アパート建築にかかる初期費用

まずはアパート建築にかかる、以下の初期費用について解説します。

  • アパート建築予定地に建っている実家などの解体費用や整地費用
  • アパートの建築費用

なお上記の費用は物件ごとに異なります。そのため、以下より解説する金額はあくまで参考とし、正確な金額は業者等に見積もりを依頼するようにしてください。

実家などの解体費用

NPO法人「空家・空地管理センター」によると、家の解体費用の目安は以下の通りです。

  • 木造:4万円
  • 鉄骨造:6万円
  • 鉄筋コンクリート造:7万円
  • 浄化槽:50万~80万円(1個あたり)

仮に、浄化槽なしの120㎡(36.3坪)の木造一戸建てであれば、解体費用は145.2万円です。なお解体費用が変動する要素は、建物規模や構造以外に、接道している道路状況などが挙げられます。

実家などの整地費用

次に整地費用です。なお整地とは、家を解体した後に土地をきれいに整えることを指します。

【土地面積による費用(㎡)】
・通常の土地:300~600円
・傾斜のある土地:1万~2万円

【庭木がある場合】
・庭木の伐採:2000~7000円(1本)
・庭木の伐根:5000円程度(1本)

【仕上げ別の費用(㎡)】
・粗整地:300~600円
・砂利整地:1000~1500円
・コンクリート、アスファルト舗装:3500~5000円

例えば、傾斜のない通常の土地(90㎡)で庭木1本を伐採・伐根し、砂利整地にした場合の費用は12.4万~20.1万円です。

アパートの建築費用

国税庁の資料によると、神奈川県で建物を建築する場合の費用(1㎡当たり)は、構造別に以下の通りです。

  • 木造:16万6000円
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造:31万6000円
  • 鉄筋コンクリート造:27万4000円
  • 鉄骨造:26万8000円

例えば200㎡のアパートの建築費用は、木造で3320万円、鉄骨造で5360万円です。ただアパートの建築費用は、室内の仕様・設備や施工会社、土地の形状など色々な要素で大きく変動します。

仮に上記のシミュレーションだと、解体費用・整地費用・建築費用の合計額は3477万~5525万円です。特に建築費用は規模によって大きく異なるため、その点は把握しておきましょう。

アパート建築時にかかる税金や経費

次にアパート建築時にかかる税金や経費は以下の通りです。

<税金や保険料>
・不動産取得税:固定資産税評価額×3%
・火災保険料:プランによる

<登記関係費用>
・登録免許税(売買):不動産の価額×1.5%
・登録免許税(抵当権抹消):不動産1個1000円
・登記する際の司法書士への支払い:5万~10万円ほど

上記のように、固定資産税評価額や不動産価額によって金額は異なるため、一概にいくらとは言えません。また税率は、特例によって利率が低くなっている場合があるので、都度確認しましょう。

実際の金額は、仲介してくれる不動産会社や、施工を担当する不動産会社に見積もりを出してもらう流れが一般的です。

アパートローンの支払いにかかる費用

次にアパートローンの支払いにかかる費用について以下を解説します。

  • 借入可能額の計算方法と目安の借入額
  • アパートローンを組む際の諸費用
  • 建築費用の何割くらいが目安となるのか
  • 自己資金は手元にいくら残すべきか

借入可能額の計算方法と目安の借入額

アパートローンの借入可能額は、「毎月返済額÷年収」で計算される返済比率によって異なり、返済比率の設定は金融機関によって違います。

仮に、返済比率を35%以内に設定している金融機関なら、年収700万円の人は年間返済額245万円以内の借入なら可能です。これを逆算すると、返済期間25年、金利2.5%の借入なら4550万円まで借入できます。

なお借入額の目安は、借入者の将来的な支出や収入の変動によって異なるため、一概には言えません。フラット35の利用者調査を見ると、年収の5.5倍から7.3倍ほど借り入れている人が多いです。

