リースバックの活用法 マイホームの売却資金を得た後も住み続けられる
マイホームはたいていの場合、個人にとって最も大きな資産であり、必要なときには売却して現金化することができます。通常は、売却すると転居しなければなりませんが、「リースバック」を利用すると売却したあともそこに住み続けることができます。リースバックの仕組みとメリット・デメリット、利用法について専門家が解説します。
目次
1. リースバックはマイホームを現金化する手段の一つ
預貯金などの金融資産が少なく資産のほとんどがマイホーム、という人がまとまった資金を必要とするとき、マイホームを現金化することが考えられます。一般的なのは売却ですが、売ってしまうとそこから出ていかなくてはならず、別途すまいを探さなければなりません。
もう一つの方法は、「リバースモーゲージ」です。マイホームを担保にして資金を借り入れ、所有者が亡くなった時に売却して返済する仕組みです。（リバースモーゲージの仕組みについては「マイホームを担保に老後資金捻出するリバースモーゲージ 相続での注意点は」をお読みください）。ただし、リバースモーゲージはマイホームの資産価値が高くなければ利用できません。また、借り入れた資金の使い道が限られることもあります。
三つ目の選択肢となるのが「リースバック」です。マイホームを売却し、購入者が貸主、売却した人が賃借人となり、賃貸契約を結ぶ仕組みで、売却した人は賃借人としてそれまでのすまいに住み続けることができます。買い手となるのはおもに不動産会社で、このところリースバックに参入する不動産会社が増えています。
2. リースバックは売却後も家に住み続けられる
リースバックでマイホームを売却した人は、それまでの住まいに住み続けながらまとまった売却資金を得ることができます。戸建て住宅だけでなくマンションでも利用でき、基本的に、利用する人の年齢や売却資金の使い道に制限はありません。住宅ローンが残っているマイホームでも、オーバーローン（ローンの残高が物件の売却価格を上回っている状態）でなければ、リースバックが可能です。
売却後に資金が調達できたら、売却したすまいを買い戻すことができるのも、リースバックの特徴です。
マイホームを売却するとき、買い手を探すのに時間がかかることがありますが、リースバックは不動産会社が買い取るので、買い手を探す必要がなく、短期間での売却が可能です。
売却した人はその物件の所有者ではなくなるため、固定資産税を負担せずにすみます。マンションであれば、管理費・修繕積立金の支払いもなくなります。
売却した住まいに住み続けられ、時間をかけずに売却できる、住まいにかかる固定費の負担がなくなる、というのがリースバックのおもなメリットです。
3. リースバックの家賃は高めの場合も、賃貸契約にも注意
ただし、売却したすまいに住んでいる間は、当然ながら家賃を支払わなければなりません。
通常、賃貸住宅の家賃は、周辺の賃貸住宅の家賃相場などを考慮して決まります。それに対してリースバックの場合の家賃は、物件の売却価格を基にして決まるため、周辺の賃貸住宅に比べて割高になることがあるのはデメリットといえます。
売却後の賃貸契約にも注意が必要です。賃貸契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。普通借家契約の場合、貸主の都合で賃借人が退去させられることはありません。契約は2年が一般的で、更新が可能です。更新の際に更新料がかかることがあります。定期借家契約は賃貸する期間を決めて契約します。リースバックの場合、2年あるいは3年のケースが多いようです。
契約期間終了後は基本的には契約の更新はできず、賃借人は退去しなければなりません。再契約ができることもありますが、その際、家賃など契約条件が変更される可能性があります。
リースバックでの売却価格は通常の売却より安くなることがある一方、リースバックした物件を買い戻すときの価格は売却した価格よりも高くなるのもデメリットといえます。
4. 相続対策にも使えるが長く住むのには向かない
リースバックはどのような使い方ができるでしょうか。
例えば、事業用の資金や教育費など一時的にまとまった費用が必要だが、子どもが転校しなくてすむように今のすまいに住み続けたい、といったケースに適しています。
住宅ローンの返済が困難になったときに、リースバックでマイホームを売却してローンを一括返済することも考えられます。ただし、売却後は家賃負担が生じるので、住宅ローンの返済額よりも家賃のほうが少なくなるケースに限られます。
現役世代でリースバックのメリットが生かせるのは、一時的に大きな資金を必要としているが、遠くない時期にまとまった収入が得られる、あるいは年収アップの見込みがあるというケースです。
シニア世代は、リースバックで得た資金を公的年金等で不足する老後資金に充てたり、一時的に必要な介護費用や医療費に使ったりすることができます。
資産のほとんどが自宅不動産という場合の相続対策としても利用できます。
不動産は分割するのが難しく遺産分割で争いになることがあるため、リースバックであらかじめ不動産を売却して現金化しておき、分けやすくしておくのです。この場合、相続人となる子は親の家を相続できなくなるので、その点について売却する前に同意を得ておかなければなりません。
子どもがいない、あるいは子どもが親の家を相続することを望んでいない、という場合は、マイホームを残す必要がないので、リースバックで現金化して老後の生活費やレジャー費などに使うことも考えられます。
また、数年後に老人ホームへ入居したいので、入居一時金がすぐ支払えるようにリースバックで資金を作っておく、といったケースには有効です。
とはいえ、リースバックは売却後に家賃負担が生じます。仮に、年間の家賃が物件の売却価格の10％だとすると、10年後に家賃の支払い総額が物件の売却価格を超えることになり、リースバックを利用するメリットがなくなります。賃貸契約が定期借家契約の場合は、一定期間後に別の住まいを確保して引っ越さなければなりません。リースバックは、売却後に長く積み続けるには適さないと考えたほうがよいでしょう。
（記事は2020年６月１日時点の情報に基づいています）
