土地活用の面白いアイデア15選　失敗しないポイントをプロが解説

1. 土地活用の面白いアイデア10選

土地活用と言えば、アパート経営やマンション経営を思い浮かべる人が多いでしょう。しかし、土地の立地や自分の特技を生かせるような「面白いアイデア」によって差別化を図ることで、単なる資産形成だけでなく、地域貢献ややりがいにつながる可能性もあります。

筆者が、実務のなかで「面白い」と感じている土地活用方法を10個紹介し、収益性や安定性、節税などの側面から評価します。

1-1. トランクルーム経営

トランクルーム経営は、土地や既存の建物内にトランクルームを設置し、契約者の荷物を保管する役割を担う事業です。

①トランクルーム経営のメリット
トランクルーム経営のメリットは、初期投資額が比較的抑えられる点です。水回りやガス設備などが不要のため、ランニングコストも抑えることができます。

また、荷物を預かるだけのため入居者トラブルもなく、アパートやマンションの経営と比較すると手間がかからない、というメリットもあります。

②トランクルーム経営のデメリット
コンテナを活用したトランクルームの場合、温度管理や湿度管理ができないため、骨董品や衣料品、書籍など劣化しやすい物の収納に適していません。温度・湿度管理が可能なトランクルームを設置する方法であれば保管できますが、初期費用が高くなる難点があります。

また、トランクルームを土地に設置した場合、固定資産税・都市計画税が軽減される住宅用地の特例制度は適用されません。建物内にトランクルームを設置した場合も、事業用の建築物とみなされるため同様です。

さらに最近では、危険物や麻薬の保管など犯罪拠点に使われてしまうケースもあり、経営するときには細心の注意を払う必要があります。

③トランクルーム経営に向いている人
トランクルーム経営は、初期投資額を抑えたい人や管理に手間をかけたくない人などに向いています。また、騒音問題や日当たりの悪さなどで住宅地として向かない土地を持っていて、かつ需要がある地域であれば適しています。

収益性の高さ：★★★★
安定性の高さ：★★★★
投資金額の少なさ：★★★★
始めやすさ：★★★★
管理の容易さ：★★★★
節税効果：★★

1-2. 駐車場経営

駐車場経営の種類としては、月極駐車場やコインパーキングがあります。初期投資額の少ない点や管理の手間が小さい点が魅力です。

①駐車場経営のメリット
駐車場経営は、投資額を一番抑えられる土地活用です。収益性・安定性も高く、駐車場の需要がある地域内の土地所有者にとっては、最高の土地活用といえます。特に、コインパーキングが可能であれば、最も利回りの高い土地活用を実現できます。

また、管理の手間もほとんどかかりません。

さらに、相続税評価額を、小規模宅地等の特例によって200㎡まで50％減らせるメリットもあります。

②駐車場経営のデメリット
駐車場は住宅用地の特例制度が適用されないため、固定資産税・都市計画税の課税評価額が賃貸物件の場合と比較して高くなります。

③駐車場経営に向いている人

駐車場経営は、土地のある場所が駐車場の少ない住宅街の中、駅前、商業施設やオフィス街周辺にあり、かつそこに駐車場の需要があれば向いています。また、初期投資額を抑え、管理の手間をかけたくない人にもおすすめです。

収益性の高さ：★★★★
安定性の高さ：★★★★
投資金額の少なさ：★★★★★
始めやすさ：★★★★★
管理の容易さ：★★★★★
節税効果：★★

1-3. コインランドリー経営

コインランドリー経営は、土地や既存の建物内にコインランドリーを設置し、近隣住民の衣類などの洗濯を担う事業です。

①コインランドリー経営のメリット
コインランドリー経営は、比較的狭い土地でも可能です。管理者は常駐する必要はなく、見回りをする程度で済みます。店舗が清潔に保たれ、いつでもすぐに利用できる環境であれば、リピート客が付きやすいのもメリットです。

②コインランドリー経営のデメリット
コインランドリー経営では、機械設備などの初期費用、水道光熱費が大きくなりがちです。一方で、利用単価が数百円から千数百円のため、多数の利用者を確保しないと赤字経営となります。

