マンション経営は儲かる？ リスクは？ 成功のポイントを解説
マンション経営は長期にわたり安定的な収入が見込めるため、有効な不動産投資の手法として注目を集めています。一方、空き室や高額な修繕費といったリスクもあります。この記事では「マンション経営のメリットとデメリット」「成功させるためのコツ」について解説します。
目次
1. マンション経営の仕組み
マンション経営とはマンションを購入し、第三者に貸し出すことで毎月家賃収入を得ることです。基本的には家賃収入から経費などを支払い、残りが利益という仕組みとなっています。
マンション経営の利益＝収入－支出
収入には、毎月の家賃収入以外にも更新料や礼金も含まれます。収入が大きく経費が小さければ利益が大きくなるというシンプルな仕組みともいえるでしょう。ただし、経費にはさまざまな項目があるため、赤字になってしまうケースも珍しくありません。
経費としては、次のような項目があります。
- 管理会社への委託料
- 保険料
- 修繕費
- ローン返済額
- 固定資産税、都市計画税
- 管理費や修繕積立金
マンション経営するうえでは、どのような支出があるのかを把握したうえで収支シミュレーションしておくことが大切です。
2. マンション経営の種類
マンション経営といっても、投資するマンションの種類によっていくつかのタイプに分かれます。大まかには次のような種類があります。
- 区分所有と一棟マンション経営
- 新築物件か中古物件
- 購入か建築か
2-1. 区分所有と一棟マンション経営
区分所有とは、マンションの1室を購入して貸し出す方法です。それに対して、1棟丸ごと購入して経営するのが一棟マンション経営となります。
区分所有の場合、1室のみの購入となり一棟マンションよりも費用が抑えられるので、マンション投資の第一歩としておすすめです。
一棟マンション経営の場合、複数の居室を保有するため空室リスク対策がとりやすいというメリットがあります。しかし、初期費用が億単位とかなりの高額になる可能性が高く、物件を見誤ったら借金のリスクが高くなってしまう点には注意が必要です。
2-2. 新築物件か中古物件
新築物件か中古物件か選ぶことができます。新築物件の場合、購入費用は高くなりますが高い需要を見込めますし、長期的に安定した収入を得られるでしょう。一方で、築年数が経てば、家賃が下落していく恐れはありますので、注意しましょう。
中古物件では、初期費用を抑えることが可能です。ただし、収益性が低い物件もあり、物件の将来性をしっかりと見極めて投資しなければなりません。一般的には、新築物件よりも中古物件のほうが利回りは高い傾向にあります。空室リスクはありますので、利回りが高い理由を見極めて判断するようにしましょう。
2-3. 購入か建築か
一般的なマンション経営では、販売されているマンションを購入するケースが多いでしょう。しかし、土地活用を検討している所有地があるなら、その土地にマンションを建築する方法もあります。土地を新たに購入する必要がない分、費用が大きく抑えられ、より高い収益を期待できます。
しかし、建築費用自体が高額になる可能性があり、また土地によっては建築できない場合もあるので注意しましょう。
3. マンション経営のメリットとは
マンション経営のメリットには、次のようなことが挙げられます。
- 長期安定収入を得られる
- 老後の年金代わり
- 減価償却を利用した節税
- 値上がったときに売ればキャピタルゲインを得られる
- ローンを利用すれば自己資金が少なくても始められる
- 相続税対策にも使える
3-1. 長期安定収入を得られる
マンション経営することで、入居者との契約期間中は毎月の家賃収入を得ることができます。購入費用がかかりますが、基本的には家賃収入から賄うことになります。
マンションはアパートと比較し、耐用年数も長く長期運用向きでもあるので、長期安定収入を得やすいでしょう。
3-2. 老後の年金代わり
ローンを組んで購入した場合、ローンを完済した後は、収入は手元に残すことが可能です。
現役時代のうちにローンを完済できれば、毎月の家賃収入を老後の年金代わりにできるでしょう。
