アパート経営にはどんな税金がかかる？ 節税する方法と注意点を解説
親が生前経営していたアパートを相続した方もいるでしょう。ここで気になるのが税金です。家賃収入があっても、かかる税金や節税方法を知らなければ、かえって損をすることもあります。そこでこの記事では税理士である筆者が、アパート経営にかかる税金と節税の方法を解説します。
目次
1. 相続したアパートにかかる税金とは
賃貸アパートを相続した場合、及び相続した後のアパート経営、さらに不動産の売却時には一般的に以下のような税金が発生します。
1-1. 相続時
- 登録免許税
- 不動産取得税（基本的には非課税）
1-2. 経営時
- 所得税・住民税
- 固定資産税
- 都市計画税（一部地域）
- 事業税（規模が一定以上の場合）
1-3. 売却時
- 所得税・住民税
- 登録免許税（抵当権抹消）
この記事では、上記のうち経営時にかかる所得税・住民税及び固定資産税について解説します。
2. アパート経営の税金1. 所得税・住民税
アパート経営で家賃収入を得て利益が出た場合、不動産所得として所得税がかかります。所得税の課税方法には「分離課税」と「総合課税」があり、不動産所得は総合課税に分類されます。給与所得や事業所得など他の所得と不動産所得を合算し、総所得金額を計算した上で各種所得控除額を差し引いた課税所得金額に税率を掛けて所得税を計算します。
所得控除の種類には、社会保険料控除や生命保険料控除、小規模企業共済等掛金控除、雑損控除、地震保険料控除、医療費控除、人的控除などがあり、所得税の税率は、所得金額が高くなるほど税率が高くなる累進課税制度が採用されています。
また住民税は、住んでいる都道府県や市区町村に納める税金です。住民税は所得割と均等割の合計を納付します。所得割は、所得金額に対して都道府県民税4％と市町村民税6％の合計10％です。所得税と同じく課税所得金額から各種控除額を引いたものに10%を乗じて計算します。均等割は所得に関係なく一律となり、住んでいる地域によって若干異なります。
3. アパート経営の税金2. 固定資産税
3-1. 固定資産税とは
賃貸アパートだけではなく、土地や建物などの固定資産を所有している場合には固定資産税が課されます。毎年、不動産の所在地の市町村から送られてくる納付書を用いて納付します。
3-2. 固定資産税の計算の仕方
固定資産税は、所有している不動産の評価額（固定資産税評価額）に1.4%を乗じて計算されます。固定資産税評価額と固定資産税額は市町村が算定します。
4. アパート経営の税金の節税方法
4-1. 所得税・住民税の節税方法
不動産所得は、家賃収入から必要経費を引いて計算されます。つまり、必要経費が多ければ多いほど不動産所得が少なくなります。簡単にいえば、必要経費を漏れなく計上することがそのまま節税対策となります。
必要経費には、以下のようなものがあります。
- 管理費：不動産会社に不動産の管理を委託している場合の委託料
- 広告宣伝費：入居者募集の広告費など
- 火災保険：建物にかけた火災保険
- 地震保険：建物にかけた地震保険
- 修繕費：建物の修繕にかかった費用
- 減価償却費：建物の耐用年数によって計算
- 支払手数料：税理士やその他の専門家への報酬費用
- 固定資産税・都市計画税
- 借入金利子：不動産にかかるローンの支払利子
- 消耗品費：賃貸物件に必要な消耗品にかかった費用
- 水道光熱費：共有部分にかかる費用
これら以外にも、不動産経営に関わるセミナーなどへの参加費用も経費として計上が認められることがあります。
また、不動産所得がある人は、青色申告で確定申告することで特別控除の適用を受けることができ、税負担を減らせるメリットがあります。青色申告を行うためには、「青色申告承認申請書」を税務署に提出し、承認を受けなければなりません。また、売上や経費を記帳する帳簿や貸借対照表、損益計算書を作成する必要があります。
帳簿の記帳方法には「簡易簿記」と「複式簿記」の2種類があり、受けられる特別控除の金額は簡易簿記が10万円、複式簿記が55万円です。より多くの控除を受けたい場合は複式簿記による記帳をしなければなりません。
アパートを相続すると、利益だけではなく税金を納付する必要性が生じます。一人で全ての手続きを終えるのが難しい場合は、税理士に相談してみてください。
4-2. 固定資産税の節税方法
賃貸物件を相続した場合、事業用賃貸よりも居住用賃貸のほうが土地にかかる税負担を大幅に少なくすることができます。賃貸アパートを所有する場合に認められる「小規模住宅用地に対する固定資産税の軽減措置」があるためです。
「小規模住宅用地に対する固定資産税の軽減措置」では、住宅用の土地のうち、一定の広さまでは固定資産税の金額が大幅に軽減されます。具体的には、住宅のために使っている土地の200平方メートルまでの部分について、課税標準額が固定資産評価額の6分の1となります。算式にすると「固定資産税評価額×1/6＝課税標準額」です。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の土地の場合、200平方メートルまでの部分について、通常であれば固定資産税は3,000万円×1.4％＝42万円ですが、この土地が居住用の土地の場合には税額は3,000万円×1/6×1.4％＝7万円となります。
さらに、賃貸アパートの場合は1戸ずつに適用されます。つまり、アパートの部屋が10戸ある土地を所有している場合、200平方メートル×10戸＝2,000平方メートルまで課税標準額を6分の1として計算することができるのです。
なお、これらの適用は自分で申告をしなくても、市町村が特例を考慮した上で計算してくれます。固定資産税の納税通知書が来たら、これらの特例が適用されていることをきちんと確認するようにしましょう。
5. アパート経営の注意点
5-1. 注意点
アパート経営は、不労所得のひとつに挙げられていますが、なにもしないでいいわけではありません。空室があれば家賃を下げてでも入居してもらう必要があります。
また建物が傷めば修繕費がかかりますし、場合によっては損失となる場合もあるでしょう。損失となれば他の所得と損益通算ができ、節税にはつながりますが、確実に資金は減っていくので注意が必要です。
また、アパート経営に関連してローンを組んだ場合、利息の支払いについては不動産に関する経費として計上できます。しかし、ローンの元本返済分は経費にならないという点には注意が必要です。
5-2. 一人で考えるよりも税理士に相談を
賃貸アパートの相続は、専門知識を要する複雑な手続きを要します。これを相続人だけで行い、スムーズに進めることは、非常に困難を伴うでしょう。不動産の相続にまつわる手続きが必要な場合には、専門家である税理士への相談を検討してみてください。
（記事は2021年７月1日時点の情報に基づいています）
