「賃貸人」の権利義務は受託者に

受託者がアパートのような収益物件を信託財産として管理を引き受けた場合、「賃貸人」としての地位や権利義務も所有者(委託者)から引き継ぐことになります。

その結果、受託者は信託財産となったアパートの家賃を自ら徴収する必要があります。また、受託者には分別管理義務も発生するため、受け取る家賃は受託者固有の財産と分けて管理しなければなりません。

従って、管理会社を通さない「自主管理」で、賃借人と直接家賃の受け取りや賃貸物件に関するトラブルについてやり取りしている場合は、信託契約の発効後、各賃借人に対し、受託者が管理する信託専用口座に家賃を振り込むよう依頼する「振込先変更通知書」を送ることが原則となります。

家賃振込口座の変更でリスク回避

信託契約後も、従来通り委託者である親の銀行口座に家賃が入金される状態を放置すると、受託者による財産管理の効果が半減します。将来、認知症や大病で親の判断能力が低下すると、修繕費や敷金返還等に必要なお金が、家賃収納口座から下ろせなくなってしまい、賃貸経営上のリスクが顕在化しかねないからです。

なお、賃借人への通知と同時進行で、賃貸物件の登記簿に受託者の名前を記載する登記手続き(信託登記)を行えば、賃借人から問い合わせがあっても、当該アパートの登記事項証明書を提示しつつ、家族信託導入の経緯や効果が説明できますので安心です。

信託契約には親の理解と納得を

一方、家賃管理を管理会社が行っている場合は、よりシンプルです。各賃借人への振込先変更通知書の発送は不要なので、家賃の受け取り業務を担っている管理会社に連絡を入れ、毎月の家賃合計額の送金先を、受託者が管理する信託専用口座に振り込むように依頼するだけで済みます。

なお、親子間で交わす信託契約について、契約締結の前後で、親の生活スタイル自体は何も変わらないといえます。ただ、家賃収入が受託者を経由して親の元に入ることになりますので、親側にきちんと分かりやすく説明して、理解と納得を得ることが必要です。

(記事は2020年3月1日時点の情報に基づいています)