相続不動産の評価額の調べ方 節税策や遺産分割の注意点も解説
相続に不動産が含まれる場合、問題となるのが評価額の考え方です。ただし、不動産の評価額は一つの基準で決まるものではありません。土地と建物では評価方法が異なり、また目的によって用いられる基準も変わります。
相続における不動産評価額の基本的な考え方と、土地・建物それぞれの相続税評価額の調べ方について解説します。
目次
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1. 相続不動産の評価額とは
相続において不動産の評価額とは、相続税の計算や遺産分割を行う際に、不動産の価値を一定の基準で金額に置き換えたものを指します。不動産は現金のようにそのまま分けることができないため、どの程度の価値があるのかを整理する必要があります。
不動産の評価は、土地と建物を分けて行われるのが一般的で、それぞれ異なる基準と項目で評価されます。加えて、相続税を計算する場面では税法に基づく評価額が用いられますが、遺産分割では実際の取引価格に近い金額が参考とされます。
このように、評価額は目的や場面によって使い分けられるものです。
2. 土地の相続税評価額の調べ方
土地の相続税評価額は、地域によって算定方法が異なります。市街地では路線価方式、路線価が設定されていない地域では倍率方式が用いられるのが一般的です。ここでは、それぞれの評価方法の基本的な調べ方を整理します。
2-1. 路線価方式で調べる（市街地の場合）
市街地にある土地の相続税評価額は、国税庁が公表している路線価を基準に算定するのが一般的です。路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの評価額で、実際の取引価格（時価）の約80％程度を目安として国税庁が毎年公表しています。
調べる際には、国税庁の路線価図で自分の土地が面している道路の路線価を探します。土地が複数の道路に面している場合には、原則として正面路線価を基準に評価されます。
そのうえで、路線価に土地の面積を掛け合わせることで、おおまかな評価額の目安を把握することができます。もっとも、土地の形状や奥行きなどによっては補正率が適用され、評価額が調整される場合があります。
2-2. 倍率方式で調べる（路線価がない地域）
路線価が設定されていない地域では、倍率方式によって土地の相続税評価額を算定します。倍率方式とは、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額を算出する方法です。
市区町村から送付される固定資産税の納税通知書や課税明細書などで、その土地の固定資産税評価額を確認します。そのうえで、国税庁が公表している評価倍率表を参照し、自分の土地がある地域・地目（宅地など）に該当する「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」の数字を確認します。
固定資産税評価額 × 倍率（評価倍率表参照）
3. 建物の相続税評価額の調べ方
建物の相続税評価額は、一般的に市区町村が定めている固定資産税評価額を基準として評価されます。ここでは、建物の相続税評価額の基本的な調べ方を整理します。
3-1. 固定資産税評価額で調べる
建物の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額を基準に算定されます。土地のように路線価や倍率を用いて計算する必要はなく、市区町村が定めている固定資産税評価額が、そのまま建物の相続税評価額として用いられるのが一般的です。
固定資産税評価額は、建物の構造や築年数、延床面積などをもとに市区町村が評価した価格であり、毎年課税の基準として用いられています。そのため、相続税評価額を確認する場合にも、この固定資産税評価額を参照することで建物の評価額を把握することができます。
3-2. 納税通知書や評価証明書で確認する
建物の固定資産税評価額は、市区町村から送付される固定資産税の納税通知書や課税明細書で確認することができます。通知書には土地と建物それぞれの評価額が記載されているため、対象となる建物の評価額を確認します。
加えて、市区町村役場で取得できる固定資産評価証明書によっても、建物の固定資産税評価額を確認することが可能です。相続手続きでは評価証明書の提出を求められることもあるため、必要に応じて取得します。
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相続税評価額は、単純に面積や固定資産税評価額だけで決まるわけではありません。ここでは、不動産の相続税評価額に影響する点を整理します。
4-1. 小規模宅地等の特例を活用する
小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たす宅地について、相続税評価額を最大80％まで減額できる制度です。被相続人が居住していた自宅の敷地や、事業に使用していた宅地などが対象となります。
