一軒家でシェアハウス経営をしたい！ 初期費用や失敗しないポイントを解説
個室を持ちながら、集団で暮らすシェアハウスは若い人を中心に人気があります。 土地活用の選択肢として一軒家をシェアハウスとして経営すれば、そのまま貸し出すよりも空室リスクが少なく、収益性を高めることができるでしょう。初期費用やメリット、デメリット、失敗しないためのポイントを宅建士が解説します。
目次
1. シェアハウス経営とは
シェアハウスとはそもそもどのようなものでしょうか、またどのような物件が適しているのでしょうか。
1-1. シェアハウスとは
シェアハウスは1つの建物を複数の入居者でシェアするタイプの住宅で、近年、若者を中心に利用が広がっています。リビングやキッチンは共有のスペースで、入居者それぞれに個室があります。入居者側としては、プライバシーを保ちながら、住民同士の交流が図れたり、一人暮らしでも広いキッチンやリビングを利用できたりといった点がメリットです。そのため、オーナーとしては入居者を集めやすくなります。
1-2. シェアハウスに適している物件
駅が近く交通の便がよい場所は、入居者が集まりやすくなります。また、主なターゲットである若者が好む街、もしくは、その街へのアクセスがよい場所に建つ物件が適しているでしょう。
広い土地に大きな建物を建築すれば個室を多くつくれるため、収益性が高まります。
2.シェアハウスのメリット
シェアハウスのメリットには次のようなものがあります。
- 空室リスクが低い
- 収益性が高い
- 差別化できる
2-1.空室リスクが低い
シェアハウスは複数の人に貸し出すことができるため、一戸建てを一世帯に貸し出すよりも空室リスクが低くなります。戸建て賃貸の場合、その世帯が退去すれば次の入居者が見つかるまで家賃収入は0円になります。一方で、シェアハウスであれば、一人が退去しても、そのほかの入居者がいるので家賃収入は0円にはなりません。
2-2. 収益性が高い
一戸建てとして一世帯に貸し出すのと比較し、シェアハウスは複数の人から家賃収入を得られるため、収益を上げやすくなります。
例えば、1室5万円と家賃を設定して5部屋設ければ、最大で20万円の家賃収入を得ることが可能です。
2-3. 差別化できる
「芸術家が集まる」「外国人と暮らせる」などコンセプトを打ち出す、集団生活をしたい人や安い賃料で住みたい人を狙うなど、差別化することで入居者を募りやすくなります。
また、近隣にシェアハウスが少ない場所を選ぶことで、他の戸建て住宅や賃貸アパートとの差別化につなげることができます。
3. シェアハウスのデメリット
一方、シェアハウスのデメリットとしては以下のようなことが挙げられます。
- 人間関係が空室リスクにつながる
- 管理に手間や費用がかかる
- 初期費用や修繕費が高め
3-1. 人間関係が空室リスクにつながる
住民同士が交流を図ることは、長く住んでもらう理由になりますが、一方で仲違いしたようなケースでは、人間関係が元で退去につながってしまう可能性があります。
3-2. 管理に手間や費用がかかる
シェアハウスでは、共有スペースの使い方や騒音など、入居者同士のトラブルが起こることが多く管理に手間がかかります。その都度対応する必要が出てきます。
また、管理を委託した場合、一般的な賃貸物件であれば家賃の約5%程度が管理費ですが、シェアハウスは家賃の約20%が相場です。上記のように、管理に手間がかかることが理由です。管理を委託したときの費用が高くなってしまう点は大きなデメリットだといえるでしょう。
3-3.初期費用や修繕費が高い
仮に相続した一戸建てを貸し出すなら、最小限のリフォームで貸し出すことができるでしょう。一方で、シェアハウスの場合は、大幅なリフォームが必要となります。
また、シェアハウスは個室や共有スペースの家具や家電をそろえたり、設備を整えたりとリフォームにコストがかかります。家電や設備の故障に伴う修理代や買い替えなど修繕費も必要になります。
4. シェアハウス経営にかかる初期費用
シェアハウスを新築するのではなく、所有する一軒家をシェアハウスにリフォームする場合の初期費用について解説します。
シェアハウスの経営に必要な設備投資としては以下のようなものが挙げられます。
- 共有スペースのリフォーム
- 共有スペースの家具や水回りなどのリフォーム
- 各部屋の鍵設置などプライバシーに配慮したリフォーム
- エアコンやカーテンなど個室設備の購入・据付
合計額は物件によりますが、上記をすべて行った場合、250～450万円程度は想定しておいたほうがよいでしょう。ターゲットである若者に好まれるような外観も必要になるため、古い物件である場合、さらに外壁のリフォームなどの費用として100～300万円程度がかさむことになります。
また、所有する土地にシェアハウスを新築するとなると、木造の場合、1坪50～80万円程度の建築費がかかるため、仮に50坪の場合、2,500万円～4,000万円程度がかかります。
5. シェアハウス経営を始める前に決めること
シェアハウス経営を始める前に、以下のようなことを検討しておく必要があります。
- 家賃設定
- 管理方法
- 契約方法
5-1. 家賃設定
家賃設定については、近隣の家賃相場を参考に検討します。近くにシェアハウスがあればよいですが、そうでない場合には一般的な賃貸物件の家賃相場を参考に、個別の部屋の広さなどから家賃を検討するとよいでしょう。
5-2. 管理方法
次に、自分で管理するか、管理会社に管理を委託するか決めなければなりません。シェアハウスは、一般的な賃貸物件と比べ、冷蔵庫など共有施設やゴミ出しに関するルールを決める必要があるなど、管理が大変です。それだけに管理費が高くなってしまいますが、オーナーの負担を考えると委託がおすすめです。
