アパートの耐用年数を構造別に解説 耐用年数を超えても収益を上げ続ける方法とは
アパート経営は長期的に運用していく必要があるため、息の長い経営を続けるためには建物の耐用年数に対する理解が欠かせません。建物の耐用年数は構造ごとに定められていますが、耐用年数を超えた建物には住むことができなくなるのでしょうか。本記事では、アパートの耐用年数について具体的に解説します。
目次
1. 耐用年数の定義
そもそも、耐用年数とはどのような意味があるのでしょうか？ここでは、耐用年数の定義について見ていきたいと思います。
1-1. 建物の法定耐用年数とは
アパートの耐用年数はおおむね「法定耐用年数」と同じ意味で話されることが多いです。
法定耐用年数とは、国税庁が主に課税のために定めたものです。
建物は年数の経過によって劣化していきます。
この劣化分を課税額に反映させるために定められたものが、法定耐用年数だと考えるとよいでしょう。
なお、年数の経過による建物の劣化については「減価償却」といいます。
1-2. 法定耐用年数＝建物の寿命ではない？
法定耐用年数はあくまでも課税のために定められたものです。
課税について考えるとき、納税者間で不公平があってはならないため、一律で定める必要があります。
しかし実際には、建物の寿命は立地環境や使われ方、修繕の実施状況によって異なるので注意が必要です。
2. 構造別の法定耐用年数
法定耐用年数は、木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造など構造別に定められています。
ここでは、構造別の法定耐用年数について、具体的にどのように定められているのか見ていきましょう。
2-1. 構造や用途によって法定耐用年数は違う
建物の法定耐用年数は、構造・用途ごとに以下のように定められています。
自己居住用の場合、事業用の法定耐用年数のおおむね1.5倍程度で設定されています。
2-2. アパート本体と付属設備は分けて考えるべき？
上記はアパート本体の法定耐用年数ですが、アパートには建物以外にも電気設備やガス設備、エレベーター、ゴミ置き場など付属設備があります。
例えば、電気設備やガス設備、ゴミ置き場は15年、エレベーターは17年（それぞれ素材などにより耐用年数が異なることがあります）などと定められています。
このような償却できる資産については個別に計上した方が、耐用年数が短い分、1年間に経費計上できる額を大きくすることが可能です。
アパート経営に取り組むにあたっては、こうしたことを踏まえたうえで、税理士と相談のうえ会計処理を進めていくことが大切です。
3. 法定耐用年数を超えることでのデメリット
法定耐用年数は実際の建物の寿命ではないため、年数を超えたからといって、建物に住めなくなるわけではありません。
しかし、アパートを経営するうえでは、法定耐用年数を超えてしまうとデメリットが生じてしまいます。
3-1. 減価償却ができなくなり税金が高くなる
法定耐用年数を超えることで発生するデメリットで大きいものが、減価償却できなくなり、税金が高くなるというものです。
例えば、4400万円で木造アパートを取得して、22年の減価償却（1年あたり200万円）ができるとしましょう。
4400万円の取得費に対して、利回り年8%程度の収入を見込んでいる場合、4400万円✕8%=352万円です。
法定耐用年数内であれば、352万円に対し、減価償却費として200万円分経費計上できるため、大きく税額を抑えることができるでしょう。
しかし、23年目からは減価償却できなくなるため、納税額がかなり大きくなってしまうことが予想されます。
3-2. 売却しにくくなる
また、法定耐用年数を超えると売却しにくくなるというデメリットがあります。
アパートの取得では多くの場合ローンを利用しますが、ローンの審査では耐用年数が審査基準の中でも大きな影響を持つのです。
このため、築年数が法定耐用年数を超えた建物は、ローンでの購入が非常に難しくなり、現金で一括購入できる買主に限られてしまうことが多く、売却しづらくなってしまいます。
4. 法定耐用年数超で困らないために
それでは、法定耐用年数超で困らないためには、どのように対策するとよいのでしょうか。
ここでは4つの対策法をお伝えしていきます。
4-1. 物理的な耐用年数を延ばして収益を得続けられるようにする
法定耐用年数にこだわらず、物理的な耐用年数を延ばして収益を得続けるようにするというのも1つの方法です。
具体的には、長期的な修繕計画を立ててメンテナンスをきちんと行うとよいでしょう。
こうすることで、売却を気にせずとも長期的に所有することで収益を得ることができますし、十分な収益があれば現金一括で購入したいという買主も見つけやすくなります。
なお修繕に関しては、単に修繕するのではなく、付加価値をつけるような資本的支出とみなされる大規模修繕を行う場合には、減価償却の対象となることを押さえておきましょう。
4-2. 建て替える
法定耐用年数が古くなってしまった建物は、建て替えてしまえば問題はなくなります。
1つ目の方法と併せて、計画的に修繕を行い、十分に収益を得た後で建て替えてしまえば、トータルでの収益を伸ばしやすくなるでしょう。
4-3. 法定耐用年数内にローンを完済する
法定耐用年数を超えると、減価償却できなくなり、納税額が高くなってしまいます。
このことを見越して、法定耐用年数内でローンを完済しておくことも考えておきましょう。
アパート経営の支出で大きなものとして、税金以外にローンの支払いが挙げられます。
ローンの支払いは、その金利部分しか経費計上できないこともあり、減価償却超になった後もローンの支払いが残っていると、キャッシュフローが大きく悪化しかねません。
4-4. 新築時に、より品質がよく耐久性のある建物にする
建物の法定耐用年数は構造ごとに異なります。
木造のアパートだと22年しか法定耐用年数がありませんが、重量(4mm以上)鉄骨造であれば34年、RC造であれば47年の法定耐用年数を確保できます。
構造については、業者ごとに得意な構造が異なるため、まずはハウスメーカーなど業者選びを慎重に行うことが大切だといえるでしょう。
ただし、一般的に木造より鉄骨造やRC造の方が価格が高くなりやすいので、法定耐用年数と新築価格のバランスを見ながら総合的に判断することが大切だといえます。
5. まとめ
アパートの耐用年数についてお伝えしました。
アパートに限らず、不動産投資に取り組むのであれば、耐用年数に対する理解は非常に重要となります。
本記事の内容を参考にしつつ、不動産会社や税理士など専門家に相談しながら、少しでもお得になるよう判断していくことが大切だといえます。