また、洗濯物が洗濯槽に放置されるなどのトラブルにも注意する必要があります。

③コインランドリー経営に向いている人
コインランドリー経営では、マーケット調査を厳しく行い、事業収支計画を立案する必要があります。業者任せにして失敗するケースは少なくありません。

日々の利用者はどれくらいいるのか、機械設備の導入コストをより安く済ませる方法はないのか、入念に調査できる人であれば成功しやすいでしょう。

また、狭い土地でできる方法ではあるものの、まとまった洗濯物を車で運んでくる人のほうが利用単価が高いため、ある程度駐車台数を確保できる土地を持っている人のほうがおすすめです。

収益性の高さ：★★★
安定性の高さ：★★★
投資金額の少なさ：★★★
始めやすさ：★★★
管理の容易さ：★★★
節税効果：★★

1-4. コワーキングスペース経営

コワーキングスペース経営は、異なる職業や業務を持った人たちが、同じスペースでインターネット環境をシェアしながら業務を行う場所を時間貸しする事業です。

コワーキングスペースは、テレワークを行う会社員や個人事業者、起業家、ノマドワーカーなどが利用しています。個室になっていることが多いシェアオフィスやレンタルスペースと異なり、カフェのようなオープンスペースになっているのが特徴です。

①コワーキングスペース経営のメリット
シェアオフィスやレンタルスペースと異なり、個室を設けなくてもよいので、その分初期投資額は少なくて済みます。ただし、会議室を別途設けておいたほうが利用者の使い勝手はよくなります。

②コワーキングスペース経営のデメリット
サービスの充実（法人登記のための住所使用、郵便物の受取・転送、電話の受付・転送、専門家支援、イベント開催など）を図ると、その分収入は増加しますが、手間や人件費も増加します。収入と支出のバランスが意外と取りにくいのがデメリットです。

③コワーキングスペース経営に向いている人
コワーキングスペース経営は、駅前や繁華街などの土地所有者に向いています。また、利用者の業務環境整備（PCやWi-Fi環境の設備利用相談、清掃、メンテナンスなど）をこまめに行える人のほうが適しているでしょう。

収益性の高さ：★★★
安定性の高さ：★★★
投資金額の少なさ：★★★
始めやすさ：★★
管理の容易さ：★★★
節税効果：★★

1-5. 貸し農園

貸し農園は、趣味として農作物を作りたい人や農業を始めたい人に土地を農地として貸出し、その利用料を得る事業です。作付けする作物にもよりますが、もともと宅地であった土地でも、農業用の土を上にまくことで農園として活用できます。土地が地方にあり、他に活用手段がない場合にはうってつけとなります。

①貸し農園のメリット
貸し農園のメリットは、初期投資がほとんど不要な点です。ただし、水道設備があったほうが利用者には好まれます。

農園の形態によっても異なりますが、簡易な農園の場合、管理の手間があまりかかりません。ランニングコストも水道設備を設けたときの水道代だけとなります。

②貸し農園のデメリット
賃料が安いため、大きな収益を見込めません。また、市町村によっては、貸し農園を始めるにあたって許可申請が必要な場合もあります。

③貸し農園に向いている人
都市郊外や地方、原則建築不可の地域（市街化調整区域）にある土地を所有している人や、住居や店舗、倉庫としての需要が見込めない土地を持っている人にとっては、良い活用方法といえます。また、農作物の育て方の知識やスキルがある人は向いているでしょう。サービス業の要素もあるため、コミュニケーション能力も求められます。

収益性の高さ：★
安定性の高さ：★★
投資金額の少なさ：★★★★★
始めやすさ：★★★★★
管理の容易さ：★★★★
節税効果：★

1-6. ガレージハウス経営

ガレージハウスは、屋内車庫付き賃貸住宅を指し、自動車やバイク、自転車、アウトドアなどを趣味とする人たちに人気の賃貸物件です。

①ガレージハウス経営のメリット
ガレージハウス経営は、狭小地や既存の一戸建てをリノベーションしても始められます。賃貸住宅であるため、固定資産税・都市計画税や相続税の軽減措置を受けることが可能です。また、家賃を高めに設定できる、車で通勤する人が多いため最寄り駅から遠い立地でも経営ができるなどのメリットがあります。

