実家を処分するには？ 売却の流れや後悔しない手放し方をプロが解説
親の死後に実家を処分するときに、親族間で感情のもつれや争いに発展してしまうことは避けたいものです。この記事では、実家の処分に関して事前にしておきたい準備や処分の具体的な流れ、後悔しない手放し方を相続・不動産の問題解決型コンサルタントが解説します。
目次
1. 実家を処分する大まかな流れ
実家を処分するときは、基本的に以下の8ステップで行います。
順に詳しくご紹介します。
2. 実家を処分する手順①売却の準備をする
2-1. 遺言書の有無を確認する
実家の処分手続きを進めていくうえで、最初にすることは亡くなった人（被相続人）の「遺言書」があるかどうかの確認です。
実家の処分において、誰が実家の相続人なのかは重要で、これが明確でないと後々大きなトラブルにつながります。もし遺言書があれば、記載されている内容に従います。
ただし、公正証書遺言のほか、法務局に2020年7月以降に保管されている自筆証書遺言以外の場合は勝手に開封してはならず、家庭裁判所の検認（相続人立ち会いのもと、裁判官が開封する）手続きが必要です。この手続きは時間もかかりますので、早めに行いましょう。
一方、遺言がない場合は相続人同士で遺産分割協議を開き、実家の相続人を誰にするのかを決定します。遺産分割協議は、遺言書があっても、相続人全員が協議することに合意した場合、開くことが可能です。
2-2. 実家の名義を変更する
不動産を相続した場合に、すべての方に共通する相続手続きが名義変更（相続登記）です。名義を変更しないと、相続した実家を処分することができません。この手続きは、対象不動産を管轄する法務局で行います。
なお、2024年4月からは、相続によって不動産を取得した相続人は、「その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならない」と名義変更が義務化されました。
2-3. 住宅ローン残高を確認する
亡くなった人の借金や住宅ローンなどが残っていた場合、相続が起きたと同時に、原則として相続人がマイナスの財産も引き継ぐことになります。
ただし、住宅ローンの場合は、住宅ローン契約時に団体信用生命保険の契約が必須なケースがほとんどです。この契約を結んでいる場合、住宅ローンの返済中に加入者が死亡したり一定の障害状態となったりしたときに、保険金によって残りの住宅ローンが弁済されます。住宅ローンが残っていたら、速やかに借入先金融機関に確認しておきましょう。
2-4. 隣家との境界・確定測量図を確認する
土地売却時に測量を絶対しなくてはいけないという決まりはありませんが、敷地面積は不動産の価格を決めるにあたり、とても重要です。
測量図面があった場合でも、親の代に作成された時代の測量精度と現在の最新測量機器による正確な面積とでは差異が生じるケースも少なくないため、土地売買は実測面積による「実測売買」が望ましいといえます。
実測売買に必要な確定測量図の作成では、隣地所有者との境界立ち会いを行い、同意を得た上で境界点を確定し、あらためて境界標を設置します（隣地が公有地、道路などであれば官民査定も行うため、国や行政との打ち合わせが必要になり、時間を要する場合があります）。
2-5. 購入額がわかる売買契約書などを探す
売却準備においては、土地や建物の購入額がわかる書類（土地購入契約書や請負契約書）を探しておきましょう。
これらの書類があるか無いかで、売却後に得た利益にかかる譲渡所得税（所得税・住民税）の額に、雲泥の差が出る可能性が高いためです。
譲渡所得は、譲渡収入金額（土地・建物の売却代金、固定資産税等清算金）から取得費と譲渡費用をあわせた金額を引いて計算されます。この譲渡所得から特別控除（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特例など）を引いた金額に、所得税や住民税の税率をかけて算出されるのが、実家の売主が支払うべき所得税・住民税です。
【課税所得税の計算プロセス】
①譲渡所得 = 譲渡収入金額 -（取得費 + 譲渡費用）
②課税譲渡所得金額 = 譲渡所得 - 特別控除
③課税所得税（所得税・住民税）= 課税譲渡所得金額 × 税率
課税所得税計算において特に重要なのが取得費で、この金額が大きければ課税金額をおさえることができます。
取得費は実額法による「土地建物の購入代金と取得に要した諸経費を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額」か、概算法による「譲渡収入の合計金額 × 5％」のどちらか高い金額を使用します。
