不動産収入で扶養から外れるケースとは？ 売却と家賃収入について解説
扶養制度は、税金の計算や社会保険などで設けられています。しかし、予期せぬ所得状況の変化により、扶養から外れてしまうケースも少なくありません。 特に相続や贈与によって親の所有していた賃貸不動産を承継した場合には、扶養の見直しを強いられる場合もあるでしょう。そこでこの記事では、相続によって不動産を引き継いだ際に、扶養から外れてしまう要件やその場合の手続きについて解説します。
目次
1. 扶養とは
1-1. 扶養には種類がある
扶養は、主に「税法上の扶養」と「社会保険上の扶養」の2つに分けられます。「税法上の扶養」では、生計を共にする親族等の所得が一定金額以下である場合に、扶養者の所得税や住民税の計算上、配偶者控除額や扶養控除額を差し引くことができます。
各種控除が適用される所得水準や控除額は下表の通りです。
なお、配偶者控除や配偶者特別控除については、扶養する側の所得によっても控除額が推移することとなります。
次に「社会保険上の扶養」ですが、扶養の要件を満たすことにより、社会保険に加入している被保険者の“被扶養者”となることで、社会保険料の負担を減らすことが可能となります。
ただし、社会保険制度における扶養の要件は税法の基準と異なり、一般的には向こう1年間の収入見込みが130万円未満であることや、被保険者の年収の2分の1未満であることが収入要件となります。
1-2. 扶養から外れることの生活への影響は？
収入や所得の状況が変化することにより、「税法上の扶養」から外れてしまった場合には、配偶者控除や扶養控除が受けられなくなることで所得税や住民税が増加してしまいます。
また「社会保険上の扶養」から外れてしまう場合には、被扶養者であった方についても社会保険料を負担する必要があり、世帯全体での手取り額が減少することとなります。
2. 不動産収入と扶養の関係
相続により賃貸不動産を承継した場合において、一般的には「売却」か「賃貸」のいずれかの方法を選択することとなります。ここでは、それぞれの選択が扶養の要件に与える影響について解説していきましょう。
2-1. 相続した不動産を売却した場合
相続によって承継した不動産を売却した場合、「税法上の扶養」については、売却によって生ずる譲渡所得によって判定を行います。
譲渡所得は以下の計算式によって算出します。
譲渡所得＝譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）
なお、取得費は相続時の価格ではなく、亡くなった方（＝被相続人）がその不動産を取得した際の購入代金や手数料などを基に計算します。また、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売却した場合には、譲渡所得の計算上、納めた相続税のうち一定の金額を取得費に加算することができます。
このような流れで計算した譲渡所得を、給与所得などのほかの所得と合算したものが所得金額の合計となります。そしてこれが、先程お伝えした所得金額（配偶者控除や扶養控除であれば48万円、配偶者特別控除であれば133万円）を超える場合には「税法上の扶養」から外れることになります。
ただし、売却によって所得（≒利益）が発生しない場合には扶養から外れることはなく、また譲渡所得によって扶養を外れる場合でも控除を受けられないのは売却年のみであり、翌年以降の所得税や住民税を計算する際には扶養に戻すことが可能です。
なお、相続により取得した不動産を売却した際、居住用財産や空き家などの場合には3000万円の特別控除を受けることができます。しかし、こちらの特例制度は、売却した本人の納税額を減らすことはできても、扶養判定に用いる所得金額からは控除することができませんのでご注意ください。
一方で「社会保険上の扶養」については、健康保険の場合には組合によって取り扱いが違うものの、多くの場合、“臨時的・一時的な収入”は扶養判定には加味しないため、不動産の売却によって扶養を外れることはありません。厚生年金も同様に“恒常的（＝継続的）な収入”で判定を行うため、一度きりの不動産売却収入への考慮は不要です。
このほか、扶養する側が会社で受け取る扶養手当については、会社によって支給要件が異なるため、不動産の売却収入の取り扱いについて会社側に確認を取るようにしてください。
2-2. 相続した不動産により賃貸収入が発生する場合
相続により承継した不動産を売却せずに賃貸する場合、「税法上の扶養」としては、賃貸収入を基に計算した不動産所得によって所得判定を行うこととなります。
不動産所得の計算は以下の通りです。
不動産所得＝賃貸収入－必要経費－青色申告特別控除額
これによって算出した不動産所得と、ほかの所得の合計額が、配偶者控除や扶養控除の所得要件を満たしているかどうかで判定を行います。また、売却した場合の譲渡所得とは異なり、賃貸収入は毎年継続的に発生することが一般的であるため、複数年に渡って「税法上の扶養」から外れてしまうケースも少なくありません。
そのほか、「社会保険上の扶養」についても、賃貸収入は継続的な収入であることから扶養判定に影響を及ぼします。具体的には給与収入に加え、賃貸収入から「健康保険組合が認める必要経費」を差し引いた金額の合計が、年間で130万円未満かどうか判定する必要があります。
「健康保険組合が認める必要経費」については組合ごとに内容は異なりますが、減価償却費や青色申告特別控除額を含まないケースも多いため、加入する健康保険組合に確認を取るようにしてください。
3. 手続きは？
それでは相続によって承継した不動産を売却あるいは賃貸したことで扶養から外れる場合、どのような手続きが必要なのでしょうか？ここでは、譲渡所得や不動産所得が発生した場合の確定申告や納税手続きについて解説していきましょう。
3-1. 扶養から外れるとわかったら、どのような手続きが必要？
まず、「税法上の扶養」から外れる場合には、扶養者の勤務先で行う年末調整書類に扶養から外れる方の名前を除くことで扶養対象外とすることができます。
もし、年末調整後に扶養から外れることが判明した場合には、扶養者自身が確定申告を行い、正しい税額を再計算し、差額を納税する必要があるため注意しておきましょう。
また、「社会保険上の扶養」から外れる場合には、扶養者の勤務先に対し「健康保険被扶養者（異動）届」を提出します。被扶養者は扶養から外れたら、自身の勤務先にて社会保険加入手続きを行うか、国民健康保険や国民年金への加入手続きを役所で行う必要があります。
3-2. 譲渡所得や不動産所得の確定申告は必要？ 申告期限はいつまで？
給与収入以外に不動産の売却や賃貸収入が発生する場合、その給与以外の所得金額が年間20万円を超える場合には所得税の確定申告が必要となります。また20万円未満の場合でも、住民税については申告義務がありますのでご注意ください。
なお、申告期限については所得税・住民税いずれも翌年3月15日となりますが、令和2年度分については新型コロナウイルス感染症拡大により、令和3年4月15日に延期されています。
3-3. 所得税、住民税の納税はいつまで？
譲渡所得や不動産所得によって生ずる所得税は、上記確定申告期限までに納税を行わなければなりません。また、住民税については翌年6月から納税がスタートします。納税手続きは、勤務先の給与から天引きされる「特別徴収」と、自ら納税を行う「普通徴収」のいずれかの方法で行います。
4. まとめ
「税法上の扶養」に留まるために、賃貸による不動産所得が生ずる場合には青色申告を行うことによって、所得を圧縮することも可能となります。各種手続きや判断にお困りの際には、税理士や社会保険労務士などの専門家に、一度ご相談することをおすすめします。
（記事は2021年2月1日時点の情報に基づいています）
