土地の無償返還の届出は相続時に「再提出」が必要？ 手続きと注意点を解説
土地の無償返還に関する届出書は、法人が個人の土地を使用する際に借地権の課税を避けるための重要な手続きです。しかし、貸主や借主のどちらかが亡くなり、相続が発生した場合、従前の届出がそのまま有効かどうかは注意が必要です。
相続時に無償返還の届出を再提出すべきケースや、再提出しなかった場合の税務リスク、提出方法などをわかりやすく解説します。
目次
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1. 土地の無償返還の届出とは
まずは、「土地の無償返還の届出」とはなにか、なぜ必要なのか、必要な場面などを解説します。
1-1. 土地の無償返還の届出の概要
土地の無償返還の届出とは、個人が所有する土地を法人が無償または低額で使用する場合に、将来その土地を無償で返還することを税務署に届け出る制度です。この届出を提出することで、税務署に対し「法人に借地権は設定していません」という意思を明確に示せます。これにより、意図せず借地権を贈与したとみなされることを防ぎます。
特に、社長個人の土地を同族会社が使用しているケースなどでは、届出の有無が贈与税や法人税、相続税の判断に影響するため、税務上重要な意味を持ちます。
1-2. 土地の無償返還の届出をしておくべき代表的なケース
土地の無償返還の届出をしておくべき代表的なケースは、以下の通りです。
- 社長個人が所有する土地に、法人名義の事務所や工場、店舗などを建てて使用している
- 社長個人が法人設立前から建物を建てていた土地上の建物を、後から法人が買い取った
地代を支払っていない、または相場より著しく低い地代で貸していると、法人が借地権を無償で取得したと判断され、法人税が課税されるなどの税務リスクが生じるおそれがあります。こうした場合に届出をしておくことで、借地権を設定していない意思を明確にし、将来の税務トラブルを防ぎやすくなります。
なお、法人が所有する土地を社長や役員などの個人に無償で使用させているケースでも、「無償返還に関する届出書」を提出することは可能です。これは、法人が借地権を設定したとみなされることや、個人側に利益供与があったと判断されるのを防ぐために、「将来的に土地を返還する」旨を税務署に示す手段として活用されます。
2. 土地の無償返還の届出をしていた場合の相続時のメリット
土地の無償返還の届出をしていた場合、借主・貸主それぞれに以下のようなメリットがあります。
【借主（法人）のメリット】
無償返還の届出をしておけば、法人が土地を無償で使っている場合でも、税務署から「借地権を無償で取得した」と判断されるリスクを抑えることができます。これにより、法人税の課税対象とされるのを回避しやすくなります。
また、相続後の税務調査でも、土地の使用関係について届出書によって整理されていれば、不要な誤解や追加課税を防ぎやすくなります。
【貸主（個人）のメリット】
貸主である個人の側も、無償返還の届出を行っておくことで、土地を無償で貸していることが明確になり、借地権が設定されていないことを税務署に示しやすくなります。
また、本来は受け取っているべきとされる地代について「受領していないこと」が明確であれば、所得税の対象とされるリスクも低減できます。
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無償返還の届出は任意の手続きであり、借地権の認定リスクを完全に防げるわけではありませんが、実態を税務署に説明するうえで有力な判断材料となり得ます。書類作成や提出先などに迷わないよう、あらかじめ準備すべき内容や手続きの流れを確認しておきましょう。
3-1. 必要書類を用意する
無償返還の届出を行うには、法人と個人（貸主・借主）の間で作成・記名された届出書をはじめ、土地や建物の使用関係を証明できる書類をそろえることが大切です。これらを事前に準備しておくことで、税務署への提出や問い合わせへの対応もスムーズになります。
以下、必要書類になります。
- 無償返還に関する届出書
- 土地の賃貸借契約書の写し
- 土地の価額の計算明細
過去に届出を出している場合は、その写しも用意しておくとよいでしょう。
3-2. 提出先・提出方法
届出書は、貸与対象となっている土地の所有者の納税地を管轄する税務署に提出します。土地の所在地や法人の本店所在地ではないので注意しましょう。提出は税務署の窓口に持参するほか、郵送でも可能です。法令上の提出期限は定められていませんが、建物の使用開始後1カ月以内の提出が望ましいです。提出後は控えを保管し、税務調査等で求められた際に説明できるようにしておきましょう。
4. 相続発生時、土地の無償返還の届出の再提出は必要？
無償返還の届出は、法人と個人との間で土地の貸借関係があることを前提に作成されます。ところが、貸主または借主の一方が亡くなり、相続によって名義が変わった場合には、その前提が崩れる可能性があります。
このようなケースで、これまでの届出がそのまま有効なのか、再届出が必要なのかを、解説します。
4-1. 「貸主・借主」の関係が変わるため見直しが必要
相続が発生すると、土地の所有者（貸主）や法人の代表者（借主側）が変更になることがあります。無償返還の届出は、当初の貸主・借主の関係を前提にしており、名義変更後もそのまま使い続ける場合には、税務署に現状を正確に示すために届出の内容を見直すことがあります。
実態が変わらなくても、登記簿上の名義が変わっただけで届出の効力が弱まることがあるため、早めに再提出や内容変更の検討を行うことが望ましいです。
