ガレージハウス賃貸経営のメリットは？ 建築費用や注意すべき落とし穴も解説
新しい賃貸経営の一つにガレージハウスがあります。ガレージハウスは希少性も高く、比較的高い賃料で貸すことができます。一方で落とし穴もあります。この記事ではガレージハウス賃貸経営のメリット・デメリットから、建築費用や注意点、設計のポイントまで、土地活用のプロである不動産鑑定士が解説します。
目次
1. ガレージハウスの賃貸経営とは
ガレージハウスとは、建物の居住部分とガレージ（車庫）が一体となった住宅のことです。
ビルトインガレージとも呼ばれ、1階が車庫、2階が居住部分といった形態が多く、建物内で車庫と住居の間を行き来できる構造になっています。
車庫はシャッター付きが多く、中で車のメンテナンスや洗車も行うことができます。長屋タイプと戸建てタイプのものがありますが、戸建てタイプが主流です。
ガレージハウスは車や大型バイクの愛好家がターゲットです。車にこだわりを持っており、車のためならお金を出すことを惜しまないような人たちを借主の対象としています。
このほか、キャンプやサーフィンの道具を保管する物置として利用したり、アトリエやDIYなど作業場として使ったりと多様なニーズがあります。
2. ガレージハウス賃貸経営のメリット
ガレージハウス賃貸経営のメリットについて解説します。
2-1. 高めの賃料設定ができる
ガレージハウスは、通常の戸建て賃貸と比べると高めの賃料設定ができる点がメリットとなります。
ガレージハウスの賃貸物件はまだまだ少なく、希少性は高いです。ビアノが弾ける防音室付きのマンションのように、ガレージハウスも賃料をアップさせる付加価値となります。
2-2. 小さな土地でもできる
ガレージハウスは戸建てが建てられる土地であれば可能なため、小さな土地でもできる土地活用です。
40坪程度あれば、十分なガレージハウスを建てることができます。例えば相続した親の古い家をガレージハウスに建て替えるといったことも可能です。
2-3. 立地条件の劣る土地でもできる
ガレージハウスは入居者が車での移動を前提としていることから、駅から離れているなど立地条件の劣る土地でもできる点がメリットです。高速道路のインターチェンジに近い場所など、愛車ですぐに遠出ができるような立地もガレージハウスに向いています。
必ずしも駅に近い必要はないので、一般的なアパートや戸建て賃貸に向いていないような立地でも可能な土地活用となります。
3. ガレージハウス賃貸経営のデメリット
この章ではガレージハウス賃貸経営のデメリットについて解説します。
3-1. 建築費が割高となる
ガレージハウスは贅沢な住宅ですので、建築費が割高となる点がデメリットです。建物内にガレージの広い空間を作るため、木造では建てられないことも多く、コストの高い重量鉄骨造が採用されることもよくあります。また、シャッターなどの通常の住宅にはない設備も設置することが必要です。
しかしながら、ガレージハウスは自分で建設すると割高となることから、賃貸ニーズも根強いといえます。車の愛好家の中には、自宅をガレージハウスにできないことを理由に賃貸物件を探している人も多いです。
ガレージハウスはコストが割高となりますが、車の愛好家が「こんなガレージハウスを自分でも建ててみたい」と思えるような物件にしておくと賃貸経営が安定します。
3-2. アパートと比べると投資効率が劣る
ガレージハウスはアパートに比べると投資効率が劣るという点がデメリットとなります。理由としては、ガレージハウスは基本的にファミリータイプの物件であり、ワンルームに比べると賃料単価が安くなってしまうからです。
同じ延床面積でもアパートであれば、賃料単価の高いワンルームを複数戸詰め込むことができます。
同じ敷地でアパートと収支シミュレーションを比較すると、十中八九、アパートの方が収益性は高くなります。
3-3. 空室リスクが大きい
空室リスクが大きい点もガレージハウス賃貸経営のデメリットです。戸建てタイプのガレージハウスは一棟貸しですので、借主が退去すると賃料収入がゼロ円となってしまいます。
