駐車場経営は2台で始められる！ 必要な面積や初期費用、収益や税金とは？
時間貸し駐車場（コインパーキング）の経営は小さな土地や郊外でもできる土地活用です。1台からでも可能ですし、もちろん2台でもできます。2台で始める駐車場経営はどれくらいの初期費用がかかり、どれくらいの収入を得ることができるのでしょうか。「2台で始める駐車場経営」について、不動産鑑定士が解説します。
目次
1. 駐車場2台に必要な面積は10坪程度
2台で駐車場経営を行うには、下図のように10坪程度の面積が必要です。
標準的な駐車場の面積は1台あたり、2.5ｍ×5.0ｍ＝12.5㎡程度です。2台とすると25㎡（＝12.5㎡×2台）となります。
そのほか、精算機や看板、照明等の設置場所の面積を加えると、整形な土地であれば全部で10坪（約33㎡）程度の面積があると2台の駐車場経営が可能となります。
2. 駐車場の2台経営に適した設備
コインパーキングの設備は、主に「ロック式」と「ゲート式」の2種類があります。
ロック式とは、それぞれの駐車場にロック板が設置され、ロック板が上下することで駐車を認識するシステムのことです。
ロック式のメリットは、狭い土地や台数の少ない駐車場に適しているという点です。ゲートのスペースを設ける必要がなく、レイアウトの自由度が上がり、狭い土地に最大限駐車スペースを確保することができます。
ロック式のデメリットは、コストが割高になるという点です。各駐車スペースにそれぞれロック板を設置する必要があるため、大きな駐車場には適さない方式となります。
一方、ゲート式とは入口にゲートを設け、駐車場全体で駐車台数を認識するシステムです。
ゲート式のメリットは、広い駐車場の場合、コストが割安になるという点です。一つのゲートシステムだけで全台数を管理できるため、大型駐車場に向いています。
ゲート式のデメリットは、敷地内にゲートからの車路が発生するため、広い土地でないと適さないという点です。
そのため、台数の少ない駐車場ではロック式、台数の多い駐車場ではゲート式を採用することが一般的となっています。2台で駐車場経営を行う場合には、敷地が狭いことが多いため、ロック式の設備を採用することが通常です。
3. 駐車場経営の種類
駐車場の経営方式には、主に以下の3種類があります。
- 土地貸し方式
- 施設貸し方式
- 管理委託方式
【土地貸し方式】
土地貸し方式とは、未舗装の更地の状態で土地を貸し出し、アスファルト舗装やロック板等の機械設備の持ち込みはすべて借主である駐車場運営会社が行う経営方式です。土地貸しでは、土地所有者は毎月固定の地代を駐車場運営会社から受領します。
土地貸しのメリットは、初期投資がゼロ円であるということです。アスファルト舗装も駐車場運営会社が行うため、土地所有者は何もせずに駐車場経営を始めることができます。
一方、土地貸しのデメリットとしては、賃料が最も低い経営方式であるという点が挙げられます。駐車場運営会社の初期投資額が大きいことから、支払うことのできる地代が小さくなってしまうためです。
土地貸しは名前のとおり土地を貸すことであるため、賃料は「地代」の扱いとなります。土地の地代は消費税が非課税ですので、消費税を受け取ることはできません。
【施設貸し方式】
施設貸し方式とは、アスファルト舗装までを土地所有者が行い、ロック板等の機械設備の持ち込みを借主である駐車場運営会社が行う経営方式となります。
施設貸し方式も毎月固定の賃料を駐車場運営会社から受領しますが、土地貸し方式よりも高くなることが一般的です。
アスファルト舗装をした土地は、駐車場施設を貸しているということになり、賃料に消費税が課税されます。たとえば、賃料を月10万円とした場合、受け取る賃料は税込み11万円ということです。
土地所有者が消費税を納税する必要のない免税事業者の場合、この上乗せされる消費税は売り上げが10％上がることと同じであるため、メリットがあります。
免税事業者とは基準期間における課税売上高が1000万円以下の事業者のことです。個人であっても、駐車場経営者は事業者になります。基準期間は、法人なら原則前々事業年度、個人事業主なら前々年です。2台の駐車場しか手がけていない人は、免税事業者に該当するケースが多いと思われます。
施設貸しのメリットは、土地貸しよりも賃料が大きくなるという点です。消費税を受け取ることもでき、免税事業者であれば消費税のぶんもすべて収入になります。
施設貸しのデメリットは、アスファルト舗装費用が発生するという点です。アスファルト舗装費用の相場は「1.6～1.8万円／坪」くらいですので、10坪の場合、16～18万円程度となります。
【管理委託方式】
管理委託方式とは、土地所有者がアスファルト舗装やロック板等の機械設備をすべて手配し、管理だけを駐車場運営会社に委託する方式です。管理委託方式は、自営方式とも呼ばれます。
施設貸しのメリットは、収入が最も高くなるという点です。
それに対して、施設貸しのデメリットは、収入が不安定になるという点になります。2台の駐車場は視認性も低く、停めにくいケースも多いため、広い駐車場よりも経営は難しいといえます。
収益を安定させるまで相応の経営努力が必要であるため、土地貸しや施設貸しの経営方式とも十分に比較したうえで選択するようにしましょう。
4. 駐車場2台経営に必要な初期費用
この章では管理委託方式を前提とした駐車場2台経営に必要な初期費用について解説します。
10坪で2台の駐車場経営をしたときの初期費用の相場は下表のとおりです。
5. 駐車場2台経営の収益
この章では、駐車場2台経営の収益について解説します。
一般的に、時間貸し駐車場の稼働率は大手の駐車場でも50％弱です。個人が2台の駐車場を行う場合、認知度や視認性が低く、停めにくいといったデメリットがあることから、稼働率は保守的に見て30％程度で見込むことが適切といえます。
1時間あたり300円の地域で2台の駐車場経営を行った場合の収益シミュレーションは以下のとおりです。
6. 駐車場経営を始めるならプラン比較が重要
駐車場経営を始めるなら最初のプラン比較がとても重要です。
土地貸しや施設貸しを選択した場合でも、駐車場運営会社を変えると賃料が異なります。高い賃料を得るには、複数の駐車場運営会社の提示賃料を比較することがコツです。
また、狭い土地や地型の悪い土地の場合、駐車場運営会社によってレイアウトも異なるときもあります。場合によっては3台詰め込んだレイアウトを提案してくれるかもしれません。
2台と3台とでは収益性に大きな差が生まれますので、アイディアは幅広く得ることが重要となります。
相続会議の土地活用プラン請求サービスでは、無料で複数の駐車場プランの提案を受けることができます。良いプランが見つかる可能性がありますので、まずは幅広く提案を受けてみることから始めてみてください。
7. まとめ
以上、2台で始める駐車場経営について解説してきました。
2台の駐車場で最低限必要な面積は10坪程度です。狭い土地で駐車場を行う場合はロック式の設備が適しています。
2台の駐車場経営の概要がわかったら、さっそく相続会議の土地活用プラン請求サービスを使って相談してみましょう。
（記事は2021年9月1日時点の情報に基づいています）
