老朽化に赤字リスク!?　アパートやマンションの相続と税金

小規模宅地の特例を用いれば、相続税が安くなる以外に継続的な賃貸収入が得られるというメリットがあります。そして、不動産経営から得た資金をさらに投資に使い、資産を増やすこともできるかもしれません。

しかし、アパートやマンションの経営にはさまざまなリスクがつきまとうのも事実です。そこで今回は、アパートやマンションの相続と税金、および不動産経営のリスクについて解説していきます。

1. 中古アパート・マンション経営はリスクを伴う

中古アパート・マンション経営には、以下のようなリスクがあります。

1-1. 老朽化による修繕費用

中古物件は老朽化が進み、例えば外壁塗装が剝がれる、電気や水道設備の修理、部屋に備え付けの備品の取り換えなど、継続的に修繕費がかかります。

1-2. 賃料下落リスク、空室リスク、家賃滞納リスク

不動産価格が下落している場合、家賃を下げなければならない状況も考えられます。また、入居者が見つからない、入居者が家賃を払わないといったことも考えられます。

1-3. ローンの返済

相続した中古アパート・マンションのローンも同時に相続した場合は、その返済も行わなければなりません。上記の賃料下落や空室、家賃滞納などで思うように収入が見込まれない場合は、ローンの返済も苦しくなります。

1-4. 固定資産税の納税

毎年、固定資産税が発生します。これも思うような収入が見込まれない場合、支払いが困難になる可能性があります。

2. アパート・マンションを売却すると譲渡所得税がかかる

上記のようなリスクを考慮し赤字の可能性が高い場合には、売却も検討しなければなりません。ただし、アパート・マンションの売却には譲渡所得税がかかるため、こちらも覚えておきましょう。

譲渡所得は他の所得とは分離して計算され、以下の算式で計算されます。

譲渡所得税＝｛売却価額－（取得費＋譲渡費用）｝× 税率

ここでの取得費とは、アパート・マンションの購入金額、譲渡費用とは売却時にかかった仲介手数料や収入印紙のことを言います。そして、不動産の譲渡所得には長期と短期があり、購入してから売却するまでの期間が5年超なら長期、5年以内なら短期となります。

この期間は売却時の年の1月1日で判断します。これを分かりやすく言い換えると、購入してからお正月を6回以上過ぎたら長期、5回以内なら短期となります。ここでいう購入時点とは、被相続人（財産を残して亡くなった人）が購入した時点を言い、相続した時点ではないので注意してください。

そして売却の際の税率は、以下のようになります。

長期の場合の税率：20.315%（所得税15.315%、住民税5％）
短期の場合の税率：39.63％（所得税30.63％、住民税9％）

5年超か否かで譲渡所得税は、約2倍も違いがあることが分かります。アパート・マンションを売却する場合には、購入してから5年を経過しているかどうかを確認し、できれば5年を超えてから売却するのが賢明です。

3. まとめ

中古アパート・マンションを相続する場合には生前に、賃貸経営を継続するか、売却するかを考えておくと、その後もスムーズに運営や売却などを行うことができます。そして、売却する場合も運営を続けていく場合も、どのような税金が発生するのか、税理士などの専門家に事前に相談することをお勧めいたします。

（記事は2020年３月1日時点の情報に基づいています）