不動産業者に支払う「仲介手数料」 上限金額を知って賢く交渉しよう
不動産を売却や賃貸する時、お世話になるのが不動産業者。契約成立で支払う仲介手数料の仕組みを知っていますか？ 決して安くない金額だからこそ理解しておきたい仲介手数料の計算方法やルールを不動産に詳しいFPがまとめました。
1. 仲介手数料は誰にいつ払う？
仲介手数料とは、不動産業者に不動産の売却や賃貸の依頼をした場合、その手助けの業務の結果に対して支払われる報酬のことです。宅建業者以外が仲介手数料を請求することは宅地建物取引業法で違法とされています。
所有する不動産（自宅やアパート等）を売却したり、賃貸に出したい時はどうしますか？
自分自身で相手方を探す方法と不動産業者に依頼する方法があります。
自分で取引の相手方を探す場合、うまく相手方を見つけることができるでしょうか。なぜ、多くの人が不動産業者に依頼をするのでしょうか？
不動産を売買する場合、取引金額はかなりの高額なものになりますから、「取引の安全」が保証されていないと不安ですよね。そのために、不動産業者は売却の依頼が発生すると、相手方を見つけることはもちろんですが、その前に物件や取引に関するさまざまな調査をします。その結果を「重要事項説明書」などの書面として交付するよう義務付けられております。
仲介手数料を支払う相手は、それぞれ依頼した仲介不動産業者になります。それぞれとは、売り手と買い手の不動産業者が同じ業者に依頼していれば、その一業者に（業界ではいわゆる両手と言います）。また、それぞれが異なった業者に依頼していていれば、依頼した業者にそれぞれが支払います（業界ではいわゆる片手とか分かれと言います）。
不動産の取引すべてにおいて仲介手数料が発生するのではなく、例えば、公有地の売却 や 不動産業者が売主の場合（業者が所有者の場合） は例外的に仲介手数料が不要になります。契約が成立しなければ、仲介手数料は発生しません。つまり、支払い義務は契約締結時に発生します。
一般的に売買取引の場合には、契約締結時期と決済時期（引き渡し完了）の間にはある程度の日数がおかれます。例えば、契約締結時に仲介手数料全額を支払っても問題ありませんが、この時点では引き渡しまで完了していないことが多いので、契約締結時点で50％を支払い、決済時点（引き渡し完了）で残りの50％を支払うのが一般的には多いようです。
また、契約を解約するなどの場合は仲介手数料の請求の対象になる場合もありますので、注意が必要です。
2. 仲介手数料の計算方法
それでは、仲介手数料の金額がいくらになるのかを見ていきましょう。不動産の売却を考えた方ならば、仲介手数料は（売買価格の3％＋6万円）＋消費税を認識しているかと思います。
宅地建物取引業法によりこの金額が上限と定められています。
ただ、これは売買価格によって段階的に上限金額が変動していきます。そしてこの金額は、基本的に昭和45年に旧建設省の告示として決められたままになっています。
具体的に説明していきます。
【依頼者の一方から受領できる法定上限額】
A（物件の売買価格が）200万円までの部分：対象金額の5％+消費税
B（物件の売買価格が）200万円超～400万円までの部分：対象金額の4％+消費税
C（物件の売買価格が）400万円超えの部分：対象金額の3％+消費税
というように3つに分類されています。
一般的に不動産の売買価格の多くは400万円超の物件が大半であるので、例として不動産の価格が1000万円として説明します。
1000万円を分解して上記の計算式にそれぞれ、あてはめて計算していきます。
A 200万円までの部分＝200万円×5％＝10万円+消費税
B 200万円超～400万円までの部分＝200万円×4％＝8万円+消費税
C 400万円超の部分＝600万円×3％＝18万円+消費税
A～Cの合計で36万円＋消費税となり、これが仲介手数料の上限金額です。
表にしてみます。
売買価格がいくらであろうとこの計算式で求めることになりますが、簡便的に早見表といわれるものがあります。（いわゆる積上げ算です）先ほど書いた「（売買価格の3％＋6万円）＋消費税の6万円はなんだ？」と、思われたかと思います。
仕組みとしてはまずは売買価格をすべてCの3％で計算をします。
1000万円×3％＝30万円 積上げ算なので（AとBの計算をしていない）。
Aの部分：「200万円×5％」－「200万円×3％」＝4万円
Bの部分：「200万円×4％」－「200万円×3％」＝2万円