②ガレージハウス経営のデメリット
ガレージハウスは、建築費用が割高になる傾向にあります。また、1階が車庫、2階が住居となる形式の建物が多いため、土地面積に対して確保できる住戸数は少なくなります。すべてを部屋にするアパート経営やマンション経営と比較して、投資効率が悪く、空室になったときのリスクが大きいのもデメリットです。

③ガレージハウス経営に向いている人
最寄り駅から徒歩15分以上の場所に土地がある所有者や、空き家をリノベーションして有効活用したいと考えている人に向いています。ただし建築費用が高くなりがちな点から、需要の見極めが重要になる方法のため、マーケット調査に自信がない人は別の手段を検討したほうがよいかもしれません。

収益性の高さ：★★★★
安定性の高さ：★★★
投資金額の少なさ：★★★
始めやすさ：★★★
管理の容易さ：★★★
節税効果：★★★★

1-7. 民泊経営

民泊経営は、民家（アパート・マンションの一室もしくは全室、一軒家の空き部屋もしくは全部屋、別荘など）を宿泊施設として貸し出し、その利用料を得る事業です。2018年に施行された「住宅宿泊事業法（民泊新法）」により、都道府県知事に対して届け出をすれば、旅館業法の許可がなくても民泊事業を行えるようになりました。

①民泊経営のメリット
民泊経営は、比較的柔軟な経営ができるのがメリットです。例えば、建築したアパート・マンションの全室を民泊施設とするのではなく、一部の部屋だけを民泊施設にし、残りは賃貸物件として提供することが可能です。民泊繁忙期には民泊として経営し、それ以外は「ウィークリーマンション」「マンスリーマンション」として経営する、といったやり方もできます。

また、立地がよければ、賃貸住宅より収益性が高くなりやすいのもメリットとして挙げられます。例えば、ワンルームマンションを家賃5万円／月で貸し出した場合、1カ月の売り上げは5万円です。一方で、同じ部屋を民泊として宿泊費5,000円／日に設定し、月に20日宿泊してもらえたら売り上げは10万円になります。利便性の高い場所であれば、ワンルームであっても5,000円／1日なら安いと考える人も少なくないため、収益につながりやすい経営といえます。

②民泊経営のデメリット
1年間の営業日数が最大で180日以内と規定されているため、年間を通して貸し出すことができません。

また、利用者の中には綺麗に使ってくれない人も残念ながらいます。大量のゴミが散乱していたり、水回りがひどく汚れていたりする場合もあり、その場合すみやかに清掃をする必要があります。

③民泊経営に向いている人
民泊経営は、観光地や公共交通機関など移動に便利な場所にある土地を所有している人や、周辺に飲食店や買い物できる商業施設が多い場所にある土地を持っている人に向いています。

収益性の高さ：★★★
安定性の高さ：★★★
投資金額の少なさ：★★★
始めやすさ：★★
管理の容易さ：★★
節税効果：★★★★

1-8. ロードサイド店舗経営

ロードサイド店舗経営は、幹線道路沿いや人通りの多い土地に店舗を建築し、経営を行う事業を指します。店舗は、コンビニやファミリーレストラン、ドラッグストア、ホームセンター、医療モールなどさまざまです。

ロードサイド店舗経営には、主にリースバック方式と事業用定期借地方式が採用されます。

①ロードサイド店舗経営のメリット
ロードサイド店舗経営は、初期投資額が少なくて済みます。

リースバック方式の場合、出店企業から店舗用建物の建設費用として、一部もしくは全額の建設協力金の貸し付けを受けるため、建設投資額を比較的小さくできます。事業用定期借地方式の場合、オーナーは出店企業に土地を貸し出すのみで、店舗の建築費用は出店企業が持つため、初期投資額が不要となります。

また、収益性が高いのもメリットです。リースバック方式の場合は高い賃料が、事業用定期借方式の場合はリースバック方式における賃料には劣りますが、比較的高い地代が見込まれます。

さらに、店舗の維持管理は出店企業が行うため、管理費用もほとんど不要です。

②ロードサイド店舗経営のデメリット
駐車場台数が、経営上大きく左右するため、建築面積と同等以上の駐車場スペースが必要になります。店舗の経営状況が悪化した場合、撤退・解約の可能性があります。