フラット35は主に自宅用ではあるものの、アパートローンを組むときの参考にしてみると良いでしょう。

アパートローンを組む際の諸費用

アパートローンを組む際の諸費用は以下の通りです。

  • 手数料:10万~15万円or借入額の1%ほど
  • 保証料:不要な金融機関が多い
  • 団体信用生命保険:必須と任意どちらもある(加入時は金利上乗せが多い)

金融機関によって異なるため、サイトなどに掲載されている概要を確認しつつ担当者からも見積もりをもらいましょう。

建築費用の何割くらいが目安となるのか

次に借入の目安額です。「建築費用の何割くらいの借入額が目安か?」と気になる人も多いでしょう。しかしこれも「人による」という回答になります。

とはいえ国土交通省の調査を見る限り、新築住宅を購入した人の自己資金比率は27%前後となっています。つまり建築費用の73%程度を借り入れている人が多いと言えるでしょう。なおこちらも上述したフラット35の調査と同様、自己居住用についてですので、あくまで参考としてください。

自己資金は手元にいくら残すべきか

自己資金は手元にいくら残すべきかについては、以下を参考に考えましょう。

  • 子供の教育費用などの大きな支出
  • 空室になったときに最低半年は耐えられる資金

今後、子供の入学費用など大きな支出が発生する可能性があるなら、その費用は手元に確保しておきたいでしょう。

また、アパート経営は空室リスクもあるため、半年程度は空室になっても耐えられる資金は確保した方が良いでしょう。具体的には、ローン支払額の6カ月分です。そうすれば、修繕費用など突発的な支出が発生しても対応しやすいです。

アパートを維持する上で必要な経費

最後に、アパートを「維持する」上で必要な経費を解説します。具体的には以下の3つが挙げられます。

  • 修繕費用
  • 入退去に関わる費用
  • 管理会社を活用する場合の管理費用

修繕費用

アパート一棟を保有すると、共用部(外壁や外部廊下など)の修繕はオーナーが費用を負担します。金額については、アパート建築をしてくれる不動産会社にヒアリングしましょう。

なお、国土交通省が出している「賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」では、木造10戸(1K)のアパートの修繕費用は以下が目安とされています。

  • 5~10年目:約70万円(戸当たり7万円)
  • 11~15年目:約520万円(戸当たり52万円)
  • 16~20年目:約180万円(戸当たり18万円)
  • 21~25年目:約800万円(戸当たり80万円)
  • 26~30年目:約180万円(戸当たり18万円)

30年間で、戸当たり約174万円が目安になります。

入退去に関わる費用

入居者が入退去する際には、室内の原状回復費用がかかります。原状回復費用は賃借人が負担する場合もありますが、経年劣化部分についてはオーナー負担です。

国土交通省の資料によると、単身者用住宅における原状回復費用のオーナー負担金額は以下の通りです。

  • 2万円:22.5%
  • 3万円:26.3%
  • 5万円:15.3%
  • 7万円:6.1%
  • 10万円:3.6%
  • 20万円:0.4%
  • 30万円以上:0.1%
  • 無回答:25.5%

上記を見る限り、目安としては戸当たり3万円~5万円ほどを見ておくと良いでしょう。

管理会社を活用する場合の管理費用

管理会社に管理を全て任せる場合は、家賃の3~5%ほどの管理委託手数料がかかります。また、空室時も家賃を保証してくれるサブリース(空室保証型)だと、手数料は10%を超える場合もあります。

いずれにしろ、管理会社に委託する範囲やプランによって異なるため、内容をよく確認することが重要です。

不動産会社の選び方

上述したように、アパート経営は解体費用・整地費用・取得費用がかかり、保有してからも維持費用がかかります。アパート経営をはじめるときは、これらのシミュレーションをしっかりしてくれる、ノウハウの豊富な不動産会社を選びましょう。

ノウハウが豊富な不動産会社は、例えば「修繕費用は○○万円ほどかかる」という予測精度も高いです。これは安定したアパート経営にもつながります。

(記事は2020年12月1日現在の情報に基づきます)