被相続人居住用家屋等確認書とは

被相続人居住用家屋等確認書は、所得税における「空き家の譲渡所得の3000万円控除」の適用を受ける際、税務署へ提出するときに確定申告書に添付しなければならない必須書類です。
「空き家の譲渡所得の3000万円控除」とは、被相続人がひとりで居住していた家屋やその敷地を相続により取得した相続人が、それらの不動産を譲渡した場合、その家屋または敷地の譲渡所得から3000万円を控除できる特例を指します。

◆「空き家の譲渡所得の3000万円控除」の適用要件

この特別控除を受けるための具体的な適用要件は、以下の通りです。

  • 相続の開始の直前において、被相続人がひとりで居住していたものであること
    ※2019年4月1日以降の譲渡については、被相続人が亡くなる前に老人ホームに入所していた場合なども、一定の要件を満たせば対象となります。
  • 1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された家屋(マンションなどの区分所有建物を除く)であること
  • 相続してから譲渡までの間、事業や貸付、居住の用に供していないこと
  • 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ特例の適用期間である2023年(令和5年)12月31日までに譲渡すること
  • 譲渡価額が1億円以下であること
  • 譲渡時において耐震基準に適合することが証明された家屋の譲渡であること、または相続人が家屋を取り壊して譲渡すること

これらの要件をすべて満たした上で、確定申告書とともに被相続人居住用家屋等確認書を添付して税務署へ提出すれば、特例適用を受けることができます。

◆被相続人居住用家屋等確認書の役割とは

被相続人居住用家屋等確認書は、以下の項目について、その不動産が所在する市区町村長から確認を受けたことを証明する役割を担っています。
(以下の2項目は、CMSに積み込む際、数字を伴う箇条書きにしてください)

  1. 相続開始の直前において、被相続人が譲渡した家屋や敷地を居住の用に供しており、かつ被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
  2. その家屋や敷地が、相続の時から取壊しあるいは譲渡の時まで事業や貸付、居住の用に供されていないこと

被相続人居住用家屋等確認書の入手方法

被相続人居住用家屋等確認書は、不動産が所在している市区町村から発行されます。発行するためには「被相続人居住用家屋等申請書・確認書」を市区町村の窓口へ提出しなければなりません。
提出する申請書の様式や添付書類については、以下の2通りに分類されます。

1.「家屋」または「家屋及び敷地」を譲渡する場合

  • 様式:被相続人居住用家屋等申請書・確認書(様式1-1)
  • 添付書類
     ア. 被相続人の「除票住民票の写し」の原本
     イ. 相続人の「住民票の写し」の原本(相続開始の直前から譲渡時までの住所がわかるもの)
     ウ. 家屋または家屋及び敷地の売買契約書の写しなど
     エ. 電気、ガス、水道の使用中止日が確認できる書類など

2.家屋の取壊し、除却または滅失後の敷地を譲渡する場合

  • 様式:被相続人居住用家屋等申請書・確認書(様式1-2)
  • 添付書類
     ア. 被相続人の「除票住民票の写し」の原本
     イ. 相続人の「住民票の写し」の原本(相続開始の直前から譲渡時までの住所がわかるもの)
     ウ. 家屋の取壊し、除却または滅失後の敷地の売買契約書の写しなど
     エ. 電気、ガス、水道の使用中止日が確認できる書類など
     オ. 当該家屋を取り壊した後の閉鎖事項証明書
     カ. 家屋の取壊し、除却、滅失の時から譲渡の時までの敷地の使用状況がわかる写真

なお、被相続人が老人ホームに入所していた場合などは、上記に加え、要介護・要支援認定などを受けていたことを証明する書類や、入所時の契約書などを追加で添付しなければなりません。

被相続人居住用家屋等確認書の発行を申請する際の注意点

被相続人居住用家屋等確認書の発行を申請する際には、いくつか誤りやすいポイントがあります。
たとえば土地の売買契約の中で、「土地を引き渡した後に建物を取壊す」旨の特約が交わされている場合には、家屋を取り壊した後の譲渡にあたらないため、特例の対象とはなりません。
また、除票住民票に記載されている死亡時の住所と空き家の所在地が一致しない場合には、原則として申請不可となります。ただし、代替書類やヒアリングなどによって確認書を発行してもらえる可能性もありますので、市区町村に確認するようにしてください。
なお、被相続人居住用家屋等確認書は、「空き家の譲渡所得の3000万円控除」の適用要件すべてを満たすことを証明するものではありません。したがって、確認書の発行を受けたとしても、それ以外の要件を満たさない場合には特例適用不可となりますのでご注意ください。

まとめ

被相続人居住用家屋等確認書の取得を含め、確実に特例適用を受けるためには専門的な知識が必要となります。
空き家の譲渡や確認書の発行申請を行う際、何か不安がある場合には、税理士などの専門家にご相談ください。
(記事は5月1日時点の情報に基づいています)