親名義の家の相続税はいくら？　かからないケースや計算方法を解説

1.親名義の家（土地・建物）を相続したら、相続税はどんなときにかかる？

親名義の家（土地・建物）を相続した場合、相続税は親の相続財産（相続税の課税価格の合計額）が基礎控除額を超えるときにかかります。もし、基礎控除額を超えれば相続税の申告と納付をしなければなりません。そこで、まず基礎控除額を計算し、次に相続税の課税価格が基礎控除額を超えるかどうかを確認します。

まず、基礎控除額を計算します。基礎控除額は「3000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。

例えば、父・母・長男・長女の4人家族で父が亡くなった場合、法定相続人は母・長男・長女の3人となるため、基礎控除額は4800万円（3000万円＋600万円×3人）となります。

次に、相続財産をもれなく把握します。
相続税は、親名義の家だけでなく親のすべての財産が対象になるため、見落としがないように財産を洗い出す必要があります。財産はプラスの財産（預貯金や不動産など）とマイナスの財産（ローンや未払の医療費・税金など）に分けられます。

【プラスの財産】

• 親名義の家（土地・建物）
• アパートなどの賃貸不動産
• 預貯金
• 株式や投資信託などの有価証券
• 書画骨董品
• 貴金属
• 死亡保険金　など

【マイナスの財産】

• 車ローンなどの借入金
• 未払の医療費・税金
• 葬儀費用　など

相続財産を洗い出したら、財産ごとに、相続税で決められている計算方法で相続税評価額を計算し、合計します。

プラスの財産に相続時精算課税で贈与された財産を足し、そこからマイナスの財産を引き、暦年課税の生前贈与加算の対象財産を足して相続税の課税価格の合計額を計算します。この金額が基礎控除額を超えたら相続税の申告と納付が必要になります。

2.親名義の家（土地・建物）の相続税評価額の調べ方

不動産である親名義の家は、一般に相続財産の3割超を占める高額な財産です。この相続税評価額が高いほど相続税の負担が重くなるため、評価はとても重要です。
相続税では、家を土地と建物に分けて別々に評価し、計算します。

2-1. 土地の相続税評価額｜路線価方式・倍率方式・宅地比準方式

土地の評価方法は、路線価方式・倍率方式・宅地比準方式があり、原則として宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。親名義の家の場合、その土地は通常宅地として、路線価が付されている地域にあるなら路線価方式、路線価が定められていない地域なら倍率方式で計算します。宅地比準方式は、市街地農地や山林などの計算に用いられます。

路線価方式は、路線価が定められている地域の土地を評価する場合に用います。土地の所在ごとに定められている路線価（路線〈道路〉に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額・千円単位で表示）を用いる評価方法で、路線価に奥行価格補正率などの調整率と土地の面積を掛けて求めます。

路線価は、国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で確認できます。路線価は毎年7月1日に公表され、千円単位で表示されています。2026年1月1日から12月31日までに発生した相続の場合、2026年分の路線価を使います。

【路線価方式による計算方法】
路線価方式による計算式は、「土地の評価額 = 路線価 × 調整率 × 面積」です。例えば、路線価が300千円、奥行価格補正率1.00、面積200㎡の場合、評価額は300千円 × 1.00 × 200㎡ = 60000千円（6000万円）となります。

なお、接している道路からの奥行きが通常よりも短い（長い）場合、土地の利用がしにくくなるため、奥行価格補正率で減額することができます。また、角地のような場合には、通常より利用価値が高くなると考えられるため増額されます。調整率の計算については判断が難しいので、税理士に相談したほうがいいでしょう。

倍率方式は、路線価が定められていない地域の評価方法で、その土地の固定資産税評価額（都道府県税事務所や市区町村で確認）に一定の倍率を乗じて計算します。倍率は、路線価同様、土地の所在ごとに国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で確認します。

倍率方式の計算式は、「土地の評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率」です。例えば、固定資産税評価額が3000万円で倍率が1.1の場合、評価額は3000万円 × 1.1 = 3300万円となります。

2-2. 建物の相続税評価額｜固定資産税評価額と同じ

建物の相続税評価額は、原則「固定資産税評価額×1.0」で計算しますので、固定資産税評価額と同じになります。固定資産税評価額は、市区町村等の固定資産税課の窓口や固定資産税納税通知書で確認することができます。

