1.不動産売却にかかる税金は

不動産を売却した場合に発生する税金は所得税と住民税です。
不動産の売却にかかる税金は、給与や年金などの他の所得とは分けて計算をします。
なお、適用される税率は不動産の所有期間により異なります。
また、給与などのように収入が大きくなるにつれて税率が上がっていくことはなく、基本的に税率は一定です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、不動産を売却した場合の税率をかけるもととなる金額です。
以下の算式で計算をします。

譲渡所得= 譲渡収入 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額

不動産の売却代金から、その不動産の取得費と譲渡費用を差し引いた結果がプラスである場合には譲渡益、マイナスになる場合には譲渡損になります。
各種特例が使える場合には、譲渡益の金額を限度として特別控除額を引くことができます。
取得費は、土地については購入価格、購入手数料などの合計額をいいますが、建物については購入価格、購入手数料などの合計額から建物の売却までの使用年数に応じた減価償却費相当額(価値の減少分)を差し引いた金額となります。

相続で親から引き継いだ不動産の取得費は、親の取得費を引き継ぎます。
よくあるケースとして、親から相続で不動産を引き継いだけれど、どこを探しても購入時の契約書がなく、購入価格が分からないということがあります。
この場合には、売却代金の5%を取得費とすることができます。

譲渡費用は、その不動産を売却するのに直接かかった費用をいいます。
主なものとして、不動産業者に支払った仲介手数料、契約書に貼る印紙代、建物を更地にして売却をした場合の解体費用、土地の測量費などが該当します。

所有期間5年を区切りに税金が変わる

譲渡所得にかかる所得税・住民税の税率は所有期間に応じて原則として以下の表のとおりです。

譲渡所得にかかる所得税と住民税の税率
譲渡所得にかかる所得税と住民税の税率

相続により取得した不動産については、亡くなった人がその不動産を購入した時期を引き継いで計算することになります。
したがって所有期間が5年を超えるかどうかの判定は、亡くなった人の所有期間を含めて計算することになります。

<具体例①>
木造1戸建て
購入価格5000万円(建物2000万円、土地3000万円)
建物の減価償却費相当額279万円
購入時期2015年11月
売却代金6000万円
譲渡費用500万円
売却時期2020年12月
6000万円 -(2000万円-279万円+3000万円+500万円)= 779万円
779万円×39.63%≒308万円

<具体例②>
具体例①の条件のうち売却時期が2021年1月であった場合
6000万円 -(2000万円―279万円+3000万円+500万円)=779万円
779万円×20.315%≒158万円

2つのケースでは売却時期が1カ月しか変わりませんが、具体例①は2020年1月1日時点で5年を超えていないため、高い税率で計算されています。
売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかにより大きく税金の額が変わるため、所有期間が5年前後の場合には売却時期に注意が必要です。

2.譲渡益を確認したら

譲渡所得の計算をした結果、譲渡益となった場合には各種特例の利用が可能であるか、要件を確認する必要があります。
主に以下の特例の利用が考えられます。

・3000万円の特別控除
・所有期間が10年超の軽減税率
・特定のマイホームの買換え特例
・被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
・取得費加算の特例

マイホームの特例

まずはマイホームを売却した場合には、譲渡所得の金額を限度として3000万円を控除することができます。
また、そのマイホームの所有期間が売却した年の1月1日において10年を超えている場合には、3000万円の特別控除と併用して軽減税率を適用することができます。
その場合の税率は以下の表のとおりです。

譲渡所得金額に応じた税率
譲渡所得金額に応じた税率

また、マイホームを売って、代わりのマイホームに買い換えたときに、譲渡益にかかる税金を買い換えたマイホームを将来売却するまで、繰り延べることができる制度があります。
この特例に関しては3000万円の特別控除と軽減税率との併用はできず、選択適用となります。

相続により取得した不動産の特例

次に、譲渡した不動産が、相続により取得した不動産であるケースです。
一人暮らしの親が亡くなり、空き家となった自宅を子供が相続をして売却した場合には、マイホームの場合と同様に譲渡所得の金額を限度として3000万円の控除を受けることができる制度があります。

主な要件としてはその空き家は、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有登記(マンション等)がされている建物ではないこと、売却代金が1億円を超えていないこと、相続開始の日から3年後の年末までに売却することなどの要件があります。

そのほか、相続により取得した不動産の売却をする場合に検討が必要な特例として、相続税額の取得費加算の特例があります。
親の相続で相続税を支払った場合には、その支払った相続税のうち、売却した不動産に対応する金額を売却した不動産の取得費に加算をすることができる制度です。
この特例は、相続税の申告期限(原則として相続開始後10ヵ月)から3年以内に売却したものに限られます。
また、不動産に限らず相続で取得した財産を売却した場合に適用があります。

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例と取得費加算の特例は併用ができず、選択適用となります。

3.譲渡損を確認したら

不動産の譲渡損が生じても原則として、他の給与収入などと相殺することはできません。
ただし、特例として所有期間が5年を超えるマイホームを売却して譲渡損が生じたときに、以下の①又は②に該当する場合には、その譲渡損の金額を最大3年間に渡って給与などの収入と相殺できることがあります。
なお、①の場合には、旧宅ローン残高から売却代金を差し引いた金額が限度となります。

①旧宅のローン残高未満で旧宅を売却した場合
②買換えで、新宅にローンを組んだ場合

4.まとめ 確定申告について

不動産の売却をした場合に売却代金から、取得費と譲渡費用を差し引いて計算した結果が0円又は譲渡損となる場合には確定申告は必要ありません。
ただし、各種特例を適用したことで譲渡所得が0円となる場合には、原則として確定申告が必要となりますので注意が必要です。
各種特例は、確定申告により特例を使う意思表示をすることで初めて利用できる制度のためです。

特例は、上記で説明した以外にも細かい要件があります。
少し条件が変わることで特例が受けられることもあるため、売却前に税理士に相談することをおすすめします。
その場合には次の資料を集めておくことで確認がスムーズに進みます。

①購入時の不動産売買契約書
②借入金返済予定表
③登記事項証明書
④仲介手数料、解体費用、測量費の見積もり

最後になりますが、不動産の売却をした場合の確定申告期限は、売却した年の翌年3月15日です。
年末年始の忙しい時期に資料を集めるのは大変ですので、早めに資料を集めて余裕を持ったスケジュールで進めることが大切です。

居住用財産の譲渡に関する特例の適用関係表

(記事は2020年9月1日現在の情報に基づきます)