ただし、実額法を用いるためには、土地や建物の購入金額がわかる書類が必要です。
もし、これらの書類がなく、金額がわからない場合は概算法で計算することになります。 したがって、基本的には譲渡所得に大きな差が生じます。
例えば「Ⅰ：3,000万円で購入した実家を相続し、それを5,000万円で売却する場合」と「Ⅱ：購入金額が明確にわからないまま、5,000万円で売却する場合」の譲渡所得は、以下のようになります（※譲渡費用は便宜上、0円とします）。
Ⅰ：譲渡所得 = 5,000万 - （3,000万 + 0）= 2,000万円
Ⅱ：譲渡所得 = 5,000万 - （5,000万 × 5％ + 0）= 4,750万円
そのため、売却の手続きをする前に、購入金額がわかる書類を、名義変更に必要な登記済権利証などと一緒に探しておきましょう。
なお、課税譲渡所得金額にかかる税率は、実家の所有期間（被相続人が実家を購入してから、相続人が売却するまでの期間）に応じて変わります。いずれの税率も、復興所得税として所得税の2.1％相当が上乗せされています。
【短期譲渡所得】
所有期間：5年以下
税率：39.63％（所得税30.63％・住民税9％）
【長期譲渡所得】
所有期間：5年超
税率：20.315％（所得税15.315％・住民税5％）
所有期間が10年を超える場合、相続後に売主が住んでいるなどの要件を満たせば、軽減税率の特例の適用を受けられます。
この場合、課税譲渡所得の6,000万円以下の部分の税率が14.21％（所得税10.21％・住民税4％）、6,000万円超の部分の税率が20.315％（所得税15.315％・住民税5％）となります。
2-6. 遺品整理や片付けを行う
相続した実家には親の荷物がいっぱいで、「そのうちやろう」と片付けを後回しにされている人は多いですが、実家を売却するときは何もない状態にしておかなければいけません。
遺品の整理・不用品の処分は、「遺品整理業者や清掃業者に頼むとお金がかかるから」と相続人自身でやり始めるものの、思いのほか労力や時間がかかるため、結局は業者に依頼するケースをよく見かけます。まずは、専門業者に現状の見積りをとってから、自分でできること、できないことを把握することが大事です。
なお、実家を片付けている最中に、通帳や株券、保険証券、登記済権利証（または登記識別情報）、建築確認済書など相続財産に関する重要な書類のほか、価値のある骨董品、貴金属などが見つかることがあります。これらが見つかったら、再度紛失しないように別に保管しておきましょう。
老朽化などから実家を解体する予定がある場合は、解体業者が本体解体工事と合わせて残された不要な木製の家具類、鉄類を処分してくれることもあります。解体業者に問い合わせるときに、どこまで処分が可能か確認してみるとよいでしょう。
2-7. 必要な箇所を掃除する
内覧（査定）時によい印象を残すために、事前に掃除を行っておくことをおすすめします。特に、水回り（キッチン、風呂、洗面所、トイレ）は可能な範囲で掃除をしておきましょう。
そのほか、門扉、玄関まわり、庭、バルコニーなどもできる限りきれいにしておくと、さらに第一印象がよくなります。
2-8. 仏壇・神棚を処分する
実家にある仏壇や神棚は、適切な作法に則って処分します。
仏壇を処分する場合は、「閉眼法要」や「魂抜き」と呼ばれる法要を行うのが一般的です。神棚を処分する場合は、神棚に祀っている「お札」を神社に返納します。
その後、菩提寺または近所のお寺でお焚き上げをしてもらう、購入した仏壇店で引き取ってもらう、自治体の粗大ごみに出すなどの方法で処分します。サイズなどによって処分費用が変わってきますので、事前に確認しておきましょう。
2-9. 老朽化が進んでいたら解体する
相続した実家の建物が老朽化しているときは、解体して「更地」にした方が、早期に購入希望者を見つけられる可能性が高いでしょう。更地にしておくと、解体費用やその工期がかからず、土地のイメージがしやすいというメリットから、注文住宅を検討している人に好まれる傾向にあります。
解体費用は、本木造・坪3.5万前後、鉄骨造・坪4.5万前後、RC造・坪5～8万（いずれも本体工事価格）で、木造2階建て住宅の延床30坪で100万円前後が目安です。このほか、養生シートなど解体に用いる備品代、土間コンクリート、ブロックフェンス、地中埋設物（瓦礫や浄化槽など）を撤去する場合はその費用が加算されます。
