マンション経営のリスクには何がある？ リスク回避策も解説！
一棟もののマンション経営においても、一定のリスクは存在します。マンションはアパートよりも建物規模が大きいことから、借入金も大きくなりがちです。また、建物規模が大きいことに伴い、将来発生する大規模修繕費も大きくなります。この記事では「マンション経営のリスク」について解説します。
目次
1. マンション経営のリスクとは
マンション経営のリスクを紹介します。
1-1. 空室リスク
マンションに限らず、全ての賃貸経営において空室リスクが存在します。
マンション経営は満室時以上に収入を増やすことができないため、急激に儲かったり、年々売上が伸びたりするようなことはありません。
どちらかというと、新築時が一番稼ぐことができ、築年数が経過すると徐々に収益性が下がっていくビジネスです。
収益性を高くするには、満室状態をできるだけ長く維持することがポイントとなります。
空室は収入を減らすことになるため、借入金返済リスクも引き起こす原因の一つです。
また、空室が続くと賃料を下げて入居者を募集することも多いため、賃料下落リスクにもつながります。
賃料が下がれば、入居者の属性も下がることもあり、家賃滞納や入居者トラブルが発生するリスクも高まります。
収入が減って、大規模修繕費を備えることができなければ、大規模修繕に対応できないリスクも顕在化します。
空室リスクはあらゆるリスクの引き金になってしまうことから、マンション経営最大のリスクといえるのです。
1-2. 借入金返済リスク
マンション経営は初期投資額が大きいことから、借入金も高額になりがちです。
億単位の投資になることも多いため、借入金返済リスクが高くなります。
新築時にある程度の根拠のある返済計画を立てていても、実際には想定以上に空室が増えれば、借入金の返済リスクが顕在化することもあります。
借入金返済リスクを軽減するには、「立地の良い場所でマンション経営を行う」、「借入金は極力少なくする」等の対策が必要です。
1-3. 賃料下落リスク
マンション経営には賃料下落リスクもあります。
賃料が下落する最大の要因は空室です。
空室が続けば入居者を決めるために募集賃料を下げることも多いため、入居者が入れ替わる度に賃料が下がっていくケースもあります。
1-4. 家賃滞納・入居者トラブルリスク
マンション経営には、家賃滞納・入居者トラブルリスクもあります。
家賃滞納リスクについては、借主に家賃保証会社への加入を義務付けることで、ある程度回避することが可能です。
家賃保証会社とは、借主の家賃滞納時に代わりに家賃を支払ってくれる会社になります。
入居者トラブルに関しては、管理会社に入居審査をしっかり行ってもらうことが適切な対策です。
管理実績が豊富な会社を選定することで、ある程度回避することはできます。
1-5. 大規模修繕リスク
マンションはアパートに比べると建物規模が大きくなることから、将来発生する大規模修繕費も高額になりがちです。
大規模修繕に向けた貯蓄ができていないと、将来、大規模修繕を実行できないリスクがあります。
計画的に大規模修繕を実施されないマンションは、建物の損傷や劣化が早まってしまうため、空室が増えやすくなります。
2. マンション経営のリスクヘッジ方法
マンション経営のリスクヘッジ方法について解説します。
2-1. 土地は借入金で購入しない
マンション経営を行う場合、まず土地は借入金で購入しないということが鉄則となります。
マンション経営は、建物(建築費)の借入金であれば普通に返済していくことができますが、土地の借入金を返済できるほど収益性は高くはないです。
そのため、土地まで借入金を使って購入すると、「借り過ぎ」の状態となり借入金の返済リスクが高まります。
よって、マンション経営は、「元々土地を持っている人」または「土地は全額自己資金で購入できる人」が行うことが適切です。
2-2. 建築費を適正な範囲で抑える
建築費を適正な範囲で抑えることもリスクヘッジ対策の一つです。
建物投資額を抑えることができれば、相対的に借入金も減らすことができるため、借入金返済リスクを下げることができます。