節税効果は、住宅用地の特例制度に当てはまらないため、アパート経営やマンション経営と比較するとあまりありません。

また、近隣店舗と業種が同じになると、店舗や近隣住民とトラブルになる可能性があるため、配慮が必要になります。

③ロードサイド店舗経営に向いている人
ロードサイド店舗経営は、幹線道路沿いや人通りの多い通り沿いに、広い土地を所有している人に適しています。

収益性の高さ：★★★★★
安定性の高さ：★★★
投資金額の少なさ：★★★★★
始めやすさ：★★★
管理の容易さ：★★★★★
節税効果：★★

1-9. トレーラーハウス経営

トレーラーハウスは、車でけん引可能な住宅のことです。近年では、宿泊施設としてトレーラーハウスが常設される場所も増えました。

①トレーラーハウス経営のメリット
トレーラーハウスは、車でけん引することで移動できる住宅となり、不動産ではなく動産（車両）扱いとなります。そのため建築確認を申請せずに始められる、市街化調整区域に設置できる、固定資産税・都市計画税が発生しないなどのメリットがあります。また、エンジンが付いていないため、自動車税も不要です。

さらに本体価格200万円からと比較的安く販売されており、初期投資を抑えやすいのもメリットです。

②トレーラーハウス経営のデメリット
トレーラーハウス経営は、初期投資こそ大きくかかりませんが、本体価格以外にさまざまな費用が発生する点に注意が必要です。例えばトレーラーハウスを業者の店舗から設置したい場所までの運搬費や設置費用に、約100万円前後かかります。

さらに設置する場所が地盤が弱い場合は、トレーラーハウスが沈下しないために地盤の改良をする必要があり、50万円前後の費用が別途かかります。

ほかにも、トレーラーハウスの立地は都市郊外や地方になるケースが多く、家賃設定を高くすることが難しいデメリットもあります。

③トレーラーハウス経営に向いている人
トレーラーハウス経営は、市街化調整区域など建築不可の場所にある土地を所有している人や、自主管理ができる人（不動産管理会社による管理が不可の場合）に向いています。

収益性の高さ：★★
安定性の高さ：★★★
投資金額の少なさ：★★★
始めやすさ：★★★
管理の容易さ：★★★
節税効果：★★★★

1-10. 戸建賃貸経営

戸建賃貸経営は、戸建を新しく建てたり、すでに所有している戸建をリフォームしたりしたあとに貸し出し、入居者から家賃収入を得る事業です。土地活用の初心者にとっては、比較的始めやすい手法となります。

①戸建賃貸経営のメリット
敷地面積が小さな土地や変形地、傾斜地でも戸建なら建築できます。共用部分がないため、管理に手間はほとんどかかりません。

また、駐車場を設けて車を持っている人の需要を高める、ペットを飼いたい入居者向けに家賃を高くして貸し出す、など柔軟な経営が可能です。

②戸建賃貸経営のデメリット
新築の場合、1戸当たりの単価は、アパート・マンションと比較して高くなり、利回りは悪くなります（築古戸建を有効活用できれば、逆に利回りはよくなります）。また、貸し出している戸建てが1戸の場合、退去者がでると、その間の家賃収入がゼロになるという意味で、空室のリスクが高くなります。

ほかにも、アパート・マンションと比較して、1戸当たりの部屋数が多く延床面積が大きくなるため、メンテナンスやリフォーム費用が高くなりやすいのもデメリットです。

③戸建賃貸経営に向いている人
戸建賃貸経営は、築古空き家をリノベーションして有効活用したいと考えている人や、管理の手間を省きたい人に適しています。

収益性の高さ：★★（中古リフォームの場合★★★　築古リノベーションの場合★★★★）
安定性の高さ：★★★★
投資金額の少なさ：★★★（中古リフォームの場合★★★　築古リノベーションの場合★★★★）
始めやすさ：★★★★
管理の容易さ：★★★★
節税効果：★★★★

1-11. 面白い土地活用10選の評価

上記で解説した面白い土地活用10選の評価を下表にまとめます。ただし、どのケースも新築や設備を新設した場合を想定します。

2. 土地活用の王道！アパート経営やマンション経営の面白いアイデア5選

土地活用の王道である、アパート経営やマンション経営は「退屈」と感じる人がいるかもしれません。しかし、やり方次第では、面白く感じることができます。そうしたアイデアをを5つ紹介します。