また、更地にするタイミングにも注意が必要です。固定資産税は、1月1日時点に土地が更地の場合、更地として課税が確定します。建物がある場合と比べて、200㎡以下の土地で約6倍となるため、解体の時期についてはよく検討してください。
3. 実家を処分する手順②不動産会社を決める
3-1. 実家の相場を確認する
実家を売却するとき、最終的には不動産会社に査定を依頼することになるものの、まずは相続した実家がどれくらいで売れるのかを自分で知っておきたいものです。
自分で調べる方法としては、実家近辺にある売り出し中の不動産を、ポータルサイトで検索することが挙げられます。
ただ、実家とほぼ同じ大きさ、立地、形状、築年数の不動産はなかなかないものです。その場合、土地であれば坪単価（または㎡単価）を計算して、おおよその土地相場感を出してみます。
▶ポータルサイト掲載物件
価格：4000万円（土地：50坪）⇒坪単価：80万円
▷実家の土地の概算価格
80坪 × 坪単価80万 = 6,400万円
ただし、売り出し価格は売主の希望価格でもあり、成約価格はもう少し低くなる可能性があります。また、そのエリアで80坪の広さを希望する需要があるのかわかりません。広すぎる土地の場合、坪単価が下がらないと売れないというケースも考えられます。
こうした地域性や売れ筋、購入希望者属性や立地などを加味した相場感を知りたい場合は、やはり地元の不動産会社を頼らざるを得ません。
3-2. 地元の不動産会社に査定を依頼する
おおよその売却金額を掴んだら、実家のある地域の不動産会社に相談し、詳細な査定をしてもらいましょう。
地域密着で長年営業を続けている不動産会社は、その地域の購入希望者も多く抱えており、不動産売却の事例も多いため、早期に成約ができる価格帯の査定が期待できます。納得のいく査定額を提示してもらったら、必要な書類を用意し、売却依頼のステップへと進みます。
なお、不動産会社が提示する査定価格は、各社により多少異なりますが、おおむね3カ月以内に市場で売却が可能と思われる価格が一般的です。
まれに売却の依頼を受けたいばかりに、他社より高い査定額を提示する会社も見受けられますが、相場以上の価格では問い合わせや内覧希望がなかなか入らず、「反響がないので価格を下げましょう」と営業マンから言われて、相場と変わらない価格帯まで下げることになる事例も少なくありません。
結果的に無駄な時間を要することにもつながりかねないため、査定額が高いからと安易な判断をせず、信頼できる会社、営業マンを選ぶことが大切です。
3-3. 遠方の不動産会社を探すならネットの一括査定がおすすめ
処分を検討している実家不動産が遠方にあり、なかなか出向くことが難しい場合、Webサイトの不動産一括査定を利用してみるのも方法の一つです。必要な情報を入力すると、早ければ当日～翌日には、複数社から机上査定の結果をもらうことができます。
大まかな相場感がわかるとともに、希望に近い査定額を出してくれる地元の不動産会社にも出会いやすくなります。サイト上で提示される査定額はあくまでおおよその金額のため、よさそうな不動産会社を見つけたら実際に現場を確認してもらい、より精度の高い査定を依頼しましょう。
4. 実家を処分する手順③売却に必要な書類を集める
売却依頼をする不動産会社には、以下のような書類を提出する必要があります。あらかじめすべて用意するのではなく、不動産会社から依頼されたらその都度準備するのが一般的です。
・身分証明書
・印鑑証明書
・登記済権利証（または登記識別情報）
・物件の間取り図
・販売時パンフレット等
・建築確認済証、検査済証
・土地測量図、境界確認書
・固定資産税等の税納税通知書の写し
・耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
（マンションの場合）
・販売時パンフレット等
・管理規約、使用細則等
・重要事項に関する調査報告書
5. 実家を処分する手順④不動産会社に売却を依頼する
売却を依頼する不動産会社との間で取り交わされる契約を「媒介契約」といいます。媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
【専属専任媒介契約】
1社だけに売却依頼する契約です。
