アパート経営の収益の仕組み

アパート経営の収益はシンプルで「家賃などの収入から経費を差し引いたものが収益になる」と考えればよいでしょう。

アパート経営の「家賃など」には、メインの家賃のほか、礼金や更新料、駐車場や自動販売機を設置している場合は、賃料や収益などが挙げられるでしょう。
なお、敷金は一時的に入居者から預かるものなので、基本的に収益としてカウントすべきではありません。

一方、支出にはいろいろなものがあります。しかしながら、最初は初期費用と運営中にかかる費用に分けて考えるとよいでしょう。

初期費用はアパート建築費用のほかに火災保険料や不動産取得税などがありますが、アパートローンを組む場合には、運営中にかかる費用としてアパートローンの返済費用を見込まなければなりません。

運営中にかかる費用については、不動産会社に支払う管理費用のほか、退去時の修繕費用や定期的にかかる修繕費用などがあります。
また、先程のアパートローンの返済費用が大きな割合を占めることが多いため、どのくらいの収益が見込めて、返済費用を含めた費用がどのくらいになるのかを事前にしっかり計画しておくことが大切です。

アパート経営において、こうした事前の計画を「利回り」という形でシミュレーションするのが一般的ですが、利回りには表面利回りや実質利回りなどがあります。
どの利回りを選択するとよいかについては、できるだけ実際のお金の流れ(キャッシュフロー)に近い利回りを採用することをおすすめします。

具体的には、各種経費だけでなく、アパートローンの返済費用や、税金までを含んだ形でシミュレーションしてみるとよいでしょう。

メリットとデメリットの仕組み

アパート経営には、メリットもあればデメリットもあります。それぞれどのようなメリット・デメリットがあり、また、仕組みはどのようになっているのでしょうか。
それぞれ見ていきましょう。

アパート経営における税金面のメリットとその仕組み

アパート経営は税金面で大きなメリットがあります。
具体的には所得税や住民税、相続税のメリットです。

所得税や住民税については、アパート経営で1年間の収支がマイナスになってしまった場合、サラリーマンの方で給与所得があるケースでは、プラスの所得と合算する損益通算が利用できるということです。
これは1年間の収支がマイナスなのであまりよいことではないのですが、実際に毎年手元からお金が出ていくものではなく、減価償却や青色申告特別控除を活用すればメリットになりやすいでしょう。

また、相続税については、不動産の評価が実質価格より低く評価される相続税路線価や固定資産税評価額で評価されるという点がポイントです。
さらに、他人に貸している場合には、自分の財産ではないと評価されることから、上記と掛け合わせて相続税の節税につなげることも可能です。

アパート経営のさまざまなデメリットやリスクに関する仕組み

一方、アパート経営にはさまざまなリスクがあります。
具体的には空室リスクや賃料下落リスク、老朽化リスク、災害リスクなどです。

相続税の節税になる点は大きなメリットであることはお伝えしましたが、一方で相続財産に不動産が含まれることで生まれるデメリットもあります。
なぜなら、相続税は原則として現金で納める必要があり、不動産を相続した場合は、その評価額に応じた相続税を現金で用意しないといけないからです。
また、不動産は現金のように簡単に分割できないことから、相続争いにつながってしまう可能性もあるでしょう。

一括借り上げの仕組みは?

相続した土地のうえにアパートを建てて経営するようなケースでは、業者から一括借り上げの提案をされることもあるでしょう。

一括借り上げとは、オーナーが建てたアパートを業者が一括で借り上げるタイプの契約です。
通常のアパート経営では、入居者を集めて家賃を得ますが、一括借り上げでは業者に借りて貰い、業者が入居者を募集することになります。
通常のアパート経営の場合では、空室リスクが最大の懸念材料となりますが、一括借り上げであればそうした心配がなくなるのです。

ただし、デメリットもあります。
それは、業者に対して通常よりも多くの手数料を支払わなければならないということです。
具体的な額については契約内容や業者によって異なりますが、収入の2~3割程度は支払う必要があるでしょう。
そのうえで、アパートローンの支払いや修繕費用なども負担しなければならないため、手元に残るお金は大きく目減りしてしまいやすいです。

また、30年一括借り上げなど長期間の契約の場合には、最初の家賃が最後まで保証されるわけではないという点にも注意しなければなりません。

しかしながら、長期間安定した収益を得られる一括借り上げはメリットも大きいため、デメリットをしっかり把握したうえで契約の判断をすることが大切でしょう。

まとめ

アパート経営の仕組みについてお伝えしました。
アパート経営で収益を上げていくためには、しっかり仕組みを理解しておくことが大切です。
相続した土地でアパート経営を始めるケースなどに、この記事の内容を参考にしてください。

(記事は2021年3月1日時点の情報に基づいています)