5-3. 契約方法
入居者との間でどのような賃貸契約を結ぶか決めておきましょう。例えば、光熱費については家賃に含めるのか、一定額を毎月請求するのか、入居者で割って分担するのかなど、賃貸契約書に盛り込んでおかなければなりません。
6. シェアハウスを経営するうえでの注意点
シェアハウスを経営するうえでの注意点をご紹介します。
6-1. 届け出の必要性
シェアハウスは「複数の入居者を募集する」という点だけみれば、入居者とそれぞれ個別に賃貸借契約を結ぶだけであり、オーナーとして最低限必要な行政関係の手続きは税務署に「開業届を出す」程度だといえるでしょう（事業所得として申告する場合）。
一方、戸建ての空き家を改装してシェアハウスの経営を始める場合、建築物の用途を「一戸建ての住宅」から「寄宿舎」へ変更する必要があります。物件の用途や規模などによっては消防法や建築基準法などに引っかかることがあるため注意が必要です。無用なトラブルを避けるためにも、一度シェアハウスとして運用を考えている物件のある自治体で相談してみるとよいでしょう。
6-2. 入居者選びが経営にも影響する
シェアハウス経営は入居者選びが重要です。
複数の入居者が1つの建物に居住するということもあり、問題のある入居者を入居させてしまうと、一気に複数人の解約につながるといった問題に発展する可能性があります。
そうならないためにも、入居希望者とは全員面談するか、そうでなければ、条件やルールを細かく決めるなどするとよいでしょう。
定期借家契約にして契約期間を区切っておけば、問題のある入居者がいた場合、期間満了で退去させることもできます。
7.シェアハウス経営を失敗しないためのポイント
シェアハウス経営で失敗しないために、次のようなポイントに注意しましょう。
7-1. 市場調査してニーズを調べる
所有する一軒家の立地が、シェアハウスの需要のある場所かどうかを慎重に見極める必要があります。需要のない場所でシェアハウス経営を始めても、入居者集めに苦労し収益は上がりません。若者が多く集まる街で、駅から近い場所であれば需要が多いでしょう。
7-2. プライバシーを保てる間取りにする
騒音や盗難は入居者トラブルの原因になります。隣室の音が気にならないよう防音性を高める、各個室に鍵を設置するなどプライバシーに配慮したリフォームをしましょう。
7-3. 収支計画をしっかり立てる
具体的で現実的な計画を立てましょう。共有スペースや個室の家電や設備の故障に伴う修理代や買い替え費用、一定の空室の発生、家賃の減少、借り入れをした場合はローンの返済費など、将来を見据えた収支計画にする必要があります。
7-4. 業者を比較検討する
シェアハウス経営を始める際には、専門の業者に相談するとよいでしょう。立地の需要調査から人気の間取り、機器の購入、経営プランの作成まで様々な面でサポートしてくれます。
ただし、一社に相談しただけで決めるのではなく、なるべく多くの会社の提案を聞いて、比較することが大切です。インターネットの土地活用一括請求サービスを活用すれば、一度に複数社の提案を受けられるため手間が省けます。また、シェアハウスだけでなく、所有する土地に適切な土地活用の方法も提案してもらえるので、その土地の可能性に気づけるかもしれません。
経営プランを提案されたら、収入の見込みや機器の購入額などの根拠を尋ね、現実的な計画になっているか、しっかりとチェックしましょう。
8.シェアハウス経営についてよくある質問
Q. シェアハウスは儲かるのでしょうか？利回りはどれくらいですか？
シェアハウスは、キッチンやリビング、ダイニングなどは共有で、個室を専有とします。 通常、建物を建築するのにお金がかかるのが、キッチンなどの水回り部分で、しかもシェアハウスの個室部分は5～6畳程度のものが多く、省スペースで複数人の入居を募ることが可能です。このため、シェアハウスは利回りを高くしやすいといえるでしょう。
例えば、5LDKの物件で、LDK部分を共有、1室を家賃5万円で5室まで貸し出す場合、最大で期待できる家賃収入は5万円✕5室=25万円となります。 仮に坪単価50万円、延床面積40坪の建物を新築する場合、2,000万円程度が建築費用としてかかる計算です。建築時の諸費用、設備費用などを考慮して、合計で2,500万円かかるとした場合でも、利回りは12%であり、比較的高い数値だといえるでしょう。
なお、一戸建てを相続してリフォームするようなケースで、リフォーム費用や各種設備費用で1,000万円かかることを想定した場合、上記と同じ条件であれば利回りは30%にもなります。
実際にどの程度のリフォームが必要であるかや立地条件などにも大きく左右されますが、条件が整えばかなり割りのよい投資とすることもできるでしょう。
Q. 「違法ハウス」とはどのような物件を指すのでしょうか？
一戸建てのシェアハウスは「寄宿舎」として建築基準法や消防法の基準が義務づけられています。
問題になっている「違法ハウス」は、個室の広さが4.3畳未満だったり、窓がなかったりと基準を満たしていません。 シェアハウスを経営する際は、自治体や専門の業者に相談し、違反にならないよう注意しましょう。
9. まとめ
シェアハウス経営について、メリット・デメリットや手続き、注意点などをお伝えしました。シェアハウスは収益を大きくできるほか、空室リスクを分散化できるといったメリットがあります。一方、管理に手間がかかる点など、注意しなければならない点もあります。
本記事で紹介したようなデメリットや注意点をあらかじめ理解したうえで、シェアハウスとしての運用を検討することが大切です。
（記事は2023年12月1日時点の情報に基づいています）