AとBの差額をあとから加算するので、これが6万円の内訳であり、根拠のある手数料なのです。
これも表にしてみます。
このことより、実務では次の早見表を用いて計算します。
A（物件の売買価格が）200万円以下の部分：対象金額の5％+消費税
B（物件の売買価格が）200万円超～400万円以下の部分：対象金額の4％+2万円と消費税
C（物件の売買価格が）400万円超えの部分：対象金額の3％+6万円と消費税
積上げした金額と早見表での金額はどちらで計算しても同じ結果になりますし、売買価格が高くなれば仲介手数料も高くなっていきます。また、土地のみの売買であれ、土地付き建物の売却であれ、不動産の種類により仲介手数料に違いはありません。2018年の改正により空き家等の売買においては、400万円以下の価格は売主側からのみ最大18万円+消費税の仲介手数料の請求は可能となりました。買主側からは通常の仲介手数料のままです。
仲介手数料には何が含まれているのでしょうか。通常の仲介業務で発生する費用は仲介手数料に含まれております。例えば、不動産業者が相手方を見つけるために出す新聞広告などの不動産の宣伝費用や現地を実際に見て頂くために案内にかかる費用などは仲介手数料に含まれております。ただし、依頼者から特別な依頼で発生した広告などの実費や、依頼者の希望で行った遠隔地の購入希望者との交渉にかかった交通費などの実費は、仲介手数料とは別途請求が可能です。
3. 賃貸の仲介手数料は「賃料の1カ月以内が上限金額」
では、賃貸の場合はどうでしょうか。売買同様にやはり仲介手数料は発生します。これにも宅地建物取引業法により、上限金額が定められています。依頼者の特別な依頼がない限り、仲介手数料以外の費用は発生しません。賃貸と一口に言っても、アパートや戸建ての居住用もあれば、事務所や工場や倉庫の非居住用の賃貸もありますので、区別しています。
まずは居住用を見ていきます。貸主と借主の一方から賃料の0.5ケ月以内が上限金額になります。但し、依頼者の承諾がある場合は、どちらか一方から賃料の1カ月まで請求可能で、通常は物件の調査や申込時の書面にその旨記載されているのが、商慣習になっています。次に非居住用です。賃料の1カ月以内が上限金額になります。ただし、貸主と借主からの合計金額が賃料の1ヶ月以内であれば、それぞれの金額に制限はありません。ざっくりですが、賃貸の場合の仲介手数料は「賃料の1カ月以内が上限金額」になります。賃貸の仲介手数料にも消費税はかかります。しかし、毎月支払う賃料において居住用は非課税となりますが、非居住用は課税対象となります。
4. 仲介手数料は安い方がいい？
仲介手数料の上限金額は定められていても下限はありませんので、仲介手数料の交渉をすることは全く問題ありません。不動産の売買においては、不動産が複数あれば一括査定をして、仲介手数料の値引きもしやすいと思いますが、通常はひとつでしょうから、言いにくいことは確かだと思います。特に賃貸においては契約時期が影響することがあります。例えば、新学期は4月からが多いので、2月、3月は借りたい人が集中します。ここで仲介手数料の値引きをすると、不動産業者によっては「値切る借主に貸すのではなく、真っ当な取引をする借主に貸す」可能性はあるかもしれません。
仲介手数料が安い不動産業者を選ぶと「何かあるんじゃないか？」など不安になるかもしれません。不動産業者は売買でも賃貸でも契約締結時には宅地建物取引業法により「媒介契約書」を必ず交付することになっています。この契約の中には「義務の履行」「引き渡しのかかる事務の補助を行う」などの条項があり、仲介手数料が仮に無料であったしても、取引終了までの手助けをしなければならないと義務付けられていますので、ご安心ください。
最後になりますが、不動産業者の多くは仲介手数料が主な収入源になっていますので、できれば上限金額で取引を成立させたいというのは当然の事だと思います。大手をはじめとする多くの不動産業者は上限金額で仲介手数料を請求することが多いのが現状です。中には「これが定められた金額です」と説明する業者もあるようですが、あくまでも「上限金額であっても下限ではない」ので、仲介手数料の値引き交渉をすることは問題ありません。
（記事は2020年11月1日時点の情報に基づいています）
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