建物の計算方法は、「建物の評価額 = 固定資産税評価額 × 1.0」です。例えば、親名義の家の建物の固定資産税評価額が2000万円の場合、評価額は2000万円 × 1.0 = 2000万円となります。

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3. シミュレーション｜親名義の家（土地・建物）の相続税はいくら？

親名義の家の相続税がどのくらいになるのか、相続税の税率速算表を参考に計算してみましょう。

【Step1】土地の評価額を計算

土地の評価額 = 路線価 × 調整率 × 面積

路線価が50万円、奥行価格補正率が1.00、面積が300㎡だった場合、計算式は以下の通りです。

評価額：50万円 × 1.00 × 300㎡ = 1億5000万円

【Step2】建物の評価額を計算

建物の評価額 = 固定資産税評価額 × 1.0

建物の固定資産税評価額：2000万円
評価額：2000万円 × 1.0 = 2000万円

【Step3】土地・建物の相続税を計算
相続税の課税価格：1億5000万円（土地）＋2000万円（建物）＝1億7000万円

基礎控除額：3000万円＋600万円×2人（法定相続人：長男・長女）＝4200万円
1億7000万円（相続税の課税価格）-4200万円（基礎控除額）＝1億2800万円

相続税：1億2800万円×1/2＝6400万円　6400万円×30％－700万円＝1220万円（長男、長女ともに同じ計算）

合計2440万円

親の相続財産は、家だけではありません。預貯金や有価証券も合わせて相続税の試算をし、納税資金が確保できるのかまで確認しましょう。もし不足する場合は生命保険などの準備が必要になります。

この事例で預貯金が3000万円ある場合は以下のような計算になります。

相続税の課税価格：1億5000万円（土地）＋2000万円（建物）＝1億7000万円
1億7000万円＋3000万円（預貯金）＝2億円

基礎控除額：
3000万円＋600万円×2人（法定相続人：長男・長女）＝4200万円
2億円（相続税の課税価格）-4200万円＝1億5800万円

相続税：1億5800万円×1/2＝7900万円　7900万円×30％－700万円＝1670万円（長男、長女ともに同じ計算）
合計3340万円

また、今後路線価がさらに上がれば、相続税が増えることが予想されますので、事前の対策をおすすめします。

なお、親名義の家が賃貸併用住宅のように一部を賃貸している場合には評価方法が異なり、賃貸している部分については、土地は貸家建付地として、建物は貸家として評価します。なお、実際の計算は相続税に強い税理士へ相談することをおすすめします。

【貸家建付地の評価方法】
貸家建付地の評価額 = 自用地としての価額 - 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

自用地としての価額が6000万円、借地権割合70％、借家権割合30％の場合：6000万円 - 6000万円 × 70％ × 30％ × 100％ = 4740万円

【貸家の評価方法】
貸家の評価額 = 固定資産税評価額 - 固定資産税評価額 × 借家権割合 × 賃貸割合　　　

家屋の固定資産税評価額1500万円、借家権割合30％、賃貸割合100％の場合：1500万円 – 1500万円 × 30％ × 100％ = 1050万円

4. 親名義の家（土地・建物）の相続税を減らす方法

親名義の家の相続税を減らす方法は、いくつか方法があります。なお、利用する際には注意点や細かい要件を満たす必要があるため、相続税の税理士へ相談することをおすすめします。

4-1. 小規模宅地等の特例を利用する

親名義の家の相続税を減らす方法として、小規模宅地等の特例を利用する方法があります。
小規模宅地等の特例は、「8割引きの特例」ともいえるもので、土地の相続税評価額が最大80％控除できる特例です。

例えば、親名義の家の土地の相続税評価額が1億円の場合であっても、相続税の計算では2000万円で計算することができます。この特例を利用できると、相続税がゼロになる場合も多く、相続税の負担が軽くなるため、大切な親の家を無理なく受け継ぐことができます。

小規模宅地等の特例を利用するには、要件と必要な手続きがあります。

【主な要件】
親名義の家が親の自宅である場合、その土地は居住用となり、「特定居住用宅地等」に該当すれば最高330㎡まで80％控除することができます。

この場合、誰が相続するかで要件が異なります。配偶者なら特に要件はありませんが、子の場合には異なります。

一般に、子が親と同居しており、相続開始後も相続税の申告期限まで引き続き居住し保有していれば適用を受けることができます。家は親が亡くなった後、同居していた家族の生活の本拠ですが、高額な税金がかかれば維持できないこともあり得ます。そのため、家を守るための特例として、小規模宅地等の特例が設けられています。

