「負動産」とは 土地所有権の放棄はできる？ 売却や寄付、活用の方法を解説
売ることもできず、固定資産税や管理のための費用もかかる「負動産」を相続することになって、頭を悩ませているケースは少なくありません。なかには、土地所有権を放棄したいと考えている人もいるでしょう。ただし、放棄する前に売却について検討してみるのもよいかもしれません。不動産コンサルティングマスター・相続対策専門士が、「負動産」と呼ばれる土地や建物の処分方法について解説します。
1. 負動産とは？
「負動産」とは、「売るに売れない」「維持管理するのにも費用や手間がかかる」「貸しても借り手がつかない」といった、所有しているだけで「負の財産」になってしまう不動産のことを言います。
田舎の古い開発エリアにあり、長年放置されていた土地を相続した方の相談を受けたことがありました。過去に宅地開発され分譲されたものの、ほとんどが売れず住宅が点在するだけの住宅地の中にある物件です。私道とはいえ道路に面しており、時間をかければ売却できるだろうと思っていたのですが、なんとその道路は道路として認定されていないものでした。道路に面していない田舎の再建築不可の土地は買い手がほとんどありません。
役所と交渉して、目の前の私道が道路認定されれば活路が開けるのですが、この土地は認定もされず売却が難しいものでした。さらに、雑草の処理のために年に2回業者を入れて草刈りをしなくてはならないうえ、高額ではないものの固定資産税がかかり、所有しているだけで損する土地となっていました。まさに「負動産」と呼べる土地でした。
2. 負動産を相続する問題点
「負の財産」を意味しているように、負動産を相続すると、下記のように多くの負担がかかります。
- 管理に手間や費用がかかる
- 固定資産税がかかる
- 土地所有権は放棄したり、手放したりすることが容易ではない
- 自分が亡くなったあと、子どもたちに引き継がれる
以下では、それぞれの詳細について解説していきます。
2-1. 管理に手間や費用がかかる
相続では、期せずして遠方のよく知らない土地を受け継ぐことがあります。
祖父母よりも前の世代から所有していて、親も相続したものの自ら足を運ぶことはないような場所にある土地です。草刈りやゴミ撤去について、地元の管理会社や隣地の人に報酬を払って依頼していたというケースも少なくありません。
そういった負動産を相続するのは、想像するより負担がかかります。草刈りは場所によっては、年に数回必要なこともあります。不法投棄も問題になりやすく、産業廃棄物が大量に捨てられていて処分が大変だったという事例もあります。
2-2. 固定資産税がかかる
土地や建物の権利が所有権である場合は、毎年固定資産税がかかります。固定資産税の評価額の高い地域や、広大な面積の土地であれば、税額が高くなることもあります。
さらに、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、放置されて「特定空家等」と見なされた不動産は固定資産税の減免制度を受けられなくなり、固定資産税が最大3倍～4倍程度にまで上がってしまいます。加えて、自治体からの命令に応じずに違反とみなされた場合、最大で50万円以下の過料が科せられてしまいます。
2-3. 土地所有権は放棄したり、手放したりすることが容易ではない
土地は一度相続すると、場所によっては手放すこと自体が難しいことがあります。2023年4月には、相続した土地を国庫に帰属させるルールである「相続土地国庫帰属制度」も設けられましたが、建物のある土地は申請できないなど、要件がかなり厳しく、すべての土地の所有権を放棄できるわけではありません。
2-4. 自分が亡くなったあと、子どもたちに引き継がれる
自分の代だけであれば、不動産の管理や固定資産税の支払いなどは何とかなりますが、自分が亡くなったあとのことについてもよく考えておく必要があります。
配偶者や子どもに負動産が引き継がれてしまい、負の連鎖が続くのは大きな問題です。しかも、子どもが複数いる場合など、相続したくない土地の押しつけ合いが起きることもあり得ます。ほかに優良な資産がある場合は相続放棄を選ぶことがほとんどないため、結局その土地を共有で相続せざるを得ず、相続が進むにつれて共有者が増え、ますます問題が解決しにくくなっていきます。
