土地売却の５つの方法とは？ 境界確定等土地ならではのポイント
持っている土地を売却したいけど、実際にどうやって進めていけばいいか分からないという方は多いのではないでしょうか。この記事では、相談相手といった基本的な内容から、土地の売却を成功させるためのポイントを紹介していきます。
目次
1. 土地の売却は不動産会社に相談しよう
土地の売却を考えているのであれば、まずは不動産会社に相談するとよいでしょう。土地売却のほとんどのケースが不動産会社による仲介で取引されており、仲介を依頼した後の手続きも不動産会社が担当してくれるため、手間がかかりません。
1-1. 複数の業者に売却査定を依頼しよう
土地を売却する際には「不動産会社に相談する」と書きましたが、売却価格の査定は複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。プロとはいえ、不動産会社によって得意なエリアや土地の売り方は異なるからです。査定額には多少の差が出るため、複数の会社から査定結果を得ることで相場も見えてきます。
1-2. 査定前に自分で相場を調べておく
不動産会社に査定を依頼する前に、自分でもある程度は土地の相場を調べておくことをおすすめします。土地の相場は、インターネットで調べられる「相続税路線価」や、土地の所有者に毎年送付される固定資産税通知書で確認できる「固定資産税評価」等で調べるとよいでしょう。
1-3. 媒介契約の種類
土地の売却にあたって不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの中から選ぶことになります。大きな違いとして、一般媒介契約は複数社と契約でき、専任・専属専任媒介契約は1社としか契約できません。それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分の売却する土地に適した契約方法を選ぶことをおすすめします。
2. 境界確定に注意！売却にかかる時間の目安
土地売却の一般的な流れは以下の通りです。
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 売却活動を行う
- 買主が見つかったら売買契約
- お金を受け取って土地を引き渡す
土地売却にかかる時間は、媒介契約後に買い手を見つけるまでに要する時間によりますが、一般的には不動産会社への査定依頼から引渡まで半年程度はかかると見ておくとよいでしょう。ただし、土地の境界確定がなされていないようなケースでは、土地を売却に出すまでに測量や境界確定をする必要があり、さらに2～3カ月かかることもあるので、注意してください。
3. 売却価格の決まり方を知っておこう
土地の売却価格は、購入希望者と売主の希望が合致すれば決定します。売却価格の相場はエリアごとにおおむね決まっており、売主が相場より安い価格で売りに出せば短期間で売れる可能性が高く、逆に相場より高い価格であれば売却が長期化する場合もあります。
一般的な傾向として、売主は自分の土地を高く評価しやすいものです。売却の長期化を防ぐためには、自分で土地の相場を調べたうえで、複数の不動産会社に査定依頼を出すとよいでしょう。これにより、プロの目による査定額を知ることができます。
ただし、上述した通り、プロとはいえ土地の査定額は異なるため、複数の不動産会社の査定価格を聞き、その説明が納得できる会社に売却を依頼することをおすすめします。なお、複数の不動産会社に査定依頼を出す際には一括査定サイトを利用すると便利です。
4. 良い不動産会社の選び方
売却を依頼する不動産会社を決めるときは以下のような点を押さえておくとよいでしょう。
- 受付等営業以外のスタッフの対応も良い
- 土地周辺の物件の取引実績が豊富
- タイプの違う不動産会社に査定を依頼する（大手/中小/地域密着等）
営業担当者をはじめとするスタッフの対応が自分と合っているかは、今後のやり取りにおいて重要です。また、不動産会社は、エリアによっては大手ではなく、地域に密着している会社の方が、取引実績が豊富なこともあるので確認しましょう。
なお、大手の場合は県外からの顧客をつかみやすく、一方で中小や地域密着の不動産会社は古くからその地域に住む人とのつながりが強いなどといった特長があります。これを踏まえて、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶときは、異なるタイプ選ぶようにすると効果的です。
5. 土地売却後の税金について
土地を売却して利益があった場合、所得税を支払う必要があります。所得税は給与所得や事業所得など個人の所得に対して課税されますが、土地の売却については給与等とは分けて個別に計算されます。不動産売却時の税金は、所有期間によって税率が異なります。所得税・住民税合わせて所有期間5年以下で40%弱、5年超の場合で20%強となっています。
なお、上記の期間については、相続した土地の場合、前の所有者の所有期間を含めて計算することができます。また、売却時には取得費といって、取得時の費用を経費として計上できますが、相続の場合だと元の所有者が購入したときの価格を計上できます。売買契約書や仲介手数料の領収書等の書類を用意しておくようにしましょう。
その他、自分が住んでいる家屋とともにその敷地を売却するようなケースでは、要件を満たすことで「3,000万円特別控除」といって、3,000万円分を控除できる制度も利用可能です。節税についても、不動産会社の担当者や税理士と相談しながら進めていくことをおすすめします。
6. まとめ
土地売却のポイントを5つに分けてお伝えしました。土地の売却は主に不動産会社に相談しながら進めていくことになりますが、複数の不動産会社に問い合わせすることをおすすめします。自分に合った、良い不動産会社を見つけることができれば、売却活動から売却後の税金に関することまでしっかりとしたアドバイスを受けることができるはずです。
（記事は2020年７月１日現在の情報に基づきます）
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