なぜ立ち退き交渉が必要?

アパートの建て替えや取り壊しを行う際は、入居者と立ち退き交渉をする必要があります。では、そもそもどうして交渉しなければならないのでしょうか?

正当な理由がない限り、貸主側から解約はできない

実は、日本においては借地借家法により入居者側の権利が強く保護され、正当な理由がない限り、貸主側からは解約できないこととなっています。
なお、賃貸借契約の種類が定期借家契約である場合、事前に定めた契約期間が過ぎれば解約されます。
一方で一般的な賃貸借契約の場合、貸主側から解約を申し出るには、「正当の事由」が必要とされているのです。

ちなみに、正当の事由としては、以下のような要件が認められます。

  • 建物の使用を必要とする事情があること
  • 従前の経過(債務不履行など)
  • 建物の現況(老朽化しているなど)
  • 建物の明け渡しを条件として財産(立ち退き料)の給付を行うこと

以上のそれぞれの状況を鑑み、入居者と大家さんの間で納得のいく立ち退き料を交渉することが、退去交渉だと考えるとよいでしょう。

立ち退き料とは

入居者の立ち退き時には、大家さんが立ち退き料を支払うことが一般的です。そもそも立ち退き料とはどのようなものなのでしょうか?

立ち退き料とは

立ち退き料とは、大家さん側の都合で入居者に退去してもらうため、その損害を補償するものだと考えるとよいでしょう。
立ち退きにあたり、入居者は引越し代などの費用がかかってしまうため、その費用を大家さん側で支払うというわけです。
なお、立ち退き料はあくまでも通例であり、法律上の規定や支払いの義務があるわけではありません。

立ち退き料の内訳は?

一般的な立ち退き料の内訳は以下のようなものです。

  • 引越し代
  • 新居の敷金や礼金
  • 不動産会社の仲介手数料
  • インターネット回線の移転費用

立ち退き料を決めるときは、以上の費用がどのくらいになるかを参考にしてみるとよいでしょう。

一般的な立ち退きの流れ

一般的な立ち退きの流れは以下のようなものです。

  • 契約期間満了の6カ月前までに借家人へ解約の申し入れ
  • 立ち退き料の交渉
  • 立ち退き

なお解約の申し入れ時には、まずは書面で伝え、その後、日程を調整して個別に面談し、立ち退きの説明を行うようにするとよいでしょう。
最初の段階で交渉が成立すれば、立ち退き料を支払わずに済むこともあります。

立ち退き料の相場は

立ち退き料の金額に明確な決まりはありませんが、概ね家賃の6カ月程度が相場となっています。
ただし、先述の通り入居者との交渉がうまくいけば、もっと安くできるケースもあるでしょう。
特に、入居者側に債務不履行があるケースや建物の老朽化が著しいケースなどでは、立ち退き料を安くしたり、支払わずに済んだりすることが多いのです。
一方、立ち退き交渉は長くなればなるほど大家さん側のデメリットが大きいといえます。入居者の中には、居座り続けることで立ち退き料を吊り上げようとする人もいるためです。
早い段階で入居者と信頼関係を構築しておくことも、上手な立ち退き交渉のコツだといえるでしょう。

注意点

最後に、アパートの立ち退きに関する注意点をお伝えします。

立ち退きの理由を分かりやすく伝えること

まずは、立ち退きの理由を入居者に分かりやすく伝えることを意識しましょう。
入居者側も、立ち退きとなると新しい家探しや引越しなどの手間が増えるため、曖昧な理由で退去を申し込まれると反感を抱きやすいものです。
特に「老朽化が進んでおり、このまま住むと入居者にも悪影響がある」などの理由があると納得してもらいやすいでしょう。

余裕を持ったスケジュールを提案すること

入居者側にも都合があり、退去までにあまり期間がないと苦労も多くなってしまいます。
1年間など余裕のあるスケジュールを組んだうえで提案すると、入居者に納得してもらいやすいといえます。

トラブルになったら早めに弁護士など専門家に相談すること

立ち退き交渉がうまくいかずトラブルに発展すると、最終的には裁判になることもあります。
入居者との間でトラブルが発生しそうであれば、早い段階で弁護士などの専門家に相談するようにしましょう。

まとめ

アパートの立ち退き料についてお伝えしました。
入居者側が法律で強く保護されていることもあり、アパートの立ち退きは簡単にはいきません。
早い段階で入居者とコミュニケーションを取っておくなど、事前にしっかりとした対策を行っていくことが重要だといえるでしょう。

(記事は2021年6月1日時点の情報に基づいています)