3. 負動産を遺産として残された場合の対処法（相続前）
3-1. ほかの相続人に相続してもらう
残された負動産をどうしても相続したくない場合、遺産分割協議で、ほかの相続人に相続してもらえるように話し合って解決できることもあります。
うまくいくかどうかはその不動産や関係性次第ですが、そこに住んだことがあって愛着があったり、近隣に暮らしたりしている立場の人なら、相続してくれる可能性があるかもしれません。または、預貯金などのプラスの財産を、ほかの相続人よりも多めに分割することを交換条件にすれば、その土地を引き継いでくれるかもしれません。ただし、押しつけるような形の無理な交渉は、その後のトラブルに発展する恐れがあるので注意しましょう。
3-2. 相続放棄する
負動産を相続しないための手段として、相続放棄をするという手があります。
完全に手放すことができ、その土地を「現に占有している」人でない限り、相続放棄後の管理責任も問われません。どうしても負動産を手放したいのであれば最善の方法と言えますが、被相続人（以下「亡くなった人」）の預貯金などほかの財産もすべて放棄しなくてはならなくなります。
また、亡くなった人の死亡後、相続人は自己のために相続の開始があったことを知ったときから3カ月以内に、相続放棄の決定をしなければなりません。プラスの財産が多い場合や財産がどれぐらいあるかわからない場合は現実的ではないと言えます。
4. 負動産を相続したあとの対処法
負動産を相続したあとの対処法としては、主に以下の5つの方法が考えられます。
- まずは売却を考える
- 土地活用を考える
- 土地の所有権を放棄する
- 公益法人や自治体に寄付する
- お金を払って企業に引き取ってもらう
以下ではそれぞれのメリットや注意点などを解説していきます。
4-1. まずは売却を考える
最初に考えたいのは、本当に売却できないのか調査することです。自分は暮らしたくない、活用するのに適さないと思っているような不動産でも、人によっては住みたい、活用してみたいというニーズは意外にあるものです。
不動産コンサルタントや自治体に相談してみると、新たなアイデアが出てくるはずです。アイデアが出てくるようであれば、そのアイデアを軸にして売却を検討するのも一つの手です。
4-2. 土地活用を考える
自ら利用しない場合、賃貸できないかを検討するのも一つの方法です。古い建物であれば、古民家として住みたい人もいます。道路沿いであれば倉庫として借りたい会社もあるかもしれません。
賃貸が難しいようであれば、建物を解体して更地にして建設系企業の資材置き場にする、近隣に住宅街や大型施設や観光地などがあれば駐車場として貸し出すなどの需要があるでしょう。日照時間が長く、一定規模の大きさがある土地なら、太陽光発電設備を設置して売電をするという選択肢も考えられます。
4-3. 土地の所有権を放棄する
相続した土地であれば、2023年4月27日に始まったばかりの新制度「相続土地国庫帰属制度」に申請してみることも可能です。ただし、更地であることや隣地との境界が明確であることなど、複数の要件があり、すべての土地を引き取ってもらえるわけではない点に注意してください。
詳しくは、法務省がホームページで公開している「相続土地国庫帰属制度について」にてご確認ください。
4-4. 公益法人や自治体に寄付する
自治体が不動産の寄付を受け取ってくれるケースは少ないと思っておいたほうがよいでしょう。自治体が不動産の調査を行い、審査が行われ、通過した場合のみ寄付申込が可能となります。個人が公益法人に不動産を寄付した場合、譲渡所得は課税されません。
隣地の住人など個人に無償で引き取ってもらう方法も考えられますが、引き取った側に贈与税が発生する点に注意しておきましょう。
4-5. お金を払って企業に引き取ってもらう
不動産を有料で引き取る不動産業者があるため、どうしても処分できなさそうであれば、そこを頼るのも手です。土地を手放す側が引取料や処分料としてお金を支払わなければなりませんが、処分もできず固定資産税や管理費がかさんで非常に困っている場合、引き取ってくれる業者があるということを知識として持っておくだけで安心材料になります。