4-2. 無償返還の届出は相続のたびに必要になるのが原則
無償返還の届出は任意提出の書類ですが、税務上は貸主・借主の関係が変わるたびに改めて提出するのが実務上の原則とされています。特に、貸主である個人が亡くなり、その土地を相続人が引き継いだ場合には、相続人が新たな貸主として届出書を再作成する必要があります。
再提出をしておけば、税務署に対して「借地権はあくまで発生していない」という意思を明確に伝えられ、将来的な相続税や贈与税のリスクを回避しやすくなります。
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相続の相談が出来る税理士を探す5. 相続時に無償返還の届出を再提出しないリスク
無償返還の届出を提出していたとしても、相続によって貸主や借主の名義が変わった場合には、再提出をしないと税務上不利な扱いを受ける可能性があります。ここでは、無償返還の届出を再提出しないリスクについて解説します。
5-1. 借地権が発生しているとみなされる可能性
無償返還の届出を再提出しないまま相続が発生すると、税務署から「法人が借地権を取得している」とみなされるおそれがあります。借地権は財産的価値があるため、法人にとっては経済的利益を無償で受け取ったことになり、法人税の課税対象になる可能性があります。
また、貸主の土地についても、借地権が設定されていると判断されれば、相続税の土地評価にも影響が出るおそれがあります。届出を見直さないことで、こうした借地権認定による課税リスクが高まります。
5-2. 贈与税（みなし贈与）を指摘されることも
届出を再提出せずに地代の授受もないまま法人が土地を使い続けていると、「使用の利益を無償で与えた」として贈与と評価される可能性があります。借主が法人である場合は、その利益は原則として受贈益として法人税の課税対象となります。特に、貸主と借主の関係が変わった後に再契約や意思表示がなされていない場合、税務署は返還の意思が曖昧と判断し、借地権の無償による享受に基づく法人税の課税を検討することがあります。届出を更新することで、そうした意思の不明確さを防ぎ、課税リスクを下げることができます。
6. 相続後でも無償返還の届出を「遡って提出」することは可能？
相続が発生した後に無償返還の届出を出していなかったことに気づいた場合でも、提出がまったく無意味というわけではありません。ただし、後から提出する場合には、一定の条件や注意点があります。
6-1. 提出自体は可能だが、税務署判断で実務が分かれる
生前には無償返還の届出を出していなかったものの、相続を機に、過去にさかのぼる形で届出を提出したいというケースもあります。このように、相続後に初めて無償返還の届出を作成・提出すること自体は可能です。
ただし、相続後に届出を提出しても、それだけで過去の借地権が否定されるわけではありません。税務署は、相続前からの使用状況や返還意思の有無など、実態を重視して判断するため、形式的な届出だけでは不十分とされることがあります。
相続前から無償で使用していた実態があったのか、返還意思が本当に存在していたのかなどを示す資料がなければ、形式的な届出と見なされて効果が限定されるおそれがあります。特に、相続税申告時の説明内容と整合性を持たせることが重要です。
6-2. 税理士によって「出せる」「意味がない」と意見が割れる理由
生前に無償返還の届出をしていなかった場合でも、相続をきっかけに過去の無償使用関係を整理しようと、相続後に届出を提出することは可能です。ただし、この届出がどこまで有効に働くかについては、税理士によって意見が分かれます。
無償返還の届出は法的義務ではなく、あくまで税務署に対する「借地権を設定していない」という意思表示にすぎません。提出すればすぐに借地権が否定されるとは限らず、実態や資料の裏付けがなければ形式的とみなされることもあります。
最終的な判断は税務署が行うため、「出しておくべき」と考える立場と、「意味がない」とする立場が併存しているのが実情です。
7. 相続時の無償返還の届出の再提出に関してよくある質問
Q. 無償返還の届出は相続人が行う？
相続によって土地の名義が変わった場合、新たな貸主である相続人が法人と連名で届出を行うことがあります。届出書は旧貸主のままでは実態と一致しなくなるため、実務上は再提出が推奨されます。
Q. 無償返還の届出を提出していないけど大丈夫？
提出は義務ではありませんが、借地権が発生したと判断されるリスクが高まります。税務リスクを抑えるためには、遡ってでも届出をしておく方が安全です。
Q. 無償返還の届出は相続後に行うもの？
原則は使用開始時点で提出するのが望ましいですが、相続後に提出することも可能です。実態を示す資料と整合性があれば、相続後の届出でも一定の説明効果が期待できます。
8. まとめ 相続が発生した場合、無償返還の届出は再提出するのがおすすめ
土地の無償返還に関する届出書は、法人が個人の土地を無償で使用する際などに、借地権の認定や課税を避けるための重要な手続きです。相続によって貸主や借主が変更された場合、従前の届出が実態と合わなくなる可能性があるため、再提出しないと法人税・相続税・贈与税など多方面のリスクにつながる可能性があります。
相続後に初めて届出を行うことも可能ですが、過去の実態や返還意思を示す資料が求められるため、早めの対応と専門家の確認が重要です。
（記事は2026年3月1日時点の情報に基づいています）
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