ニッチな市場をターゲットとしていることから、次の入居者がなかなか決まらないこともあります。汎用性が低く、万人受けする建物ではないため、通常の戸建て賃貸よりも空室リスクは大きくなります。
4. ガレージハウス賃貸経営の落とし穴
ガレージハウス賃貸経営の落とし穴について解説します。
4-1. 固定資産税は安くならない
ガレージハウス賃貸経営では、固定資産税は安くならないという点が落とし穴となります。
なぜこのようなことをお伝えするかというと、インターネット上に「ガレージハウスは固定資産税が安くなる」という誤情報があふれかえっているからです。
ガレージハウスを建てても建物の固定資産税は安くならないのでご注意ください。インターネット上でよく見る誤情報は、車庫部分は延床面積の5分の1まで固定資産税の課税面積に含まれないといった誤解です。
ガレージ部分も固定資産税の課税面積に全て含まれますので、ガレージハウスをつくったからといって固定資産税が安くなることはありません。
なぜこのような誤解が溢れているかというと、車庫部分は建築時に延床面積の5分の1まで容積率の対象面積には含まないという建築基準法上の規定があるためです。容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことを指します。建築基準法上の容積対象床面積と固定資産税の課税面積は全く別物です。
むしろ、ガレージハウスは固定資産税が高くなる可能性があります。新築建物の固定資産税は、延床面積が120平米までは当初3年間は半額になるという規定があります。
しかしながら、延床面積が大きくなりがちなガレージハウスは120平米を超えてしまうことも多いです。
120平米を超えた部分は初年度から満額の固定資産税がかかるため、普通の住宅よりも固定資産税が高くなってしまうこともあります。ガレージハウスは建物に関する固定資産税のメリットはないと理解しておきましょう。
4-2. 近所からクレームが入ることがある
ガレージハウス経営は、近所からクレームが入ることがある点も落とし穴となります。理由としては、深夜や早朝に車を出し入れする人がおり、開閉のシャッター音がうるさいからです。
賃貸物件ですので、仮に今の借主を注意して改善されたとしても、次の入居者はマナーが悪く夜間の開閉を繰り返してしまう可能性もあります。
シャッター音のクレームを避けるには、まずは賃貸借契約書や使用細則によって入出庫の時間を制限することがポイントです。
また、これからガレージハウスを建てる場合には、できるだけ開閉音が静かなタイプのシャッターを選定することも適切な対策となります。
4-3. 設計や企画で失敗しやすい
ガレージハウス賃貸経営は、設計や企画で失敗しやすいです。利用しにくいガレージハウスとなってしまうと、早期退去の原因となります。
例えば、ガレージ内に換気扇をつけ忘れると、排気ガスやワックスなどの臭いが充満して入居者に不評なガレージとなってしまうこともあります。
また、ガレージ内にエアコンや壁面収納を設置し忘れてしまい、ガレージ内で真夏や真冬に洗車しにくくなると不満の種となります。
その他、ガレージの上に寝室を配置してしまうと、夜間の入出庫で家族の睡眠を妨害し、入居者の家族から不評となることもあります。
5. ガレージハウス賃貸経営の設計ポイント
ガレージハウスは特殊な建物であることから、経験値の高い実績豊富な設計会社に依頼することがコツです。
また、依頼主も設計ポイントを研究し、準備をしたうえで発注することが望ましいといえます。
設計では以下のようなポイントに留意しましょう。
幅と高さを十分に取る
ガレージハウスは、大型輸入車の愛好家が借りることも多いです。そのため、車庫の幅と高さは大型輸入車も停車できるように十分な幅を確保することが望ましいといえます。
ギャラリー仕様にする
ガレージもギャラリー仕様とし、室内から車が眺められるような間取りにすると良いです。
壁面収納を用意する
愛好家は自分で車のメンテナンスや洗車もしますので、ガレージ内には工具を収納できる壁面収納を用意し、洗車もできる空間とすることも適切です。
ガレージと居室の間に網戸を設置する
ガレージと居室との間には網戸を設置しておくと、虫よけにもなります。
ガレージ奥側に換気扇を設置する