注意点は、子が独立して自分のマイホームに居住している場合などでは、適用できないことがある点です。利用できるか、事前に確認をしておきましょう。　

【手続き】
小規模宅地等の特例を利用するためには、まず、その土地が遺産分割されていることと、相続税の申告が必要です。仮に、小規模宅地等の特例で相続税がゼロになったとしても、相続税の申告をします。申告の際は、遺産分割協議書の写しなどの書類を添付することが必要です。

もし、相続人間で話合いがまとまらないときなど遺産分割ができない場合には、相続税の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付します。その後、申告期限から3年以内に分割したときは、申告をして適用を受けることができます。

ただし、この場合、最初の申告では小規模宅地等の特例を受けないものとして、納付しなければなりません。相続税の納税は、金銭で一括納付が原則です。できるだけ、申告期限に間に合うように、スムーズな分割をおすすめします。

4-2. 配偶者の税額の軽減を利用する

配偶者の税額の軽減を利用することで、相続税を減らす効果が期待できます。配偶者の税額軽減は配偶者のための特例で、1億6000万円または、法定相続分相当額のいずれかの額が大きい方までは相続税がかかりません。ただし、事実婚の場合には使えません。

この配偶者の税額の軽減を利用するには、相続税の申告が必要です。なお、配偶者が遺産分割などで実際に取得した財産をもとに計算されるため、相続税の申告期限までに分割されていない財産については対象になりません。

つまり、配偶者の税額の軽減を利用するためには、まず、家が遺産分割されていることと、相続税の申告が必要です。仮に、配偶者の税額の軽減の特例を使って相続税がゼロになったとしても、相続税の申告をします。申告の際は、遺産分割協議書の写しなどの書類を添付することが必要です。

ただし、相続税の申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付した場合、申告期限から3年以内に分割したときは対象になります。

このように、配偶者の税額の軽減を利用すると、税金がかからない場合があります。一方で、配偶者が亡くなったときの二次相続では、逆に子の相続税負担が重くなってしまうことがあります。

そのため、事前の相続対策だけでなく相続税の申告においても、一次相続だけでなく、二次相続も含めた試算・検討・対策を行うことをおすすめします。

4-3. 生前贈与をして相続財産を減らす

生前贈与をすれば相続財産が減るため、相続税を減らす効果が期待できます。よく利用される方法に、毎年暦年贈与で少しずつ相続財産を減らす方法があります。ただし、毎年110万円以内の贈与で贈与税が非課税であっても、相続の開始前最長7年以内の贈与は相続税の対象になります。この暦年贈与はあげたい人にあげることができる贈与で、相続人に限らず孫や嫁にも贈与することができます。

他に、マイホームの頭金として使える住宅取得等資金贈与や2500万円の特別控除が使える相続時精算課税などで、一時的に贈与の特例を利用するなどの方法があります。なお、相続時精算課税は一度選択するとやめることはできず、相続税の対象となります。親の財産によっては相続時精算課税を利用すると、相続税の節税効果が期待できない場合もあります。

贈与は、きちんと贈与をしないと思わぬ税金がかかることがあります。また、贈与の特例を利用するには細かい条件があります。事前に税理士に相談するといいでしょう。

4-4. 生命保険に加入する

生命保険に加入することで、相続税を減らす効果が期待できます。死亡保険金には相続税がかからない非課税枠があるので、これを活用します。

【生命保険金等の非課税】
500万円 × 法定相続人の数 ＝ 非課税限度額

法定相続人：妻・長男・長女の3人の場合、非課税限度額は1500万円（500万円×3人）

預貯金1500万円の場合には、1500万円の100％が相続税の対象となりますが、この非課税枠を活用すれば、1500万円は相続税がかからず、そのまま家族の生活資金や納税資金として残すことが可能です。

例えば、長男と長女を別々の生命保険の受取人にしておく（生命保険に名前を付けておく）ことで、各々の相続税の納税資金を確保しておくこともできます。なお、相続人以外の人が取得した死亡保険金には、非課税の適用はありません。もし相続放棄する場合には、事前に税理士に相談するといいでしょう。