一方で、空室の発生も抑える必要があることから、みすぼらしいマンションを建てることは避けるべきです。
バランスが難しいですが、マンションを建てるなら相応に最新のスペックを満たしておく必要があり、かつ、建築費が安いことも求められます。
建築費をいたずらに下げることは逆効果であり、ある程度のレベルを確保しつつ、「適切な範囲」で抑えることがポイントとなるのです。
適切な範囲で建築費を抑えるには、見積もりを取る施工会社を一定レベル以上の会社に限定することがコツとなります。
例えば、一流のハウスメーカー同士の見積もりを比較すれば、一定以上の品質を確保しつつ、安い建築費も探すことができます。
2-3. 自己資金を十分に用意する
自己資金を十分に用意することも、マンション経営のリスクヘッジ方法の一つとなります。
土地は借入金を利用しないことは当然ですが、建物投資額においても2～3割程度の自己資金を用意することが望ましいです。
自己資金が十分にあれば、借入金が減るため、借入金返済リスクを下げることができます。
毎月の借入金の返済額が少なければ、空室に対する耐性も強くなります。
また、借入金の返済額が少なくなれば、キャッシュフロー(手残りのこと)が増えます。
キャッシュフローが十分にあれば、そのうち一部を大規模修繕用に貯蓄できるため、将来の大規模修繕にも対応しやすいです。
2-4. 小規模マンションはエレベーターを設置しない
小規模マンションは思い切ってエレベーターを設置しないことも対策の一つです。
目安としては、4階建てまでの物件であれば、エレベーターを設置しない方向性もあるといえます。
エレベーターを設置すると、初期費用が増えるだけでなく、法定点検や保守メンテナンス等の維持費用も生じます。
維持費用を増やすエレベーターは、収益悪化の原因の一つです。
また、小規模なマンションの場合、エレベーターを設置することで賃貸面積が減ってしまうこともあります。
狭い敷地でマンションを建てる場合、エレベーターシャフト(縦穴上の空間)が発生することで、部屋数が削られてしまうことも多いです。
そのため、小さなマンションではエレベーターを設置しないことで、かえって収益性が上がることもあります。
尚、5階以上のマンションや、中規模以上のマンションでは、エレベーターを設置しないことが空室を生み出す原因となります。
エレベーターの設置目安としては50戸に対して1台程度ですので、ある程度の規模以上になったら空室対策としてエレベーターは設置することが望ましいです。
2-5. 修繕費は計画的に積み立てる
マンション経営では、修繕費は計画的に積み立てることが重要です。
同じ賃貸物件でも、マンションはアパートよりも大規模修繕費が大きくなる傾向があります。
まず、マンションは建物が大きいため、外壁の面積も広くなることから、外壁塗装費も高額です。
屋上は鉄筋コンクリート造で屋上がアスファルト防水仕上になっていることも多いことから、屋上防水工事も発生します。
アパートは屋上がアスファルト防止ではないことが多いため、屋上防水工事費は生じないことが多いです。
また、マンションには1階に自動扉があったり、エレベーターがあったり等、アパートにはない設備も存在します。
自動扉やエレベーターの交換費用は高額になることが多いです。
このように、マンションは将来発生する大規模修繕費も高額になることから、大規模修繕費は計画的に積み立てていく必要があります。
計画通りに貯蓄していくには、極力、空室や賃料下落を発生させないことがポイントです。
さらに、自己資金を十分に用意し、キャッシュフローを増やすことで、最初から貯蓄しやすい体制を構築しておくことも対策となります。
3. まとめ
以上、マンション経営のリスクについて解説してきました。
マンション経営には、「空室リスク」や「借入金返済リスク」等が存在します。
リスクヘッジ方法としては、「土地は借入金で購入しない」や「建築費を適正な範囲で抑える」等がありました。
マンション経営のリスクの概要が分かったら、早速にプラン検討を始めてみましょう。
(記事は2022年2月1日時点の情報に基づいています。)
