貸であれば、単に仲介業務をするだけでした。しかし、サブリースの形態になると「当事者」として、建築や管理も含めて手がけます。つまり、投資の最初から最後まで継続的に関わるイメージです。業者としては、自社のブランド力を使って大きな利益を得ていきます。
4. サブリースと相続税対策
では、相続対策としてサブリースが注目されてきたのはなぜなのでしょう。サブリースは、「実物」「小口化」「証券化」という3つの不動産投資のうち、「実物」不動産投資になります。つまり、自分自身で不動産投資を行っていることに変わりはありません。
実物投資のメリットは、現金収入を増加させ、保有資産を保全したり、増やしたりして「蓄財」していくことです。サブリースでは、家賃収入を得ることです。また、不動産に伴う節税メリットを生かし、次世代に資産を円滑に継承していくこともできます。
逆に、デメリットは換金性が低いことです。サブリースを利用する過程で、空室の増加や家賃の下落といったリスクもあり、契約変更によって目標にしている納税資金を確保できなくなってしまうことです。
サブリースは、貸し出す先が直接のテナントではなく、サブリース業者なので、サブリース業者の信用力が高ければ安定収入が期待できるわけです。
5. 「任せて安心」が関心集める
家主の計画通り進められれば 、面倒くさい管理業務をサブリース業者に任せられます。自ら汗をかく経営者ではなく、会社の株主のような立場で不動産投資をできるのが、サブリースの利点です。
優秀で信頼できるサブリース業者に任せられれば、そのノウハウや社会的な信用を活用できます。この「任せて安心」というイメージが取り上げられ、相続税対策として多くの人の関心を集めました。
また、高齢化が進み年金受給額が減っている社会状況下で、労働以外の収入として家賃を見込める賃貸経営は魅力的な収入先と言えます。預貯金の金利は低いままで推移し、株式も不安定で見通しが不透明でリスクが高いという状況下で、安定的に収入を得られるサブリースに注目が集まりました。
そして、相続税の基礎控除額が引き下げられたことで、相続税を納付する人の対象が拡大。多額の相続税を支払う資金を生み出すために、サブリースは全国に波及したのです。
6. トラブルを受けて国が注意喚起
ただ、最近の報道では、サブリースを前面にした大手の賃貸管理会社や建築会社、ハウスメーカーなどによる建築基準法違反 が判明。不動産投資に不向きな立地で賃貸経営を促すような強引な営業手法 、金融機関も絡んだ大型の投資案件の破綻 なども起きています。
「サブリースを使えば賃貸経営は簡単です」と言われ、安易に始めてしまった地主や高齢者、投資意欲の高い若年層などが巻き込まれたケースも多く見受けます。
こういった状況を受け、消費者庁や金融庁、国土交通省は 「アパート等のサブリース契約を検討されている方は、契約後のトラブルにご注意ください」「サブリース住宅に入居する方はオーナーとサブリース業者の契約内容を確認しましょう」などと注意喚起してきました。
サブリースは「安心」できるかもしれませんが、「安全」ではないことは肝に銘じておきましょう。
今回は、サブリースが相続税対策として活用された経緯と、その仕組みを中心に取り上げました。次回は、実際に相続税対策として、サブリースがどう役立つのか、その仕組みとともに注意点を見ていきます。
（記事は2020年4月1日時点の情報に基づいています）
