不動産の査定とは

最初に不動産の査定とはそもそもどのようなものなのか解説します。

そもそも査定額とは難なのか

査定額とは一般的に「概ね3カ月以内に売却できる額」です。
不動産の価格は相場よりも安ければ早く売れやすく、逆に相場より高いと売れにくくなってしまいます。最初から査定額を相場より安く設定すれば、早く売却できる可能性は高まりますが、本来売却できる額より安い金額での売買となってしまうでしょう。
このため、一つの目安として3カ月以内に売却できる額を設定するのです。
「概ね3カ月」の理由は、媒介契約を3カ月の更新期間で契約することが多いからです。
売却開始後、売れない場合は値下げしたり、また購入希望者が見つかった場合には値引き交渉したりなど、あくまでも最終的な売却額と査定額は違うことを押さえておきましょう。

不動産査定の大まかな流れ

不動産査定の大まかな流れは以下の通りです。

  1. 仲介業者に査定依頼
  2. 現地訪問
  3. 各種書類の準備
  4. 査定額の提示

なお、不動産査定には机上査定と訪問査定があり、机上査定であれば2.の現地訪問がなくなり、数時間~数日程度で査定結果を聞くことができます。
一方、訪問査定であれば現地訪問する必要があるため、1~2週間はかかると考えておいたほうがよいでしょう。

査定のための準備

不動産査定を依頼する前、売主は何を準備しておくとよいのでしょうか?

手元に用意する資料

まずは査定のために以下のような書類を用意しておくとよいでしょう。

  • 測量図(境界の分かるもの)
  • 登記簿謄本
  • マンションの場合は購入時のパンフレットなど

不動産購入時に仲介業者や住宅会社から受け取った書類をまとめたものがあれば、それを用意するつもりでいるとよいでしょう。
資料が不足している場合は、査定依頼した段階で仲介業者からそろえて欲しい書類について教えてもらうことができるはずです。

売却時期と目標額の決め方

冒頭でお伝えした通り、不動産の価格は相場より安く設定すると短期間で売れやすく、逆に相場より高く設定すると売却できるまでに時間がかかってしまいます。
一方、多くの場合、売主は自分の不動産について相場より高めに目標を決めないと、いつまでも売却できない状況に陥りやすい点に注意が必要です。
このため、不動産査定前に売却時期を決めておくとよいでしょう。
例えば「半年以内に売却する」ことが目標であれば、最初は相場よりやや高めの価格で売却を始めて、3カ月を超えたあたりから値下げを検討するといった計画を立てやすくなります。
なお、売却時期については9~10月や2~3月など転勤や進学の多い時期ほど売れ易い傾向にあるので、ここに合わせてスケジュールを組むのもお薦めです。

査定をして仲介業者を選ぶ

不動産査定後は、実際に仲介を依頼する業者を選ぶことになります。
できるだけ複数の仲介業者に査定依頼を出して、査定額を聞いてから信頼のおけそうな仲介業者と媒介契約を結ぶようにしましょう。

不動産の査定額を算出する方法

不動産の査定額を算出する方法には、以下の3つがあります。

  • 原価法
  • 取引事例比較法
  • 収益還元法

原価法とは、査定時点で同じ建物(あるいは土地)をもう一度建てた場合、いくらかかるかを算出したうえで築年数による劣化分を差し引く査定法です。
主に戸建住宅の査定で利用されます。

次の取引事例比較法は、査定対象の不動産と類似した不動産の価格を比較しながら査定額を算出する方法で、こちらはマンションや土地でよく利用されます。

最後の収益還元法は不動産の持つ収益性に着目して査定額を算出する方法で、賃貸物件の際に利用されます。

仲介業者は上記査定法のうち、複数を組み合わせて査定額を算出します。
査定法は同じですが、条件の設定の仕方や各社の強みなど異なるため、プロの仲介業者といえども査定額は異なるのが一般的です。

複数の会社に査定を依頼する

上記通り、不動産の査定額はプロの仲介業者といえども、査定結果は異なるのが一般的です。
このため、査定依頼時にはできるだけ複数の仲介業者に査定依頼を出して、各社なぜその査定額を提示したのか理由を聞いてどの仲介業者に仲介を依頼するのか判断することをお薦めします。

査定をもとに仲介業者を決める時のポイントと注意点

複数の仲介業者に査定を依頼して査定額の提示を受けた後、仲介を依頼する業者を決める際には以下のようなポイントを押さえておくとよいでしょう。

  • 査定額だけで依頼先を決めない
  • 田舎の実家を売却する時に一気通貫でお願いできるかどうか

まず、査定額だけで査定先の仲介業者を決めないようにしましょう。
なぜなら、仲介業者としては査定の段階では全く報酬が発生せず、媒介契約を結んで買主を見つけ、売買契約を締結した時点で初めて報酬(仲介手数料)が発生する仕組みになっています。
このため、仲介業者としてはまず媒介契約を結んで頂かなければならず、そのために相場よりやや高い査定額を提示するということがあるのです。
売主としてはできるだけ高い査定額を提示した仲介業者に売却を依頼したくなるものでしょう。
しかし、査定額はあくまでも査定額であり、実際に売却できない場合にはただ売れない期間が続くだけとなってしまいます。
査定先を決める際は査定額だけで決めるのではなく、なぜその査定額なのか、どのように売却していくのかをしっかり確認するようにしましょう。

相続した田舎の実家を売却するようなケースでは、遠隔から手続きを進めることも多いでしょう。
その際、売却手続きの全てを一気通貫でお願いできるかどうかもポイントとなります。
例えば、登記手続きが必要な際に手紙や資料のやり取りだけで手続きのほとんどを完了できるかなど、確認しておくことをお薦めします。

まとめ

不動産売却時の査定についてお伝えしました。
査定額はあくまでも査定額であり、売却額とは異なることを押さえておきましょう。
そのうえで、信頼のおける仲介業者に仲介依頼できるよう、査定~仲介業者の手続きの間で、しっかり見極めることが重要です。

(記事は2021年2月1日時点の情報に基づいています)