アパートにおける修繕の種類

アパート経営において行う修繕の種類は、目的や必要性によって大きく3つに分けられます。

1 小規模修繕(修理・交換 原状回復)

アパートのオーナーは、不自由なく生活ができる状態の部屋を入居者に賃貸する義務を負います。そのためアパートに不具合が生じた場合には早急に対応しなければいけません。
具体的な不具合として、エアコンや給湯器など設備の故障や、雨漏り・水漏れなど建物本体に関するトラブルがあげられます。トラブルの状況によっては修理では対応できず、器具の交換や大規模な工事が必要になり高額な支出になることもあります。

また、入居者が退室すると、次の入居者を募集するために原状回復が必要になる場合があります。壁・天井や床に汚れやキズ、変色、家具跡などがあった場合の貼り替えなどです。長期間住んでいた入居者が退室するケースでは、全室のクロスを貼りかえることも少なくありません。

なお、退室時の修繕費用の負担については、入居者の故意・過失により損傷した場合は入居者が負担しますが、通常の経年劣化、自然摩耗によるものはアパートオーナーの負担になります。どちらの負担になるかの判断については、国土交通省が公表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考になりますが、判断が難しい場合もあり、まずは管理会社に相談しましょう。

2 大規模修繕

大規模修繕とは、経年によるアパートの劣化を防止し資産価値を維持するために行う外壁や屋根など外装の塗り替えや補修などの大規模な修繕工事をいいます。特に防水工事については定期的に行わないと、劣化が進み、雨漏り、水漏れなどで大きなトラブルになる可能性もあります。大規模修繕は10年から15年と周期としては比較的長いですが、一度に大きな費用がかかるため、早期から積立などの対応を行っておく必要があります。

3 予防修繕

アパートに大きな問題が発生しないうちに予防的に修繕を行うことがあります。シロアリの防除工事などが当てはまります。時には、設備に故障はなくても入居対策のために古い設備を最新のモデルにグレードアップすることもありますが、これも予防修繕と言えます。

主な修繕の内容を以下の表にまとめました。

修繕のタイミングと費用の目安

設備の故障などは、突発的に発生しますが、一般的に費用は少額ですみます。交換が必要な設備は、機器ごとに交換時期の目安を参考にして、積立をすることが可能です。たとえばエアコンは、10年後に10万円で交換すると予測した場合、家賃収入から毎月830円ずつ積み立てておけば、交換時に積立額から支払うことができ、負担感が軽減されます。また、退室時の原状回復費用については、入れ替えの周期とクロスや床の貼り替え・補修の費用を予測して修繕費を積み立てます。1部屋当たりの原状回復費用については間取りの広さや内装材によって異なりますので、あらかじめ管理会社に確認しておくとよいでしょう。なお、修繕費積立プランを用意している管理会社もあります。専有面積1平方メートあたり数十円を毎月オーナーへの支払い家賃から差し引き、退室時に壁クロスや床の貼り替えなどにあてるため、一時的な支出を抑えることができます。

最も高額な大規模修繕については、戸数、面積、階数、構造などによって工事費が大きく異なります。そのため、建築計画の段階から大規模修繕の費用も考慮した経営計画を作成しておく必要があります。また、建築会社に大規模修繕の概算額と修繕時期を確認し、毎月の積立額を計算する方法もあります。

例えば、大規模修繕の新築時点での概算額を500万円、15年周期、インフレ率1%と予測した場合
〈15年後の修繕費〉
500万円 ×(1.01)15 ≒ 580万円
〈1ヵ月当たりの積立額〉
580万円 ÷ 180カ月(15年)≒ 3.3万円
毎月の大規模修繕のための積立額の目安は3.3万円になります。

修繕費の費用計上の注意点

修繕のために支出をしたときには、費用の計上について注意が必要です。申告上、修繕のための支出は、修繕費として一括で費用計上できるものと、資本的支出として減価償却をするものに分かれます。修繕費にできるのは「金額が20万円未満」「おおむね3年以内の周期で行う修繕」「明らかに維持管理や原状回復のための支出」「金額が60万円未満または前期末取得価格の10%以下」に該当した場合です。これらに該当しない場合は、資本的支出として建物や構築物の耐用年数に応じた減価償却費とします。どちらにするかの判断が難しい場合は、税理士に相談することをおすすめします。

修繕費を抑えるためのポイント

どうしても負担を感じてしまう修繕費ですが、修繕費を抑えることは可能でしょうか。アパートを新築する場合は、建築部材の選び方によって、修繕費を抑えることができます。例えば、10年で塗替えが必要になる外装は、30年周期で塗替えを行えば良い外装と比べると大規模修繕の費用がざっくり3倍になります。その分、建築費が高くなったとしても、建築費+修繕費のトータルコストでは安くなる可能性もあります。建築前には複数の建築会社に見積りを依頼すると同時に、部材の耐久性や修繕の周期についても確認しておきましょう。
また適切に予防修繕をすることで大きな修繕費用が抑えられる可能性が高まります。

修繕は建物の寿命を延ばすために必要ですが、空室対策にも有効です。部屋探しの入居者の第一印象は、部屋選びに大きく影響します。手入れもされていない室内や、ボロボロの外観を目の当たりにしてしまうと、それだけで入居の対象から外されてしまいます。アパートという商品を常にきれいな状態で見せるためにも修繕は大切なポイントになります。このような効果も踏まえたうえで、短期、中期、長期の修繕計画を立て計画的に修繕費の準備を行い、安定したアパート経営につなげましょう。

(記事は2021年4月1日時点の情報に基づいています)