ガレージ内でエンジンをふかすことを考慮し、換気扇は奥側に設置します。
ガレージ内にエアコンを設置する
夏場や冬場にもガレージ内で作業ができるように、エアコンも設置しておくことも望ましいです。
シャッターは静音タイプ、リモコン式を選ぶ
借主は深夜や早朝に車を入出庫することもよくあります。そのため、シャターに関しては、近隣への騒音トラブルを考慮し、静音タイプのものを選ぶことが求められます。また、シャッターはリモコン式であれば、入出庫時に開け閉めでいったん車から降りる手間が省けて便利です。
ガレージは寝室から離す
深夜や早朝の入出庫を考慮すると、寝室の配置は車庫から離すことが適切といえます。
以上のような視点から、業者が提案する設計をチェックすれば失敗を防ぐことができるでしょう。なお、業者選びでは、複数社を比較することが大切です。インターネットの土地活用一括請求サービスを活用すれば、手間なく複数の業者からプランの提案を受けることができるので便利です。
6. ガレージハウス経営の初期費用
ガレージハウス経営を始めるためには、建物の建設費だけでなく、さまざまな費用がかかります。
6-1. 建築費
ガレージハウスは、ガレージに柱のない広い空間が求められるため、重量鉄骨造が採用されることもあります。重量鉄骨造を採用した場合には、建築費は坪90～120万円程度です。重量鉄骨は梁(はり：柱と柱を繋ぐ横架材のこと)を太くすることができ、柱と柱との間の距離を伸ばすことができます。
6-2. 設計費
建物を建築するには、設計料も発生します。設計料はハウスメーカーに依頼した場合は建築費の1～3％程度です。施工会社とは別に独立した設計事務所に依頼する場合は、建築費の5～8％程度の設計料がかかる場合もあります。
6-3. 調査費
建設にあたっては、土地の測量や地盤調査といった調査費も発生します。測量は、真北や高低差といった設計に要するデータを得るために必要です。また、地盤調査は、杭が必要になるか、杭が必要な場合は支持地盤の深さを知るために行うことになります。
6-4. その他の費用
建物の建築にかかわるもの以外にも、初期費用として以下の費用がかかります。
- 解体費用（建物がある場合）
- 印紙代
- 火災保険料
- 建物保存登記の登録免許税
- 抵当権設定の登録免許税
- 司法書士手数料
- 融資事務手数料
- 不動産取得税
解体費用は、木造であれば坪4～6万円程度です。建築費および解体費用以外の初期費用に関しては、合計で建築費の5％程度となります。
7. ガレージハウス賃貸経営を始める流れ
ガレージハウス賃貸経営を始める流れは以下のようになります。
- 建築（または改修）の計画を立てる
- 見積もりを依頼し、契約する建築業者を決める
- 建築の確認申請を行う
- ガレージハウス着工（完成までに3～6カ月）
- 入居者募集
- 完成
- ガレージハウス賃貸経営スタート
計画を立てる際、まずはガレージハウス賃貸経営に適した場所かどうかをよく見極めることが大切です。土地活用のプロに相談するのもおすすめです。
見積りは複数の業者からとりましょう。金額やデザイン、機能性など、会社によって異なります。土地活用一括請求のサービスを利用するのも有効です。
また、収支計画も重要です。業者が作成してますが、一定の空室や家賃下落、修繕費が計画に含まれているかしっかりチェックしましょう。借入れが必要な場合は銀行へ融資の相談をし、無理のない返済計画を立てましょう。
完成前に、入居者募集は始まります。契約した管理会社と話し合い、家賃や入居開始時期などを決めておきましょう。
8. まとめ
ガレージハウス賃貸経営のメリットには、「高めの賃料設定ができる」や「小さな土地でもできる」などがあります。それに対して、デメリットは「投資効率が劣る」や「空室リスクが大きい」などです。
またガレージハウス賃貸経営には、「固定資産税は安くならない」や「近所からクレームが入ることがある」などの落とし穴があります。ガレージハウス賃貸経営は特徴を十分に理解できたら、土地活用一括請求のサービスを活用し、優良企業からの提案を受けてみましょう。
（記事は2023年12月1日時点の情報に基づいています）
