アパート経営の収支の仕組み

アパート経営の収支を考える際には、まずは「家賃収入=手取り収入」ではないことを意識しておきましょう。
アパート経営の最終的な手取り収入(キャッシュフロー)は以下の計算式で求められます。

アパート経営の収支=家賃収入-経費-税金-ローン返済

なお、家賃収入に関しては礼金や更新料、自動販売機からの収入なども含めることができますが、会計上敷金は含めません。
敷金は退去時に入居者に返金する必要があるからです。

経費にはアパート経営にかかわる費用のさまざまなものを計上できますが、特に以下2点には注意しておきましょう。

  • アパートローンは利息のみが経費となる
  • 減価償却費をうまく使って納税額を抑えることが重要

アパートローンを組んで物件を購入した場合、毎月ローンを返済する必要があります。

しかし、ローン返済額のうち経費として計上できるのは利息部分のみです。
アパート経営の経費として大きいのは減価償却費です。
減価償却費は物件取得時に支払った経費を物件の残耐用年数に基づいて数年間に渡って経費計上してくというものだと考えるとよいでしょう。
例えば、1億円で購入した物件を20年で分割して毎年500万円ずつ経費計上するといったイメージです。
アパート経営において、他の経費のほとんどはその年に出費したものを計上します。
このため、経費が多い=手元に残るお金も少なくなってしまいます。
一方、減価償却費は最初に負担した費用を数年間に渡って経費計上していくというものなので、2年目以降は手元からお金が出たわけではないのにも関わらず、経費計上できるのです。
このため、減価償却を活用することで手元にお金を残しつつ、税金を安く抑えるといったことが可能になります。

収入の目安を知るには

さて、アパート経営の収入の目安についてですが、これは初期投資金額をどのように調達しているかで変わります。
例えば、自己所有地のうえに自己資金だけでアパートを建てたようなケースだと、毎月の経費を大きく抑えることが可能なので収入が低くてもやっていけることが多いでしょう。
一方、借入があるケースでは、ローン返済額を差し引いた後の手残り額がいくらあるかをしっかり計算しておく必要があります。
その他、管理を管理会社に任せるか、自分で管理するかでも経費の額が変わります。
管理会社に任せた場合、概ね家賃収入の5~10%程度を管理費用として支払う必要がありますが、管理の手間がなくなります。
また、うまく管理してくれる管理会社であれば、自分で管理するより高い収益を確保しやすくなるでしょう。

アパート経営にかかわる税金の計算方法

アパート経営で得た家賃収入は収入から経費を差し引いた額を不動産所得として計上し、給与所得など他の所得と足し合わせたうえで所得に応じた税率をかけて求められます。
所得税の税率は所得が多くなるほど税率が高く累進課税となっており、具体的な税率は以下の通りです。この表に加え、一律10%の住民税も課されることになります。

アパート経営の収入の目安は、初期投資金額の調達方法で異なります。税金の計算方法も把握しておくと役立ちます。
アパート経営の収入の目安は、初期投資金額の調達方法で異なります。税金の計算方法も把握しておくと役立ちます。

アパート経営にかかわるキャッシュフローの試算例

ここでは、以下の条件を元に実際にキャッシュフローを試算してみたいと思います。

  • 年収600万円
  • 家賃5万円×8室、4,000万円のアパート取得を検討
  • 金利2%、借入期間20年で3,500万円のアパートローン借入
  • 固定資産税+都市計画税の合計額は年間約30万円
  • 修繕費等の毎月の経費を収入の10%程度見込む
  • 管理会社に管理を任せ毎月2万円の管理費

まず、金利2%、借入期間20年で3500万円の借入をしたときの毎月返済額は約18万円です。
仮に満室で運営できた場合、毎月40万円の収入に対してローン支払いが18万円、固定資産税が2.5万円、経費が4万円、管理費が2万円なので手元に13.5万円残る計算となります。
上記程度のキャッシュフローを想定できるのであれば、比較的余裕のある経営ができるといえるでしょう。
なお、同じ条件で、よりキャッシュフローをよくしようと思えば、ローンの対策として以下のようなことが考えられます。

  • 自己資金を増やして借入額を減らす
  • より低い金利で貸してくれる金融機関を探す
  • より長い借入期間で貸してくれる金融機関を探す

家賃の変動など考慮すべきポイント

アパート経営のキャッシュフローについてお伝えしましたが、アパート経営を始める際には現時点だけでなく、将来的なことも考慮する必要があります。
例えば以下のようなことを考慮しましょう。

  • 古くなると修繕費が増える
  • 家賃の下落

アパート経営では入居者が退去した後のハウスクリーニング等短期間で発生する修繕費の他、数年に1回の外壁の塗り直しや10数年に1回の水道ポンプの入れ替えなどについても考慮しなければなりません。
通常、これらの費用は築年数が経ち古くなるほど頻度が多く、また1回あたりの額も大きくなってしまいます。
また、築年数が経つと耐久性などの問題や、設備が時代の流行に合わなくなるといった問題から、家賃を下げないと周辺の競合するアパートに勝てなくなってしまいます。
このため、将来家賃が下がり、経費が上がってもやっていけるようキャッシュフローを計算しておくことが大切です。

収入をアップさせる方法

アパート経営において、収入をアップさせるには以下のような方法を検討するとよいでしょう。

  • 経費を適切に計上して節税する
  • 常に満室にするための維持管理、広告、設備の充実
  • 賃貸管理料を抑える

それぞれ解説します。

経費を適切に計上して節税する

まず、アパート経営で得られた利益は不動産所得として計上し、利益額に応じて税金を納めなければなりません。
不動産所得は収入から経費を差し引いた額なので、経費を多く計上するほど納税額を低く抑えることができます。
このため、アパート経営に取り組むのであれば、経費を適切に計上できるよう税金についてもしっかり勉強しておくことが大切です。
必要に応じて税理士など専門家を頼るようにするのもよいでしょう。

常に満室にするための維持管理、広告、設備の充実

アパート経営においては家賃収入がなければ経営が成り立たないため、空室対策をしっかり行っていくことが重要です。
近隣の競合物件に負けないためには、今どんな設備が流行っているのかなどリサーチしておくことも大切でしょう。
例えば、2020年には新型コロナウイルスにより自宅でリモートワークに取り組む人が増えたこともあり、wi-fiなどインターネット環境の充実した物件に人気が集まりました。
アパート経営は事業なので、使った経費に対してどのくらいの収益があるかをしっかり判断しなければなりません。
あれもこれも、やみくもにお金を使うのではなく、必要なところに必要な資金を投資できるようにすることが大切だといえるでしょう。

賃貸管理料を抑える

アパート経営では管理を不動産会社に任せることもできますが、自分で管理できます。
不動産会社に管理を任せた場合、家賃収入の5~10%程度を管理費として支払う必要がありますが、自分で管理すればその分の費用を浮かせられるでしょう。
自分で管理する場合、定期的な清掃などしっかり行い、何かあったときはすぐに対応することが求められます。
対応が遅れたことで退去につながり、収入が下がるようなことがあっては元も子もありません。
自分で管理するのであれば、物件の近くに住むなど、ある程度覚悟を決めて取り組むことが重要だといえます。

まとめ

アパート経営における収入について、具体的なキャッシュフロー試算などを交えながらお伝えしました。
これからアパート経営に取り組むことを検討されている方は、本記事の内容を参考に準備を進めるとよいでしょう。
また、実際にアパート経営に取り組む際には必要に応じて税理士など専門家への相談も検討してみることをおすすめします。

(記事は2021年2月1日時点の情報に基づいています)