契約した不動産会社に、当該物件をレインズ（不動産の円滑な取引を目的に、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する不動産会社限定の会員制ネットワークシステム）に登録する義務があり、不動産会社自身も積極的に販売活動に取り組むため、買い手が早く見つかる傾向にあります。不動産会社から売主に、1週間に1回以上、販売状況を報告する義務もあるため、買い手がついたかどうかの確認がしやすいのもメリットです。
一方、売主自らが買主を見つけたときでも、契約を結んだ不動産会社を介さなければいけない点に注意する必要があります。
【専任媒介契約】
同じく1社だけに売却依頼する契約です。
不動産会社に当該物件をレインズに登録する義務もあります。専属専任媒介契約との違いは、売主自らが見つけた買主と直接契約できる点です。
一方、販売状況の報告義務が2週間に1回以上となっているため、情報の共有が専属専任媒介契約より遅い傾向にあります。
【一般媒介契約】
複数の不動産会社に売却依頼が可能な契約です。売主自らが見つけた買主と直接契約をすることもできます。
一方、複数社と並行してやり取りをするため、スケジュール調整などの手間がかかります。不動産会社にレインズへの登録義務がなく、不動産会社によっては自社と契約してもらえない可能性を加味して積極的な販売活動を避けるため、買い手がなかなか見つからない場合もあります。
「一般媒介契約」のほうが、たくさんの不動産会社に依頼できるため売れる可能性が高いと感じがちですが、必ずしもそうではありません。
各契約方法にメリット・デメリットがあるため、信頼できる不動産会社・営業マンと、売却の目的、事情を考慮しながら決めていきましょう。
6. 実家を処分する手順⑤不動産会社が販売活動をする
販売の依頼を受けた不動産会社は、以下のようなさまざまな販売方法により購入希望者を探索していきます。
①レインズへの登録
②既存顧客（買取業者含む）へのアプローチ
③自社ホームページ、ポータルサイトへの物件掲載
④新聞折込チラシ、近隣への物件掲載チラシの投函
⑤オープンハウス等
⑥オークション形式による販売
7. 実家を処分する手順⑥買主と売買契約を結ぶ
買主が見つかり、売主と買主の間で売買価格、諸条件等の合意が取れたら、媒介をする不動産会社が「売買契約書」を作成します。
売買契約を締結する前に、宅地建物取引士が買主に対して取引に関する重要事項を説明し書面を交付しますので、売主も必ず内容をご確認ください。
【主な重要事項】
・対象不動産の権利関係
・法令上の制限
・契約解除に関する事項
・マンションの場合は管理状況
・「建物状況調査」の実施有無、内容等
重要事項説明後、売買契約書の読み合わせとともに、不動産会社が契約する不動産の現況、告知すべき事項を確認する「物件状況報告書（告知書）」、現況の設備の有無、不具合の有無を確認する「付帯設備表」を作成します。
契約に停止条件や特約条項、解除条項が付されていることがあるため、よく目を通すようにしましょう。確認したら、署名・捺印をします。
最後に、買主から手付金を受領して売買契約の締結が完了です。
8. 実家を処分する手順⑦物件を引き渡す
契約の締結が終わったら、引き渡しの準備を進めます。
売主は、契約で約束した状態の土地・建物を約束の日までに引き渡さなければいけません。引き渡し日の間際になって慌てることがないように、早めに準備をしていきます。実測売買の場合、速やかに専門家へ測量の手配をしましょう。不要物は引渡しの前日までに撤去、処分が必要です。
引き渡しの準備が整ったうえで、司法書士が立ち会い、「買主の残金全額の支払い」と「売主の物件の引き渡し」を同時に行います。売主は、買主への所有権移転のために、以下のものを用意します。
【代金決済・引き渡し時に用意するもの】
①土地・建物の登記済権利証（または登記識別情報）
②実印
③印鑑証明書（発行後3カ月以内）
④本人確認書類（顔写真入りのもの）
⑤抵当権抹消書類（※住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合）
⑥住民票（発行後3カ月以内）
※登記上の住所が印鑑証明書の住所と相違する場合
⑦確定測量成果品一式
⑧建築確認済書、検査済証など手元にある関係書類一式
⑨カギ
➉付帯設備の取扱説明書等
必要書類に不備があると代金決済・引き渡しができなくなってしまいます。手続きがトラブルなく終わるように、担当の不動産会社としっかり打ち合わせすることが必要です。
9. 実家を処分する手順⑧確定申告をする
実家を売却したことで譲渡所得が発生した場合は、確定申告が必要です。発生した翌年の2月16日から3月15日までに、住民票の住居地を管轄している税務署に確定申告書類を提出しましょう。
