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1.空室リスクと回避策

アパート経営の最大のリスクは空室リスクです。
空室リスクは、借入金返済リスクや賃料下落リスク等のあらゆるリスクの呼び水となり、空室リスクを抑えることがアパート経営の最大の肝となります。

空室リスクは以下のような原因で生じます。

【空室リスクの原因】
・家賃が高過ぎる
・立地が悪い
・築年数が古い
・建物仕様が劣っている
・周辺の人口が減少している
・周辺に競合アパートが増えすぎている

「立地が悪い」「築年数が古い」「建物仕様が劣っている」等は物件そのものに起因する要因です。

条件が劣る物件はそれに見合った家賃に設定せざるを得ず、換言すると「家賃が高過ぎる」ことが空室を生む原因となっています。

また、物件そのものに要因はなくても「周辺の人口が減少している」「周辺に競合アパートが増えすぎている」等の周辺環境の変化によっても空室リスクは生じます。

空室リスクの回避策としては、以下のものが挙げられます。

【回避策】
・立地の良い場所でアパート経営を行う
・中古を購入するのではなく新築でアパート経営を始める
・家賃を適宜見直していく

アパート経営を始めるなら、まずは「立地の良い場所で行う」ことが基本です。
今の土地がアパート経営に不安な立地であれば、無理に始めず立地の良い場所に買い替えてから始めることが適切といえます。

また、中古を購入するのではなく、「新築から始める」と長く安定したアパート経営をすることができます。

新築アパートは空室が少ないだけでなく、家賃も高く修繕費もかからないため、収益性が最も高いです。
物件が古くなっていけば、「家賃を適宜見直していく」ことも空室対策になります。

尚、「空室保証」や「家賃保証」と呼ばれるサブリース方式の管理は、結局のところ空室対策にはなりません。

サブリースとはサブリース会社がアパートを一括で借上げ、各入居者へ転貸する管理方式のことです。

家賃保証型サブリースは、空室状況に関わらずサブリース会社から支払われる毎月の家賃は固定になります。
よって、一見すると家賃保証型サブリースは空室対策となりそうです。

ただし、家賃保証型サブリースであっても転貸部分の空室が増えればサブリース会社から賃料の減額要求があり、賃料が下がります。

アパートオーナーは間接的に空室リスクを負っており、サブリース方式を選択しても空室リスクを完全に回避することはできません。

サブリース会社による賃料減額請求権は最高裁判例でも認められており、たとえオーナーとサブリース会社との間で「賃料の減額はできない」という特約を結んでも無効とされ、賃料減額は避けることができないことになっています。

2.借入金返済リスクと回避策

アパート経営ではアパートローンを返せなくなる借入金返済リスクもあります。
借入金返済リスクは以下のような原因で生じます。

【借入金返済リスクの原因】
・空室による収入の減少
・過度な借入金の存在

借入金の返済リスクは、「空室による収入の減少」により当初の見込が崩れることで生じます。

借入金を安定して返済し続けるにはできるだけ満室状態を保ち、収入をキープしていくことがポイントとなります。

また、「過度な借入金の存在」も借入金返済リスクの原因です。
極端な話、自己資金100%でアパート経営を行えば、長期間大きな空室が生じても借入金返済リスクは発生しないことになります。

借入金返済リスクの回避策としては、以下のものが挙げられます。

【回避策】
・空室リスク対策を行う
・新築時の自己資金を増やし借入金を減らす

借入金返済リスクは空室が呼び水となっていますので、前章で紹介した空室リスク対策をしっかり行うことが第一の回避策です。

また、新築時の自己資金を増やし、借入金を減らすことも借入金返済リスクを減らす効果的な対策になります。

借入金返済額が少なくなれば多少空室が発生しても耐えることができるため、自己資金を増やすことは、ある意味、空室対策であるともいえます。

3.賃料下落リスクと回避策

アパート経営では賃料下落リスクもあります。
賃料下落リスクは基本的に空室リスクが呼び水になって生じます。

【賃料下落リスクの原因】
・空室による収入の減少

空室が生じると、空室を埋めるために募集賃料を下げる見直しを行うことが一般的です。
その後、何年か経過してまた入居者が決まりにくくなれば、さらに募集賃料を下げていきます。

家賃保証型サブリース方式であっても賃料が下がる仕組みは同じです。
転貸部分の空室が増えれば家賃を下げて募集せざるを得ず、賃料が下がればサブリース会社の取り分が減ります。

サブリース会社は逆ザヤが生じてまで賃料を保証しないため、転貸部分の賃料が下がれば、その下落分はオーナーに転嫁されます。
よって、空室が生じれば、サブリース方式か否かに関わらず、賃料は下落します。

賃料下落リスクの回避策としては、以下のものが挙げられます。

【回避策】
・空室リスク対策を行う
・リフォームを行う

賃料下落リスクも空室が呼び水となっていますので、「第1章 空室リスクと回避策」で紹介した空室リスク対策を行うことが第一の回避策です。

また、下がってしまった賃料を回復させるには「リフォームを行う」ことも効果的な対策となります。
リフォームはもちろん空室対策にもなります。

4.家賃滞納リスクと回避策

アパート経営では入居者の家賃滞納リスクもあります。
家賃滞納リスクは以下のようなことが原因です。

【家賃滞納リスクの原因】
・解雇や転職等で入居者の収入が突然減った
・元々収入の低い人を入居させてしまった

家賃滞納リスクの回避策としては、以下のものが挙げられます。

【回避策】
・敷金を確保する
・家賃保証会社の加入を条件とする

家賃滞納リスクを回避するには、敷金を確保することが基本です。
家賃は滞納されてもすぐに借主を退去させることはできず、3ヶ月以上連続で滞納がないと契約解除事由にならないとされています。
よって、敷金は少なくとも2ヶ月分を確保することが望ましいです。

また、借主に家賃保証会社の加入を条件とすることも適切な対処法となります。
家賃保証会社とは、借主が家賃を滞納したときに保証してくれる会社のことです。

家賃保証会社は借主が加入する際、一定の収入審査があるため、著しく収入の低い人は保証を受けることができなくなります。

家賃保証会社の加入を義務付けることで自然と収入審査を通すことができるため、入居者を一定以上の収入がある人に絞り込むことができます。

5.入居者トラブルリスクと回避策

アパート経営では入居者トラブルリスクもあります。
入居者トラブルリスクは以下のようなことが原因です。

【入居者トラブルリスクの原因】
・入居審査が甘い

家賃滞納リスクの回避策としては、入居審査をしっかり行うことに尽きます。
入居審査は管理会社によって対応が異なるため、賃貸仲介の実績が豊富な管理会社に管理を切り替えることが一つの対策です。

【回避策】
・管理会社を賃貸仲介の実績が豊富な会社に切り替える

2回以上悪質入居者を連れてきた管理会社は入居審査が甘い可能性があることから、切り替えを検討することをおすすめします。

まとめ

以上、アパート経営のリスクについて解説してきました。
アパート経営には、「空室リスク」や「借入金返済リスク」等があります。
回避策を意識しながら、安心できるアパート経営を目指しましょう。

(記事は2021年10月1日時点の情報に基づいています。)