適用される宅地の種類や相続人の状況によって要件は異なりますが、同居していた親族が引き続き居住する場合などには、評価額を大きく減額できる可能性があります。
4-2. 賃貸物件は「貸家建付地」として評価減を適用する
土地や建物を第三者に貸している場合、その不動産は自由に使用や処分ができない状態にあると考えられます。このような場合、土地は貸家建付地として評価され、相続税評価額が調整されます。
貸家建付地では、土地の評価額から借地権割合や借家権割合などを考慮して評価が行われるため、自分で利用している土地と比べると、評価額が下がるケースがあります。
賃貸アパートや賃貸マンションの敷地などは、この貸家建付地として評価されることが一般的です。
4-3. 広すぎる土地は「地積規模の大きな宅地」として評価する
一定の面積以上の広い土地については、地積規模の大きな宅地として評価が行われる場合があります。この制度は、広い土地の開発や分割に費用や時間がかかることを考慮し、評価額を調整する考え方に基づいています。
対象となる面積や地域などの要件を満たす場合には、通常の路線価評価とは異なる計算方法が用いられ、評価額が下がる可能性があります。
4-4. 土地の形状による評価減を適用する
土地の形状によっては、利用しにくいと判断されることで評価額が調整されることがあります。たとえば、旗竿地のように道路から細い通路で接している土地や、台形などの不整形地は、一般的な整形地と比べて利用効率が低いと考えられます。
また、道路を拡幅するために敷地の一部を後退させる必要がある土地なども、評価に影響する場合があります。
4-5. 周辺環境による利用価値の低下を反映させる
土地の周辺環境によって利用価値が下がると考えられる場合には、評価額に影響することがあります。たとえば、鉄道の線路沿いなどで騒音や振動が大きい場所や、急な高低差がある土地などが挙げられます。
加えて、墓地や工場などの施設が近くにある場合には、利用価値が低いと評価されやすい傾向にあります。
4-6. 私道として利用されている部分を特定する
敷地の一部が私道として利用されている場合、その部分は通常の宅地と同じようには利用できないため、私道部分については評価額が調整されます。私道の扱いは利用状況や権利関係によって異なりますが、近隣住民の通行に供されている場合などには、評価額が低く算定される傾向にあります。
4-7. 埋設物や土壌汚染の調査結果を考慮する
土地の地下に古い建物の基礎や廃材などの埋設物がある場合や、土壌汚染が確認されている場合には、土地の利用価値が下がると評価されます。このような状況では、土地を利用するために撤去費用や改良費用が必要になる可能性があるので、評価の際に考慮されます。
埋設物や土壌汚染などは外見から分かりにくいことも多いため、調査結果などの資料がある場合には評価の際に確認されることがあります。
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相続の相談が出来る税理士を探す5. 不動産評価額を踏まえた円満な遺産分割の進め方
相続財産に不動産が含まれている場合、評価額の考え方は遺産分割の方法にも影響します。ここでは、不動産の評価額を前提とした遺産分割の代表的な方法と考え方を整理します。
5-1. 遺産分割の3つの方法｜現物分割・代償分割・換価分割
遺産分割の方法には、主に現物分割・代償分割・換価分割の3つがあります。不動産が含まれる相続では、どの方法を選ぶかによって分割の進め方や公平性の考え方が大きく変わります。
【現物分割】
現物分割は、不動産そのものを特定の相続人が取得する方法です。たとえば、土地や建物を一人の相続人が相続し、他の財産で調整するような形が該当します。
【代償分割】
代償分割は、不動産を取得する相続人が、他の相続人に対して金銭を支払うことで調整する方法です。不動産を売却せずに相続人間のバランスを取ることができるため、実務でもよく用いられます。
【換価分割】
換価分割は、不動産を売却して現金化し、その売却代金を相続人で分ける方法です。不動産を共有する必要がなくなるため、公平感を保ちやすい方法とされています。
5-2. 不動産を相続する代わりに金銭で調整する「代償分割」
代償分割は、不動産を取得する相続人が、他の相続人に対して金銭を支払うことで分割のバランスを調整する方法です。
この方法を用いる場合には、不動産の評価額をどの基準で算定するかが重要になります。評価額の前提によって代償金の金額が変わるため、相続人間で基準を共有しておくことが重要です。
5-3. 同居の相続人がいる場合に検討されやすい整理方法
被相続人と同居していた相続人がいる場合、不動産を売却して分割することが難しい場面もあります。とくに配偶者や高齢の親族が住み続けている場合には、生活環境への影響を踏まえた整理が必要です。
このような場合には、居住を継続する相続人が不動産を取得する形で遺産分割が検討されます。評価額は、その取得に伴う金銭調整の前提として用いられます。
6. 不動産評価額を巡って生じやすい相続トラブル
