「利回り」とは?

利回りとは「投資した額に対して一定期間でどのくらいの収益が得られるか」を表すもので、アパート経営においては「一定期間=1年間」の年間利回りのことを指すのが一般的です。

具体的な計算式は以下の通りです。

年間利回り=1年間の収益÷投資元本×100(%)

例えば、3000万円のアパートを購入して1年間で240万円の収益が見込める場合、240万円÷3000万円×100=8%となります。

利回りが高ければそれだけ収益性の高い物件、低ければ収益性の低い物件と判断できるというわけです。

表面利回りと実質利回りの違い

ただし、利回りにはいくつかの種類があることに注意が必要です。特に「表面利回り」と「実質利回り」の違いについて、おさえておきましょう。

表面利回りとは先述の1年間の収益と投資元本をそのまま用いたものです。一方、実質利回りは1年間の収益からアパートの修繕に用いた費用や管理費など各種経費を差し引いて算出します。

実質利回り=(1年間の収益-経費)÷投資元本×100(%)

例えば、3000万円のアパート取得に際して240万円の収益が見込め、かつ60万円の経費がかかる場合、240万円-60万円÷3000万円×100=6%となります。

一般的に広告等で見られる利回りは表面利回りですが、より実態に近いものは実質利回りだといえるでしょう。物件取得の参考にされる際には表面利回りだけではなく実質利回りまで求めたもので判断することが大切です。

購入前に実質利回りを見積もるには、不動産会社に相談すれば売主に問い合わせなどして情報を集めてくれるでしょう。

ローンで購入した場合は「返済後利回り」も考慮しよう

アパート経営ではローンを組んでアパートを購入したり、建設したりする方も多いでしょう。この場合、実質利回りに加えてローンの返済額も加えた「返済後利回り」を算出するとより実態に近くなります。

返済後利回り=(1年間の収益-経費-ローン返済額)÷投資元本×100(%)

例えば、3000万円のアパート取得に際して240万円の収益が見込め、60万円の各種経費と120万円のローン返済となっている場合、240万円-60万円-120万円÷3000×100=2%です。

上記の場合、手元には2%しか残らない計算となるため、ローンの内容を見直したりそもそも購入自体再検討したりした方がよいという判断もできるでしょう。

築年数の経過で利回りは悪化しやすい

なお、利回りについては築年数の経過で悪化しやすい点に注意が必要です。

築年数が古くなると設定家賃を安くしなければならないことが多いでしょう。また古くなるほど修繕費が発生しやすくなり経費の増加にもつながります。利回りを見るときは購入時だけでなく長期的な視点で見る必要があるでしょう。
もちろん、ローンを組む場合はローンを完済すれば手元に残るお金はかなり増えるでしょうから、そうした点も含めて総合的に判断することが大切です。

利回りの相場はどのくらい?

ところで、利回りはどのくらいあるとよいのでしょうか。
これについては、立地や築年数によって大きく異なりますが、おおよその相場として以下のように考えるとよいでしょう。

上記の通り、基本的に立地がよくかつ築浅の物件ほど利回りが低くなりやすいです。

これは、人気の高い物件であれば高い価格をつけても買い手がつきやすいからだといえます。

このことからも分かる通り、物件購入時には必ずしも利回りが高ければよいというわけでもないケースがあります。

利回りが相場と比べてかなり高いようなケースでは、入居者が集まりにくい何らかの問題を抱えているようなことも考えられるでしょう。

アパート経営において利回りは重要ですが、単に利回りが高いというだけで購入判断はすべきではないといえます。

キャッシュフローを作成して長期的に判断しよう

物件購入時に利回りだけで判断するのは危険です。

それでは、どのように判断するべきかというと、キャッシュフローを作成して長期的に見ることをおすすめします。

例えば、長期的に高い収益を継続できると予測できたうえで利回りが高ければ購入すべき物件だといえるでしょう。一方、数年後には家賃が下がったり経費が増加したりして収益が悪化することが見込まれるようであれば購入すべきではありません。

まとめ

アパート経営における利回りの計算方法や考え方、注意点などをご紹介しました。

利回りはアパート経営において重要な指標となりますが、ただ利回りが高いだけで購入をの判断することのないよう、キャッシュフローを作成するなどして長期的に判断することが大切です。