2-1. 自主管理のアパート経営

アパート経営の場合、オーナーの大半が経営を不動産管理会社に委託しています。しかし、入居者のことを考えると、オーナー自身が自主管理した方が良いことが多くあります。

①自主管理のアパート経営のメリット
自主管理のアパート経営では、不動産管理会社への管理委託料が不要となります。管理委託料は、一般的な管理であれば家賃収入の5％が相場です。一括借り上げを採用している場合、家賃収入の10～20％を支払う必要があるケースもあります。自主管理経営では、そのコストを浮かせられるのがメリットです。

また、オーナー自身が建物管理・入居者管理を行うため、建物の劣化・損傷個所をタイムリーに見つけたり、入居者からの困りごとに素早く対応できたりします。自分の努力次第で経営を安定させることが可能とも言えるでしょう。そのため、「大家業」をしているという実感を持つことができます。

②自主管理のアパート経営のデメリット
すべての管理をオーナー自身でする必要があるため、会社員の人が兼業で行うときは注意が必要です。例えば、「勤務時間中に設備の損傷などの連絡が来て困った」という声はよく聞かれます。

ほかにも、自主管理経営の場合は、入居者の入居・退去の度に、立ち会いに出向く必要があります。入居者の入れ替わりが多いと、スケジュール管理が大変になるのもデメリットのひとつです。

③自主管理のアパート経営に向いている人
自主管理のアパート経営は、基本的にすべての業務を自分でする必要があります。対応の丁寧さや素早さがそのまま入居者の信頼につながるため、入居者ファーストの考え方を持ち、入居者のアパートに関わる困り事や悩み事に即座に対応できる人に向いています。

収益性の高さ：★★★★
安定性の高さ：★★★★
投資金額の少なさ：★★
始めやすさ：★★
管理の容易さ：★★
節税効果：★★★★

2-2. レディース専用のアパート経営

レディース専用のアパート経営は、女性のみを入居対象者とする事業です。

①レディース専用のアパート経営のメリット
女性の入居者は、比較的部屋を綺麗に使ってくれるため、退去後の修繕費用が安くなりやすいのがメリットです。防犯カメラやカメラ付きインターホン、緊急通報装置などの防犯設備を充実させれば、比較的高い家賃でもニーズがあります。

②レディース専用のアパート経営のデメリット
女性の入居者は、共用部分などの汚れや損傷個所などを細かくチェックする傾向にあるため、念入りな清掃やメンテナンスが必要になります。汚れや損傷個所などを放置すると、退去につながる場合もあります。

③レディース専用のアパート経営に向いている人
レディース専用のアパート経営は、清掃やメンテナンスを細かくチェックできる人や防犯意識の高い人に向いています。また、女性のオーナーのほうが、入居者が安心しやすい傾向にあります。

収益性の高さ：★★★★
安定性の高さ：★★★★
投資金額の少なさ：★★
始めやすさ：★★
管理の容易さ：★★
節税効果：★★★★

2-3. ミュージシャン専用のマンション経営

ミュージシャン専用のマンション経営は、音楽活動をしている人向けのマンション経営事業です。

①ミュージシャン専用のマンション経営のメリット
防音設備が完全に整えられた部屋は、隣人のことを気にせず演奏や歌唱をしたい人にとってうれしい物件です。同様の物件が近場になければ、高い家賃で貸し出せるでしょう。

②ミュージシャン専用のマンション経営のデメリット
ミュージシャン専用のマンションは、数千万円から数億円前後の建築費用などに加えて、一部屋当たり100万円前後の防音設備費用が必要となります。

また、どんなに防音に気を使っても、ドラムやサックスなどの演奏音は漏れてしまいます。同じマンション住民には許容されても、近隣住人からのクレームが入る可能性もあるため、留意が必要です。

③ミュージシャン専用のマンション経営に向いている人
ミュージシャンの立場になってマンション経営できる人や、防音設備などのメンテナンスに関心を持てる人が適しています。土地の近くに音楽大学やコンサートホール、バンド演奏会場などがある人にもおすすめの活用方法です。

収益性の高さ：★★★★
安定性の高さ：★★★
投資金額の少なさ：★
始めやすさ：★★
管理の容易さ：★★
節税効果：★★★★★

2-4. インターネット環境充実のマンション経営

最近は自宅で仕事をする人が増加し、インターネットが無料で使えることを入居の決め手とする人も増えてきています。それを逆手に取り、インターネット環境を充実させたマンション経営をするのも面白い土地活用方法です。