5. 親名義の家（土地・建物）の相続税を払えないときは、どうすべき？

相続では、「相続税がいくらかかるのか？」だけでなく、「相続税を本当に払えるだろうか…」という不安もあるでしょう。相続税は、金銭で一括納付が原則ですが、相続税が払えないときには延納や物納の制度があります。ここでは、相続税を払えないときにどうすればいいのかについて解説します。

5-1. 税務署に延納や物納を申請する

相続税は金銭で期限までに一括納付することが原則ですが、高額で預貯金などの金銭が少なかったようなときは一括で納付できません。そこで、相続税を最長20年の分割で払える「延納」や不動産など現物で納める「物納」が認められる制度があります。

【延納】
延納は、相続税額が10万円を超え、金銭で納付することを困難とする事由がある場合を対象とします。納税者の申請により、その納付を困難とする金額を限度として、担保を提供することで、年払いで納付することができる方法です。なお、延納期間中は利子税がかかります。

延納の申請は、納期限または納付すべき日（延納申請期限）までに延納申請書に担保提供関係書類を添付して提出します。延納申請書が提出された場合、税務署長はその延納申請に係る要件の調査結果にもとづいて、延納申請期限から原則3カ月以内に許可または却下を行います。

【物納】
物納は、延納によっても金銭で納付することを困難とする事由がある場合を対象とします。納税者の申請により、その納付を困難とする金額を限度として一定の相続財産そのものによる納付（物納）ができる方法です。

物納できる財産は、相続財産のうち日本国内に所在する財産で順位が決まっています。第1順位は、不動産、国債や地方債、上場株式等です。

ただし、親名義の家を物納する場合、担保権の設定登記がされている場合や争いがあるときなどは物納することができません。

物納の申請は、納期限または納付すべき日（物納申請期限）までに物納申請書に物納手続関係書類を添付して提出します。物納申請書が提出された場合、税務署長は、その延納申請に係る要件の調査結果にもとづいて、延納申請期限から原則3カ月以内に許可または却下を行います。

延納・物納共に、申請すれば必ず許可されるとは限りません。事前に要件を確認しておき、万一却下された場合の対策も考えておきましょう。

5-2. 自宅を売却して納税資金を得る

相続税の納税資金が足りない場合、親名義の家を売却して納税資金を得る方法が考えられます。売却益に対して、譲渡所得として所得税と住民税がかかりますが、以下のような特別控除制度があります。ただし、要件がありますので、必ず事前に確認しましょう。

【居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例】
マイホーム売却で要件を満たした場合、最高3000万円控除できます。例えば、親が介護でひとり暮らしができなくなり、相続前に親名義の家を売却することで親の介護資金や納税資金を準備するような場合です。

【被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例】
1981年5月31日以前に建築された建物であるなどの要件を満たした場合、最高3000万円控除できます。

6. 親名義の家（土地・建物）の相続税について税理士に相談するメリット

不動産価格の高騰により、都市部を中心に課税対象者は増える傾向にあります。仮に、預貯金が増えなくても、不動産の路線価が上がれば相続税は上がることが予想されます。

いざ相続になると、「こんなに相続税がかかるとは…」という声を聞くことも少なくありません。生前の早い段階から税理士に相談すれば、節税対策や納税資金対策を適切に講じることができ、実際に相続が発生したときにも、申告手続きをスムーズに依頼できるので安心です。そのため、少しでも不安を抱えている人は、相続に詳しい税理士に相談することをおすすめします。

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7. 親名義の家（土地・建物）の相続税についてよくある質問

8. まとめ 親名義の家の相続税がいくらになるかは専門家に相談を

相続対策は、元気な今だからこそできるものです。もし、認知症で判断能力が低下すれば生前贈与はできなくなります。

親名義の家を受け継ぐにも、相続税の壁を越えることが不可欠ですが、いざ相続が発生してしまうと対策はできません。そのため、事前の備えができるか否かにかかっています。土地の評価や特例には細かい要件などがあるため、相続に強い税理士のサポートがあると安心です。

いざ相続で、「こんなはずではなかった……」とならないように、今だからできる対策をすることをおすすめします。

（記事は2026年2月1日時点の情報に基づいています）

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