マンション経営の初期費用はいくら？ 安く抑えるリスクは？
マンション経営を始めると、まとまった初期費用がかかります。フルローンでも最低限の費用は発生します。また、初期費用を抑えすぎると、良い物件を入手できず空き室リスクが高くなる問題もあります。初期費用の内訳や適正金額を把握したうえでマンション経営を始めましょう。
1. マンション経営初期費用の相場
マンション経営を始めるには初期費用がかかり、大きく分けると「頭金」と「物件購入にかかる諸費用」があります。一般的には、地方よりも都市部が高額になり、さらに、区分マンションよりも一棟マンションのほうが高くなります。
基本的にはローンで購入となりますが、マンション経営のためにローンを組む際には金融機関から頭金としてある程度の自己資金を求められます。頭金の目安としては、購入者の属性にもよりますが、物件価格の1割～3割ほどとなるでしょう。
ローンで賄えるのはマンション購入費用だけで、他の諸経費は自己資金で用意する必要があり、購入価格の1割ほどが目安です。
仮に、1億円のマンションを購入する場合、1,000万円～3,000万円の頭金にあわせ、初期費用として1,000万円ほどを用意しておく必要があります。
2. マンション経営の初期費用の内訳
頭金以外の初期費用としては、次のような項目があります。
- マンションの取得費用
- ローン事務手数料、保証料
- 火災保険料
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 登記費用
- 仲介手数料
- 印紙代
2-1. マンションの取得費用
まずは、マンション取得費用が必要です。新築する場合は建設代金、購入する場合は購入費用がかかります。購入するものによって価格は大きく異なりますが、一般的には数千万円～数億円ほどはかかるでしょう。
2-2. ローン事務手数料、保証料
ローンでマンションを購入する場合、ローンを組むための事務処理手数料や保証料が必要となります。金融機関によって設定額は異なるため、条件の良い金融機関を選ぶとよいでしょう。金額の目安としては借入額の1～3%となります。
2-3. 火災保険料
マンション購入時に火災保険に加入する場合は保険料が必要です。火災保険は、ローンを組む金融機関によっては必須となる場合があります。必須ではない場合も、将来の万が一に備えて加入することをおすすめします。
火災保険は長期を一括で支払ったほうが保険料は安くなるものです。ただし、まとまった金額が必要になる点には注意しましょう。
2-4. 不動産取得税
マンション取得に対して、不動産取得税が課せられます。
不動産取得税＝固定資産税評価額×3％
マンションの固定資産税評価が4,000万円なら120万円の不動産取得税が必要です。一定の要件を満たせば減額できる特例や控除を適用できるので確認してみるとよいでしょう。
2-5. 登録免許税
マンションを購入したら、登録免許税が課せられます。例えば、固定資産税評価額が1千万円の区分マンション（建物400万円、土地600万円）を購入した場合の登録免許税は、17万円となります。また、ローンを借りるのであれば、抵当権登記をして登録免許税も支払う必要があります。
2-6. 登記費用
登記費用の内訳は「登録免許税」と「司法書士報酬」となります。自分で登記する場合は、司法書士費用は必要がありませんが、司法書士に依頼して登記するのが一般的です。
司法書士によって金額は異なりますが、10万円～30万円ほどを目安とするとよいでしょう。
2-7. 仲介手数料
マンションを不動産会社の仲介によって購入した場合、仲介手数料を支払う必要があります。一方、マンションの売主が不動産会社である場合は、仲介手数料は発生しません。
仲介手数料は、法律によって請求できる上限額が決まっており、次の計算で求められます。
仲介手数料（購入価格400万円超えの場合）＝購入価格×3%＋6万円＋消費税
例えば、4,000万円のマンションを購入した場合、「4,000万円×3%＋6万円＝126万円＋消費税」の金額が仲介手数料の上限となります。この数字以下なら不動産会社が自由に設定可能です。しかし、多くの不動産会社で上限ギリギリの仲介手数料が設定されています。
2-8. 印紙代
マンションの売買契約書やローンの契約書は課税文書となり、収入印を貼付して印紙税を納めるため、印紙代が必要です。
印紙税は、契約書に記載された金額に応じて課税額が異なり、不動産売買での主な価格帯での印紙代は次のようになります。
1千万円を超え5千万円以下 1万円
5千万円を超え1億円以下 3万円
1億円を超え5億円以下 6万円
5億円を超え10億円以下 16万円