10. 実家を処分するときによくある質問
Q：実家売却で使える税制優遇や補助金はある？
相続した実家を売却するときに利用できる税制優遇としては、主に次のものがあります。
【相続財産を譲渡した場合の取得費の特例】
相続時に相続税を納めたうえで「相続税申告の翌日から3年以内」に実家を売ると、納めた相続税の一部を譲渡収入金額から差し引けます。
【被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例】（通称：空き家特例）
相続で取得した実家を、2027年12月31日までに売却するときに一定の要件を満たせば、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除されます。
また、近年では、増加傾向にある空き家対策の一環として、自治体が空き家にある家具の処分や、搬出にかかる費用の一部を補助するケースが増えてきました。空き家の解体費用の補助制度を設けている自治体もあります。売却準備のときに、各自治体のWebサイトを見て確認してみましょう。
Q：実家が売れないときはどうする？
不動産会社に頼んだものの数カ月経っても反応がない物件や、不動産会社に相談しても引き受けてさえもらえない物件も存在します。過疎地などでそもそも購入（居住）希望者が存在しない立地であったり、建物が老朽化して使用できなかったり、建物内に残置物が散乱していたりすると、特にその可能性があります。
そのような不動産でも、売却対価を求めなければ、引き取り手が現れる事例もあります。今では、築古戸建投資をする人も増え、安価で購入（または無償で引き取り）してDIYを楽しむ人も多くなってきました。
ただし、売却価格を下げたり無償にしたりした場合、多くの不動産会社が「労力に比べて低額な仲介報酬しか得られない」ことを理由に引き受けを断ってくるため、基本的には買主を自力で見つける必要があります。
それでも、引き取り手が現れない場合は、「相続放棄」や「相続土地国庫帰属制度」という選択肢の検討も必要ですが、それぞれ期限や厳しい要件があります。
Q：田舎にある家でも売却可能？
近くに不動産会社もないような田舎にある空き家は、なかなか買い手が見つからないかもしれません。ただ、諦めたら次の世代が空き家を引き継ぐことになります。
その場合は、空き家や無償物件を対象に、売主と買主のマッチングを支援するサイトに掲載してもらうのも一つです。これらのサイトを介して地方の不動産を無事に処分できた事例はいくつもあります。
Q：「実家を処分するのは寂しい」と売却に反対されたらどうする？
実家の処分を検討したときに、家族や親族から「生まれ育った家がなくなるのは寂しい」「帰るところがない」といった理由で反対されることがあるかもしれません。
ただ、月日が経過すると、庭木の手入れや建物の修繕などが負担になり、状態を維持することが大変になってくるものです。一方で、適切な管理を継続しないと、「特定貸家」「管理不全空き家」と行政から認定され、指導、勧告を受ける可能性もあります。先々のことを考えると、空き家にしているリスクは年々高くなることから、やはり処分をすべきと考えが変わってくる人も少なくありません。
また、実家を共有して相続した場合、相続人の誰かが認知症になったり亡くなったりすると、処分の話がますます進まなくなるということが往々にしてあります。
親は誰かに負担をかけるために財産を残したわけではないのですから、自分や家族・親族の負担にならない選択ができるように、早めによく話し合うことが大切です。
11. まとめ 実家処分は実績のある不動産会社への相談が鍵
実家の処分では、事前の準備だけでなく、手続きにもある程度の時間と労力がかかります。
なるべくスムーズに進めるには、実家処分の実績が豊富にある不動産会社に相談することが鍵となります。こうした会社であれば、売主の立場を理解し、丁寧かつ的確なサポートをしてくれるでしょう。複数の会社に相談し、安心してお願いできそうかじっくり比較検討することが大切です。
ただ、複数社に実際に足を運ぶのは大変な手間です。インターネットでは、大手から地域密着の不動産業者まで一括査定できるサイトがあり、とても効率的なのでぜひ利用を検討してみてください。
（記事は2024年4月1日時点の情報に基づいています）
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