1.固定資産税とは

固定資産税とは、1月1日現在において各市町村に備え付けられた固定資産課税台帳に土地または建物の所有者として登録されている人に課される税金です。

1月1日は賦課期日と呼ばれ、所有者や土地の利用状況等は賦課期日時点の状態で判断されます。

固定資産税は、毎年、固定資産課税台帳に記載された所有者に対して1年分の納税通知書が送られてきます。
納期は4月、7月、12月、翌年の2月の4回に分けられることが通常です。

固定資産税の納税通知書には、主に「価格(固定資産税評価額)」と「課税標準額」、「税額」等が記載されています。
課税標準額とは、税率を直接乗じて税金を計算できる価額のことです。

固定資産税は課税標準額に1.4%の税率を乗じて求めます。

・固定資産税=課税標準額×1.4%

2.賃貸物件の固定資産税は誰が払う?経費になる?

賃貸物件の固定資産税は、所有者である貸主が負担します。
借主は固定資産課税台帳に記載された所有者ではないため、固定資産税の納税義務者ではありません。

建物用途が住宅や店舗等のいずれであっても、賃貸物件における固定資産税の納税義務者は貸主(所有者)です。

また、賃貸物件における固定資産税は不動産所得を計算する上での経費となります。
不動産所得とは、個人が賃貸経営を行う場合に得られる所得のことです。
不動産所得は以下の計算式で求めます。

・不動産所得=収入金額-必要経費

税金は利益に相当する不動産所得に対して課税されるため、固定資産税は経費計上することで所得税を節税することができます。

3.住宅用地の軽減とは

住宅用地の軽減とは、土地の上に住宅を建てると「土地」の固定資産税が低くなる措置のことです。

一定の要件を満たす住宅を建てると、課税標準額は以下のように計算されます。

例えば、180平米の土地に一戸建てを建てるケースを考えます。
小規模住宅用地は「住宅の敷地で住宅1戸につき200平米までの部分」であるため、180平米の土地に一戸建てを建てるとその土地全てが小規模住宅用地になるということです。
小規模住宅用地となった場合、課税標準額は「固定資産税評価額の6分の1」となります。

次に、250平米の土地に一戸建てを建てるケースを考えます。
小規模住宅用地は「住宅の敷地で住宅1戸につき200平米までの部分」であるため、250平米のうち200平米が小規模住宅用地、残りの50平米が一般住宅用地です。

つまり、200平米の課税標準額は「固定資産税評価額の6分の1」で、50平米の課税標準額は「固定資産税評価額の3分の1」となります。

また、200平米を超える広い土地の場合、アパートやマンション、賃貸併用住宅といった複数戸からなる共同住宅は土地の固定資産税を下げるには効果的です。

小規模住宅用地は「住宅の敷地で住宅1戸につき200平米までの部分」であるため、2戸あれば400平米、3戸あれば600平米までが小規模住宅用地となっていきます。
共同住宅の土地は、ほとんどのケースで土地全体が小規模住宅用地です。

ここで、住宅用地の軽減が適用できる住宅とは、1月1日時点において以下の(イ)または(ロ)のいずれかの要件を満たす住宅が該当します。

【住宅用地の軽減が適用できる住宅】
(イ)専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地で、その上に存在する家屋の総床面積の10倍までの土地

(ロ)併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの)の敷地の用に供されている土地のうち、その面積に下表の率を乗じて得た面積(住宅用地の面積がその上に存在する家屋の床面積の10倍を超えているときは、床面積の10倍の面積に下表の率を乗じた面積)

※1:居住部分の割合=居住部分の床面積/家屋の総床面積、※2:率は市町村によって異なる場合がある
※1:居住部分の割合=居住部分の床面積/家屋の総床面積、※2:率は市町村によって異なる場合がある

(イ)の要件は専用住宅のことを指し、自宅やアパート、賃貸マンション、賃貸併用住宅等が該当します。

(ロ)の要件は併用住宅のことを指し、店舗兼自宅や、店舗兼賃貸マンション等の建物のことです。

例えば、1階にコンビニ、2階以上を賃貸マンションとする賃貸物件であっても、ロの要件に合致していれば住宅用地の軽減を受けられることになります。

4.賃貸と持ち家・空き家で違いがあるか

この章では、賃貸と持ち家・空き家による固定資産税の違いについて解説します。

4-1.土地の固定資産税

土地の固定資産税は、まず建物用途が「住宅」であるか否かが重要です。
住宅であれば住宅用地の軽減が適用され、非住宅であれば住宅用地の軽減は適用されません。
例えば、更地や店舗、オフィス、工場等の土地は非住宅用地となります。
非住宅用地の土地の課税標準額は固定資産税評価額の70%程度となることが一般的です。

また、前章の住宅用地の軽減が適用できる住宅で示した(イ)専用住宅や(ロ)併用住宅の土地であれば住宅用地の軽減が適用されます。

(イ)の専用住宅や(ロ)の併用住宅は、賃貸や持ち家・空き家の別は問わないため、賃貸や持ち家・空き家であっても住宅用地の軽減を受けることが可能です。

尚、空き家に関しては、特定空き家(周囲に危害を及ぼすような危険な空き家のこと)に指定されている場合、住宅用地の軽減が受けられなくなる可能性もあります。

特定空き家に指定されると、自治体から助言、指導、勧告、命令等の指示を受けることになりますが、勧告まで無視すると土地の上に住宅(空き家)が建っていても住宅用地の軽減が適用されなくなるのです。
つまり、空き家の住宅は放置し続ければ、固定資産税が上がる可能性があります。

4-2.建物の固定資産税

建物の固定資産税については、「新築住宅の減額制度」というものがあります。
2022年3月31日までに新築された一定の要件を満たす住宅については、3年間(地上階数3階以上の中高層耐火建築物については5年間)は建物の固定資産税が2分の1になるという制度です。

新築住宅の減額制度の適用を受けるには、以下の要件を満たすことが必要となります。

  • 住宅として使用する部分の床面積が全体の床面積の2分の1以上であること。
  • 居住用部分の床面積が50平米以上280平米以下(戸建て以外の貸家住宅にあっては40平米以上280平米以下)であること。

新築住宅の減額制度は、「戸建て以外の賃貸物件」なら40平米以上280平米以下で適用を受けることが可能です。
一方で、持ち家のような自宅であれば、50平米以上280平米以下で適用することができます。

新築住宅の減額制度は空き家であるか否かの別はありません。
賃貸なら40平米以上、持ち家なら50平米以上という面積要件の違いがあるだけです。

まとめ

以上、賃貸の固定資産税について解説してきました。

固定資産税とは、1月1日時点の不動産所有者に対して課される税金です。
固定資産税は所有者に対して課される税金であるため、負担者は所有者である貸主となり、貸主は固定資産税を経費とすることができます。

賃貸または持ち家、あるいは空き家に関わらず、住宅用途の建物が建っていれば土地は住宅用地の軽減を受けることが可能です。

200平米超の土地で固定資産税の負担を感じている方は、共同住宅の土地活用も検討してみましょう。

(記事は2022年2月1日時点の情報に基づいています。)