①インターネット環境充実のマンション経営のメリット
インターネット環境が充実しているのを理由に、家賃もしくは共益費を高く設定することが可能です。最近は、会社員だけでなく、個人で動画編集やゲーム制作などを行うクリエイターやプログラマーも増えてきました。自宅で業務をスムーズにこなせる設備が整ったマンションは今後も需要が高まると予想されるため、空き家のリスクもそれほど高くはないといえます。

②インターネット環境充実のマンション経営のデメリット
数千万から数億円前後の通常の初期投資に加えて、高速通信の環境整備、管理、メンテナンスが別途必要になります。

③インターネット環境充実のマンション経営に向いている人
インターネット環境に精通している人におすすめの事業です。リモート中心で働いている人が多そうな「都心より少しだけ離れた地域」の土地を持つ人にも適しています。

収益性の高さ：★★★★
安定性の高さ：★★★★★
投資金額の少なさ：★
始めやすさ：★★
管理の容易さ：★★
節税効果：★★★★★

2-5. 外国人入居可能のシェアハウス経営

シェアハウスは、建物内に複数の個室と共用空間（リビング、キッチン、浴室、洗面、トイレ）を備えた形態の賃貸住宅です。なかでも外国人入居可能のシェアハウスは、外国人との交流を積極的に図りたい人や外国語を学びたい人には人気物件で、グローバル化の影響から需要が高まりつつあります。

①外国人入居可能のシェアハウス経営のメリット
水回り設備が集約されるため、その分の設備投資額をアパート・マンションと比較して抑えることができます。

マスメディアによるポジティブな報道により人気が高まっており、空室待ちの物件も少なからずあるため、空室リスクが大きくないのもメリットです。

②外国人入居可能のシェアハウス経営のデメリット
アパートやマンションと異なり、オーナー側で水回り設備の清掃やメンテナンスなどをする必要があります。

また、入居者の中には日本の常識が通用しない人もいます。例えば、靴を履いたまま部屋の中を移動するなどはよく聞くトラブルです。

そのため、入居時にルールをしっかり説明し、それが記載された賃貸借契約書への署名をしてもらう必要があります。また、それでもトラブルが起きた場合は、きちんと注意し、態度を改めさせることが求められます。

③外国人入居可能のシェアハウス経営に向いている人
外国人入居可能のシェアハウス経営は、外国人に対して毅然とした態度で相談・注意できる人が相応しいでしょう。厳しいように見えても、他の入居者のことを考えた行動なら、結果的によい評判につながります。英語によるコミュニケーションが得意な人は、その特技を生かすことができるでしょう。

収益性の高さ：★★★★
安定性の高さ：★★★
投資金額の少なさ：★★
始めやすさ：★★
管理の容易さ：★
節税効果：★★★★

2-6. 賃貸住宅経営の面白いアイデア5選の評価

賃貸住宅経営の面白いアイデア5選の評価を下表にまとめます。

3. 面白い土地活用で失敗しないためのポイント

土地活用で失敗しないためのポイントを6点挙げます。

3-1. 法律や条例の規制を確認する

空いた土地に建物を建てる場合、建築基準法や都市計画法といった法律の遵守が求められます。用途地域ごとに建築可能な建物の種類や階数、建築面積、延床面積などが規定されているため、事前に必ず調べておきましょう。

例えば、所有する土地が「市街化調整区域」にある場合、原則建築不可です。農地の場合でも、建物を建てるときは「農地転用」という手続きをしなければいけません。

これ以外にも、市町村ごとに条例が規定されており、法律以上に厳しい規制がかけられている場合が多々あるため、注意が必要です。

3-2. 周辺環境を調査して利用者のニーズを把握する

利用者のターゲット層やニーズを把握するために、周辺環境調査（マーケティング）をしましょう。

賃貸住宅経営をする場合、「ファミリー向けか単身者向けか？」「サラリーマン向けか学生向けか？」「どちらかというと高齢者が多いか？」などを調べ、入居者層を見極める必要があります。