不動産の評価額は、相続税の計算だけでなく、遺産分割の場面でも基準として参照されることがあります。ただし、評価の目的や前提によって金額が異なることもあり、その違いが相続人間の認識のずれにつながる場合もあります。
ここでは、不動産の評価額を巡って生じやすい相続トラブルの例を整理します。
6-1. 税務評価を基準に分割し、不公平感が生じるケース
不動産の遺産分割では、相続税の計算で用いられる税務評価額をそのまま基準にして分割が検討される場合があります。
ただし、この評価額は主に税務上の計算を目的として定められている基準であり、実際の取引価格とは異なる場合があります。そのため、税務評価をそのまま分割の基準にすると、実際の価値とのずれから不公平感が生じることがあります。
6-2. 一部の査定だけを根拠に協議が進まなくなるケース
遺産分割において不動産の価値を検討する際、不動産会社の査定額が参考にされることがあります。ただし、査定額は会社ごとに算定方法や前提条件が異なるため、提示される金額に差が生じることもあります。
そのため、特定の査定結果だけを根拠に分割を進めようとすると、相続人の間で評価の妥当性について意見が分かれる場合があります。
6-3. 評価額の話が感情的な対立に発展するケース
不動産の評価額を巡る話し合いは、単なる金額の問題にとどまらず、相続人同士の感情的な対立につながることがあります。とくに、不動産の取得を希望する相続人と、売却して分割したい相続人との間で考え方が異なる場合には、評価額の基準を巡って意見が対立することがあります。
加えて、不動産には長年の居住歴や家族の思い出などが関係している場合もあり、金額だけでは整理しにくい事情が含まれることもあります。そのため、評価額の議論が信頼関係の問題や不公平感の問題として受け止められることもあります。
7. 相続不動産の評価額で困ったときの相談先
相続不動産の評価額に関する問題は、相続税の計算、遺産分割、登記手続きなど、関係する分野が複数にわたることがあります。そのため、状況によって適切な専門家に相談することが重要になります。
主な相談先として、次のような専門家が挙げられます。
【税理士】
相続税の計算や申告、節税に関する相談に対応します。相続税評価額の算定や特例の適用など、税務面の判断について助言を受けることができます。
【不動産鑑定士】
正確な時価評価や、形状が複雑な土地の評価などを行う専門家です。遺産分割や裁判の場面で、不動産の客観的な評価が必要になる場合に相談されることがあります。
【司法書士】
相続による不動産の名義変更など、相続登記の手続きを担当します。登記申請書の作成や法務局への申請手続きなどを依頼することができます。
【弁護士】
相続人間で評価額や遺産分割について意見が対立している場合に相談されることがあります。遺産分割協議の整理や、家庭裁判所での調停・審判などの法的手続きに対応します。
8. 相続不動産の評価額に関するよくある質問
Q. 相続税評価額（路線価）を基準に遺産分割を進めても問題ない？
遺産分割では、土地の路線価を参考にして遺産分割を進めることに問題はありません。ただし、路線価は相続税計算のために定められた評価基準であり、実際の取引価格とは異なる場合があります。
Q.不動産会社の査定額はどこまで信用できる？
不動産会社の査定額は、会社ごとに算定方法や前提条件が異なるため、金額に差が出ることもあります。遺産分割の基準として用いる場合には、複数の査定結果を比較する必要があります。
Q. 相続人の一人が住み続けたい場合はどうすれば良い？
相続人が不動産を取得し、他の相続人に金銭を支払う代償分割という方法が考えられます。この方法を用いることで、居住を継続しながら遺産分割を行うことが可能です。
Q. 評価額で合意できない場合はどうなる？
評価額で合意に至らない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。調停では、裁判所の調停委員を介して話し合いを進めることになります。
9. まとめ 相続不動産の評価額は路線価・倍率・固定資産税評価額を基準に算定する
相続不動産の評価額は、相続税の計算だけでなく、遺産分割の場面でも基準として参照されます。土地の場合は路線価や倍率方式、建物の場合は固定資産税評価額など、それぞれの評価方法を用いて算出します。
また、不動産の評価額は土地の形状や利用状況、権利関係などによって調整されたり、遺産分割の場面では税務評価と実際の取引価格が異なることもあるため、評価額の前提を相続人間で共有しておくことが必要です。
相続不動産の評価額を巡って相続人の間で意見が分かれる場合や、遺産分割の進め方に迷う場合には、早い段階で弁護士に相談することで整理しやすくなります。とくに相続人間の調整や法的手続きが関係する場合には、弁護士への相談も選択肢の一つです。
（記事は2026年4月1日時点の情報に基づいています）
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