5. 負動産をどうやって売却する？
5-1. まずは隣地に声をかける
昔から「隣地は高い価格を払ってでも買え」とも言われており、隣地購入は価値のある行為です。隣地を購入することで接道条件や用途地域、容積率などの条件が良くなることがあり、隣地の所有者にとってはメリットとなるケースがあります。
5-2. 不動産会社に仲介や買い取りをしてもらう
不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。直接買い取りなら仲介手数料はかかりませんが、相場より安くなることがほとんどです。ただし、早く売りたい場合や売却していることを他人に知られたくない場合にはお勧めの方法です。
不動産会社を仲介に挟んで売却を依頼する方法もあります。仲介はインターネットやチラシ広告などで、幅広く情報が拡散されます。売れないと思っていても、そのエリアを探している人や企業と出会えるチャンスが広がります。思わぬ買い手が見つかるかもしれません。デメリットは、成約するまで時間がかかる恐れがあることです。
5-3. 複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産をどうすればよいのか悩んだとき、上記のように専門家である不動産会社に相談することは大切です。その際、できるだけ複数の不動産会社を比較検討することをお勧めします。
とはいえ、複数社に実際に足を運ぶのは大変な手間です。最近では、大手から地域密着の不動産業者まで一括査定できるサイトがあります。「相続会議」でも土地活用プランが一括請求できるサービスを展開しています。こうした仕組みには無料で査定結果を出してくれるものもあるため、とても効率的です。また、事故物件や共有持分などの難しい負動産を積極的に取り扱っている不動産会社もあるので、一度問い合わせをしてみるとよいでしょう。
5-4. 訳あり不動産買い取り業者に依頼する
自殺や殺人事件などの重い事故物件は、売却が非常に難しくなります。また、共有持分も一般の人には買ってもらえません。一方で、そういう物件でも取り扱っている、訳あり不動産の専門買い取り業者があります。通常の不動産会社でも取り扱ってくれる場合があるので、まずは信用できる業者に相談してみましょう。
5-5. 建物を解体して更地にする
建物が建っている状態で買い手が見つかりそうであれば、まずはそのまま売却を試みたほうがよいでしょう。それでも、売れないようであれば更地にすると売れやすくなります。
注意点としては、更地にすると固定資産税が高くなるため、早期売却をめざしたほうがよいでしょう。解体費用は大きさや構造によりますが、数百万円かかるケースがあるためご注意ください。解体したほうが高値で売れそうな場合や、建物があると売れない場合などは先に解体してしまうのも手です。
5-6. 価格をギリギリまで下げる
どうしても売れないけれど、相続放棄を考えるほど手放したいのであれば、利益は度外視でかまわないので、価格をタダ同然まで引き下げることも考えられます。ただし、仲介手数料は成約価格のパーセンテージであることから、基本的に仲介業者には嫌がられてしまうことが多いです。そのため、買い取り業者に引き取ってもらうのがベターと言えるでしょう。
5-7. 空き家バンクに登録する
多くの自治体やNPO法人などが空き家バンクとしてサイトを運営しています。そこに物件を登録すれば、ポータルサイトにも掲載されるため、情報を広く拡散させることができます。
6. まとめ
負動産の相続は多くの問題が発生しやすいものです。相続しないのが一番ですが、相続せざるを得ないケースもあります。そうした場合は、不動産コンサルタントなど専門家などの助けを借りながら、あきらめずに売却や土地活用の道を探ってみましょう。
土地活用を検討する場合、インターネットで複数企業に一括で問い合わせできる「相続会議」の土地活用プラン一括請求サービスも活用するのも効率的です。その「負動産」に、実は価値があることを知ることができるかもしれません。
（記事は2023年9月1日時点の情報に基づいています）
