1.借地権の種類と底地価格の関係

最初に借地権の種類と底地価格の関係について解説します。

1-1.普通借地権

普通借地権とは、更新ができる借地権のことです。
ここでいう借地権とは建物所有目的のために設定された権利であり、借地借家法の適用を受ける借地権のことを指します。

普通借地権は借地人(借主)の権利が強く守られており、借地期間満了時に地主から簡単に契約の更新拒絶ができないという点が特徴です。

地主が更新を拒絶するには正当事由が存在しなければならず、正当事由がなければ契約は更新されます。
正当事由とは、借地人を退去させるに値する正当な理由のことです。

仮に正当事由が認められても、借地人は地主に対して建物を時価で買い取らせることができます。

このように普通借地権では借地人の土地を借りる権利が強く守られており、実質的に地主は土地を取り戻すことができなくなっています。

普通借地権の付着した底地は、買主が自由に使える可能性が著しく低いため、売却も非常に困難となり、価格も更地価格に比べて低廉となることが多いです。

1-2.定期借地権

定期借地権とは、更新ができない借地権のことです。
契約期間満了時に確実に土地を取り戻すことができます。

定期借地権には、一般定期借地権と建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の3種類が存在しますが、いずれも契約期間満了時には借地契約が終了し、土地が確実に戻ってくるという点は共通です。

定期借地権は、将来確実に土地を取り戻せることから、普通借地権に比べると売却がしやすく、価格も高くなります。

定期借地権の価格は、契約の残存期間が長いほど安く、残存期間が残りわずかになるとほぼ更地価格に近い金額で取引されるという点が特徴です。

もし定期借地権付きの底地を売るのであれば、契約期間満了に近づいている物件ほど高く売れます。

1-3.使用貸借

使用貸借とは、主に無償で土地を貸している借地のことです。
使用貸借は、例えば中小企業において社長が個人で持っている土地を会社が借りているケース等でよく見られます。

使用貸借は借地借家法の適用を受けないため、借主の権利が守られていない点が特徴です。
そのため、使用貸借であれば地主が借地人を簡単に退去させることができます。
よって、使用貸借の土地は「ほぼ更地」に近い価格で取引されることが一般的です。

2.底地の買取相場

この章では普通借地権の底地の買取相場について解説します。
普通借地権は、購入後に新たな地主が契約を解除することが困難であるため、地代収入を目的とした投資物件として購入されることが一般的です。

普通借地権の底地の買取相場は非常に低廉であり、例えば住宅の底地であれば更地価格の1~2割程度の価格となってしまうこともあります。

ここで、以下の条件で底地の買取価格を計算してみます。

【条件】
・土地の用途:住宅
・更地としての時価:1,100万円
・地代:固定資産税の3倍
・面積:180㎡

郊外の土地の場合、土地の時価が地価公示価格の1.1倍程度となっていることが一般的です。

地価公示価格とは、公共用地の収用や相続税路線価・固定資産税路線価の算出のために国が毎年行っている土地の評価額になります。

時価1,100万円から地価公示価格水準を1,000万円とした場合の底地の価格は以下の通りです。

土地の固定資産税評価額は地価公示価格の7割程度ですので、地価公示価格水準が1,000万円だと固定資産税評価額が700万円程度です。

住宅の固定資産税の計算では、住宅用地の特例が適用され、200㎡以下の土地の課税標準額は固定資産税評価額の6分の1となります。

固定資産税は課税標準額に1.4%の税率を乗じて求めます。
年間の固定資産税額は、1.6万円となります。

本ケースでは、地代を固定資産税の3倍と設定していますので、年間地代は4.8万円です。
年間収益は年間地代から固定資産税を控除した額となるため、3.2万円(=4.8万円-1.6万円)と求められます。

底地は投資家が投資目的で購入するため、底地価格は収益を利回りで割って求める収益還元法によって計算されます。

・収益還元法による価格=収益÷利回り

投資家が底地に対して期待する利回りは2%程度が標準的です。
年間収益3.2万円を2%で割ると底地価格は160万円となります。
160万円は更地の時価1,100万円に対して約15%です。

底地の買取価格は投資家の目線で計算すると非常に低く計算される結果となり、更地価格の1~2割程度の価格となってしまうこともあります。

ただし、底地の価格はエリアや借地条件によっても異なります。
底地価格が更地価格の3割程度となる物件も存在し、底地価格の目安としては更地価格の1~3割程度です。

3.底地は売った方が相続税対策となる

普通借地の底地は、生前に売った方が相続税対策となることがよくあります。
理由としては、底地の相続税評価額は時価よりも高くなってしまうことが多いからです。

底地の相続税評価額は、更地の相続税評価額に底地権割合を乗じたものとなります。
底地権割合は、「1-借地権割合」で求められます。

画像出典:国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」(https://www.rosenka.nta.go.jp/)

借地権割合は、相続税路線価図に記号で定められている数値となります。
住宅地の場合、借地権割合は「D」の60%で定められていることが多いです。

底地権割合を40%とし、前章の例で底地の相続税評価額を求めると以下のようになります。

更地の相続税評価額は地価公示価格の8割程度ですので、地価公示価格水準が1,000万円の場合、更地の相続税評価額は800万円程度です。
800万円に底地権割合40%を乗じると、底地の相続税評価額は320万円と計算されます。

前章で示したように、本底地は売却すると160万円の価値しかありませんでした。
一方で、相続税評価額としては320万円もあり、時価よりも相続税評価額の方が高くなっています。

例えば、収益物件のような不動産は時価よりも相続税評価額が低いことが一般的であり、売るよりも持っていた方が相続税評価額を圧縮できるため、持ち続けることが相続税対策となります。

それに対して、底地は時価よりも相続税評価額が高くなってしまうことが多く、持っているよりも売った方が相続税評価額を圧縮できるため、売った方が相続税対策となるのです。

4.高く売るには借地人に買い取ってもらう

普通借地権の付着した底地を高く売るには借地人(借主)に買い取ってもらうことが最も適切です。

無関係な第三者が底地を買い取ると借地契約を簡単に解除できないという問題がありますが、借地人が買い取れば借地権が解消することができます。

借地権が解消されれば、利用の自由度が上がり、担保価値も上がります。
よって、借地人の買取価格には増分価値が認められ、第三者への売却よりも高く売ることができるのです。

一般的に、借地権価格と底地価格は合算しても更地価格には満たず、隙間のような部分が存在します。

借地人が底地を購入する場合は、隙間の中に存在する増分価値が底地価格に上乗せされるイメージです。

底地を高く売るには借地人に売ることが鉄則ですので、第三者に売る前に借地人に打診することをおすすめします。

まとめ

以上、底地の買取相場について解説してきました。
底地の買取相場は借地権の種類によって異なります。

住宅地の底地の場合、買取価格が更地価格の1~2割程度となってしまうこともあります。
底地の時価は相続税評価額よりも低くなるケースもよく見られることから、生前に売却した方が相続税対策となります。
底地を売るのであれば、まずは借地人に声をかけることから始めてみましょう。

(記事は2021年10月1日時点の情報に基づいています。)