3-3. 減価償却を利用した節税
マンションの取得費は建物部分の費用を減価償却費として、償却期間中は毎年経費計上できます。支出を伴わない減価償却を計上することで、実際には黒字でも赤字として確定申告できる場合があり、所得税の節税が見込めます。
3-4. 値上がったときに売ればキャピタルゲインを得られる
売却による収益をキャピタルゲインと言います。もし購入時よりもマンションの資産価値が上がり、そのタイミングで売却すれば、キャピタルゲインを得ることができます。
3-5. ローンを利用すれば自己資金が少なくても始められる
マンション経営の場合、購入資金をすべて自己資金で準備する必要がありません。基本的にはローンを組んでの購入となるため、少ない自己資金でもスタートできるでしょう。
ただし、少ないといってもある程度の自己資金は必要です。一般的には、購入価格の1割～3割ほどの自己資金を用意しておくとローン審査も通りやすく、マンション経営も安心して投資できるでしょう。
3-6. 相続税対策にも使える
マンションという不動産を所有することは、相続税対策としても有効です。現金の場合は、金額に対して相続税が課せられますが、不動産、特に賃貸用不動産の相続税評価額は時価よりも低くなるため、節税効果があります
4. マンション経営のデメリット
マンション経営のデメリットには次のようなことがあります。
- 空き室リスク
- 家賃下落リスク
- 家賃滞納リスク
- 災害リスク
- 悪質な管理会社を選んでしまうリスク
- 老朽化で修繕費用がかさむリスク
- 物件価値が下落して売るに売れなくなるリスク
4-1. 空き室リスク
賃貸経営するうえで最も大きなリスクが、空き室が出ることです。ワンルームであれば、空き室が出てしまうと収入がゼロになります。複数部屋がある一棟マンションであれば、他の部屋で補えますが、空き室が増えれば赤字に陥る可能性がありますので、しっかりと対策しておきましょう。
4-2. 家賃下落リスク
築年数が経過するにつれて家賃は下がる傾向があり、購入時の家賃設定のまま経営できるとは限りません。新築は特に下落幅が大きくなりがちです。購入前に家賃下落も考慮したシミュレーションが必要になってきます。
4-3. 家賃滞納リスク
家賃を滞納されてしまうと、その部屋からの収入はなくなり、収支が悪化します。新しい入居者を募集できず、強制退去などの手段をとるにも手間と費用がかかります。家賃滞納をしない人かどうか、入居者審査をしっかりとすることが大切です。
4-4. 災害リスク
地震や火災・風水害による物件の倒壊などの災害リスクは、いつ、どこで発生するかは予測できません。発生する確率は低いですが、ゼロにはできないリスクです。
一度発生すると大きな損害につながるリスクでもあるので、保険に加入するなど対策しておきましょう。
4-5. 悪質な管理会社を選んでしまうリスク
管理会社によってサービスの質や対応は異なります。悪質な管理会社では、契約通りの管理をしてもらえないだけでなく、対応が悪く、入居者が退去してしまうケースもあるので注意しましょう。
4-6. 老朽化で修繕費用がかさむリスク
マンションは築年数が経過すると老朽化に伴い修繕費がかさむのが一般的です。購入当初から将来の修繕費高騰まで見込んで収支計画を立て、想定外の修繕費が少なくなるようにしておきましょう。
4-7. 物件価値が下落して売るに売れなくなるリスク
マンションはいざとなれば売却によって現金化ができるとも言われています。ですが、売却をしようと思った時、購入時より物件価値が下がっている可能性もあります。そうなれば、売却しても損が出てしまい、売るに売れなくなる恐れがあります。
また、売却するにもある程度の費用がかかるため、より損失が大きくなる可能性があるのです。最初から出口戦略までを立てておき、投資することをおすすめします。
5. マンション経営が向いている人
マンション経営が向いている人の特徴としては、次のようなことがあります。
- ある程度の自己資金がある
- 会社員など金融機関から信用される属性
- 経営に時間をかけられる
- 広い土地を所有している（建築する場合）