印紙は契約書に添付して消印することで納税できます。印紙が必要な書類に貼付し忘れると、過怠金などのペナルティが発生してしまうので注意しましょう。
3. マンション経営の初期費用を抑えるデメリット
マンション経営では、初期費用を抑えることで自己資金の負担を減らせます。ただし、初期費用を抑えることだけを重視していると、思わぬ落とし穴にはまってしまうこともあります。デメリットとしては次のようなことがあります。
- ローン借入率が上がる
- マンションのグレードが下がる
- 保険が最低限になる
- 築古の安い物件を購入することになる
それぞれ見ていきましょう。
3-1. ローン借入率が上がる
ローン借入率を上げれば自己資金で賄う初期費用は少なくできます。しかし、借入が高額になってしまう点には注意が必要です。借入額が多くなれば毎月の返済の負担がきつくなるだけでなく、返済総額も高額になってしまいます。
ローンの返済が多くなるほど、空室や家賃の下落が発生したときに資金繰りが苦しくなり、経営破綻してしまう可能性があるので注意しましょう。
3-2. マンションのグレードが下がる
マンションのグレードを落とせば購入費用や建築費用を抑えられ、結果、必要となる頭金や諸費用も小さくできます。しかし、グレードの低いマンションでは入居者確保が難しくなる可能性があります。入居者確保のために賃料を下げるなどしなければならなくなり、収益が十分に上げられないケースがあります。
3-3. 保険が最低限になる
マンション経営では天変地異や事故などに巻き込まれてしまうリスクがあります。確率は低いものの、一度発生してしまうと大きな損害につながるため、損失を小さくするためにも対策をしっかりしておくことが大切です。
リスク対策として、保険への加入が一つの手となります。しかし、初期費用を抑えるために最低限の保険にしてしまうと、万が一の場合に損害がカバーしきれないおそれがあります。
必要以上の保険に加入する必要はありませんが、必要な補償が受けられる分の保険には加入しておくようにしましょう。
3-4. 築古の安い物件を購入することになる
初期費用を抑えようと、物件価格の安い築古の安い物件を検討するというのも、あまりおすすめできません。
築古の物件を自分でリフォームすれば初期費用を抑えることは可能です。しかし、築古の物件では修繕個所も多く、逆に修繕費用が高額になってしまうケースも珍しくありません。また、修繕積立金も築年数に応じて高くなる傾向があるため、毎月の積立金の負担が大きくなる点には注意が必要です。
4. 正しい初期費用の抑え方
マンション経営を成功させるには、初期費用の正しい抑え方を理解しておく必要があります。次のようなことがあります。
- 良い物件を吟味する
- 手元に十分なお金を残す
- 建築費用は複数社を比較
- 金利やローン設定費用の低い金融機関でローンを組む
- 自分で登記する
4-1. 良い物件を吟味する
初期費用を抑えるためだけとは限りませんが、良い物件を吟味する必要があります。価格だけでなく周辺環境などの賃貸ニーズを含めて判断して、将来性のある物件を見極めることが大切です。そのうえで、仲介手数料のかからない物件や割安な物件などを選びましょう。
4-2. 手元に十分なお金を残す
頭金や購入の諸経費を抑えるほど借入金は増え、月々の返済が増えます。一方で、マンション経営に空室リスクはつきもの。ワンルームならば家賃はゼロになりますが、返済はしなければなりません。月々の返済額が増えてでも初期費用を抑えたいのでれば、空室リスクにも対応できるよう、手元に十分なお金を残しておく必要があります。
4-3. 建築費用は複数社を比較
マンション建設を検討している場合、複数社のプランや費用を比較検討することが大切です。会社によって費用やプランが大きく異なります。自分に合ったプランと費用でスタートできる会社を選べるようにしましょう。
4-4. 金利の低い金融機関でローンを組む
ローンは長期間借入れるため、わずかな金利の違いでも大きな返済額の違いになるものです。できるだけ条件の良い金融機関でローンを組むことで、初期費用を抑えつつ返済の負担も減らせるようになるでしょう。
4-5. 自分で登記する
マンションの登記は自分で手続きすることも可能です。手間や時間はかかりますが、自分で手続きすれば司法書士に依頼する費用を抑えられます。
5. まとめ
マンション経営には初期費用がかかりますが、やみくもに抑えるとリスクが発生するので、正しい知識を持って初期費用を抑えることが大切です。初期費用を含めてマンション経営について迷ったときには、経験豊富な不動産会社に相談してみましょう。
（記事は2022年6月1日時点の情報に基づいています）