ロードサイド店舗を経営する場合は「幹線道路沿いで交通量が多いか？」、コインランドリーやコワーキングスペース、コインパーキング、民泊なら「人通りが多いか？」などを検討します。

周辺環境調査については、土地活用のコンサルティングを行っている不動産会社に依頼するのが一般的ですが、不動産会社によって得意としている分野（住宅分野、店舗分野、倉庫分野など）が異なります。例えば、店舗を検討している場合、店舗出店に実績のある不動産会社やコンサルティング会社に相談し、調査を依頼するのがベターです。

住宅入居者のターゲット層や店舗の種類・事業方法を見誤ると、賃貸経営に大きく影響します。最悪の場合、赤字経営となるため、入念な調査が必要です。

3-3. ひとつのアイデアに執着しない

土地活用には、上記において案内した通りのさまざまな手法があります。土地活用に失敗しないためには、最初からひとつのアイデアに執着しないのがポイントです。

例えば、どれにすべきか迷う場合は、まずは事業目的が何か（収益性を求めるのか、節税を重視するのか、土地を維持できればよいのかなど）を明確にしましょう。そのうえで、目的達成のために相応しい土地活用手法を候補を三つ挙げ、比較検討します。

また、種類の異なる土地活用方法の「合わせ技」を用いるのも有効です。例えば、同じ土地の1階に月極駐車場、コインランドリー、自動販売機を設置し、2階にトランクルームを置く、といった方法があります。

上述しましたが、民泊繁忙期には民泊を経営し、それ以外の期間は「ウィークリーマンション」「マンスリーマンション」として貸し出す方法もひとつの合わせ技です。

3-4. 明確な収支計画を立てる

明確な収支計画を立てることも重要です。業者から事業収支計画書を受け取ったら、以下のような点を見て、黒字経営に確実になるかを確認しましょう。

• 家賃収入は、どれくらい見込めるのか？　家賃設定は妥当か？
• 総工事費（本体工事費 + 付帯工事費 + 建設諸経費）はいくらなのか？
• 不動産投資ローン（アパートローンなど）を利用する際、返済額はいくらなのか？
• 必要経費（管理費、固定資産税・都市計画税、水道光熱費など）はいくらなのか？

業者が提出する事業収支計画書は、金利や必要経費などを甘く設定している場合が少なからずあるため、入念に点検することが大切です。

アパート・マンションの場合、家賃収入に対するローン返済額の割合を50％以下に抑える事業収支になっていれば、ひとまず安心といえます。

店舗や倉庫の場合、事業種類・事業方法により必要経費は大きく異なるため、困ったときは別の業者や専門家に尋ねるとよいでしょう。

3-5. 利用できる補助を調べておく

補助金は、国や地方自治体の政策目標に見合う事業に対して支援するものです。申請したときに一定の条件を満たしている場合、給付されます。なお、給付された補助金は、基本的に返済する必要がありません。

例えば、アパート・マンションを建築する場合、国土交通省の「地域型住宅グリーン化事業」が定める長期優良住宅に当てはまれば、約100万円の補助金を受け取ることが可能です。

ほかに、地方自治体による補助金制度もあり、中には空き家の活用で受給できる補助金もあります。

3-6. 実績のある不動産会社を選び、比較検討する

最適な土地活用方法を見つけるには、実績のある不動産会社を数社選択し、各社から提出される土地活用手法や事業収支を比較検討することです。

ただ、上述したように不動産会社にも得意分野・不得意分野があります。例えば、駐車場経営なら、駐車場経営の管理実績が多数ある不動産会社を選択すべきです。

土地活用の目的と合致する事業を選択し、不動産会社と二人三脚で事業を進められれば、事業の成功に近付くことができます。

4. 面白い土地活用に関して、よくある質問

5. 面白い土地活用の成功の鍵は不動産会社選び

土地活用の成功の鍵は、所有する土地のニーズにあった事業を提案してくれる不動産会社の選択です。

市場のニーズに合う事業であれば、入居者や来店者に事欠くことはなくなり、想定した家賃収入やキャッシュフロー（手残り額）を得られるようになります。

各不動産会社一つひとつに連絡して、相談するのが手間の場合は、インターネットにある「土地活用プランを複数社に一括で請求できるサービス」を利用するのもおすすめです。

（記事は2024年2月1日時点の情報に基づいています）

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