マンション経営にはローンを組んで購入するにもある程度の自己資金が必要です。ローンを組むにも審査を通る必要があるため、審査に通りやすい属性であるほうが有利といえます。
また、マンション経営には物件の調査や競合調査などを念入りにするための時間が必要となるため、その時間を確保できると理想的です。一方で、マンションの日常管理は管理会社に任せられるため、多くの場合、管理のための時間は必要なく、副業として仕事をしながらでも経営できるでしょう。
6. マンション経営を成功させるポイント
最後に、マンション経営を成功させるポイントについて見ていきましょう。
6-1. ニーズの高い物件を選ぶ
物件を選ぶ際には、間取りや築何年といった物件の状態に加え、その地域の賃貸ニーズも見極める必要があります。
- 立地
- 周辺環境
- エリア人口
- 開発予定
上記のような情報もリサーチしたうえで、賃貸ニーズの高い物件を選ぶようにしましょう。
6-2. 自己資金をある程度入れる
ローンを組む場合、自己資金をある程度入れてローンを組むことをおすすめします。頭金があればそれだけ借入額が少なくなり借入しやすくなるだけでなく、毎月の返済額を抑えることも可能です。
頭金なしのフルローンという方法もありますが、毎月の返済額の負担が大きくなるので、リスクが高まります。
6-3. 建築するなら複数業者から見積もりをとる
建築やリフォームを検討している場合、始めから一社に絞るのではなく複数社から見積もりをとって比較検討することが大切です。
6-4. 実質利回りのシミュレーションをする
利回りには表面利回りと実質利回りがあり、広告で謳われているのは基本的に表面利回りです。表面利回りは経費が考慮されていないため、表面利回りの高さだけで判断するのはおすすめできません。
経費まで考慮した実際の利益に近い数字となる実質利回りを事前にきちんと計算したうえで検討するようにしましょう。
また、シミュレーションの際には、家賃下落や物件価格の下落、修繕費も想定して計算する必要があります。
6-5. 良い管理会社を選ぶ
管理の質は入居者の満足度にもつながります。管理会社を選ぶ際には、料金だけでなく実績や評判・実際の管理の状態など総合的に判断して信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。
6-6. 物件は実際に見て吟味する
利回りの高さなどの情報だけで物件を判断するのではなく、実際に訪れて現物を確認した上で、判断することが大切です。実際に見てみることで情報だけでは分からなかったことも見え、より理想的な物件に出会える可能性を高めてくれるでしょう。
6-7. 目的や状況に合った物件を選ぶ
投資目的やスタイルによって選ぶべき物件の種類は異なります。区分か一棟か、新築なのか中古かどうかなどは、自分の投資スタイルに合わせて選ぶようにしましょう。
6-8. 入居者の審査をしっかり
家賃滞納しないかどうか、入居者間でトラブルを引き起こさないかなどは入居審査でしっかりと見極めることが大切です。ただし、審査を厳しくしすぎると入居者が現れなくなるのでバランスも考慮しましょう。
6-9. 信頼できる不動産会社へ相談
マンション経営については不動産会社で相談できます。ただし、相談する不動産会社は慎重に選ぶことが大切です。
悪質な不動産会社に相談してしまうと、理想とは異なる物件を購入することになる可能性もあるので注意しましょう。信頼できる不動産会社に相談することで、マンション経営の適切なアドバイスを受けながら経営をスタートできます。
6-10. 複数の企業から資料を請求し、相談を
まずは、複数の企業から資料を請求してみることがおすすめです。複数社を見比べることで、それぞれの特徴や自分に合う形が見えてくるでしょう。
資料を手に入れたら、実際に複数の企業に相談し、信頼できるパートナーを見つけることが大切です。
7. まとめ
マンション経営についてお伝えしました。マンション経営のメリットとデメリットの両方を知り、利回りのシミュレーションや資金計画をしっかり立てて経営を成功させましょう。
（記事は2022年6月1日時点の情報に基づいています）
