目次

  1. 1. 戸建て賃貸の建築費相場と計算方法
    1. 1-1. 建築費の計算方法
    2. 1-2. 構造によって変わる建築費の相場
    3. 1-3. 施工業者によって変わる建築費の相場
    4. 1-4. 戸建て賃貸にかかる建築費の計算例
  2. 2. 建築費に含まれない、その他の費用
    1. 2-1. 初期費用
    2. 2-2. ランニングコスト
  3. 3. 戸建て賃貸の建築費を抑えるためのポイント
    1. 3-1. 80平米以内にする
    2. 3-2. シンプルな間取りにする
    3. 3-3. スタンダードな設備を入れる
    4. 3-4. 複数の業者を比較
  4. 4. まとめ

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戸建て賃貸を成功させるには、できるだけ建築費を抑えることが重要なポイントとなります。そのため、まずは相場を理解した上で、建設を依頼することが大切です。

戸建て賃貸の建設費は「坪単価」が元となります。坪単価とは、1坪(約3.3平米)当たりの建築費のことで、建築費の目安となります。

坪単価=建物の本体価格÷延べ床面積

延べ床面積50坪で、建物の本体価格が3000万円の戸建て住宅の場合の坪単価は、「3000万円÷50坪=60万円となります。
延べ床面積が同じであっても、建築費用によって、坪単価は異なります。

戸建て賃貸住宅は、構造によっても建築費が異なります。構造ごとの費用の目安は、次のとおりです。

  • 木造:坪単価50~60万円ほど
  • 2×4:坪単価45万円ほど
  • 鉄骨造:坪単価70~80万円ほど

最もコストを抑えられるのが2×4(ツーバイフォー)と呼ばれる構造で、2×4の角材をベースに住宅を作ります。材料が少なくシンプルな造りで、工期も比較的短いためコストを抑えられます。ただし、柱でなく壁で支えているため間取りの自由度は低くなるので、事前に確認しておく必要があります。

日本住宅で昔からある工法の木造は、こだわりの間取りや外観を叶えやすい工法です。多くの業者ができる工法であり、材料も広く流通しているので、比較的コストも抑えることも可能でしょう。

なお、海外からの輸入に木材の多くを頼っているため、海外情勢に木材価格は大きな影響を受けるので、その点は注意が必要です。

鉄骨造は、広い空間を作り出しやすく、高品質な建物を造るのに適しています。工期も短く、2×4よりも短期での建設も可能です。

施工業者をどこにするのかによっても費用は異なりますが、大まかな目安は次のとおりです。

  • ハウスメーカー:坪単価40~70万円ほど
  • 工務店:坪単価40~60万円ほど
  • 注文住宅:坪単価65~75万円ほど

大手のハウスメーカーであれば、商品はある程度パッケージ化されており、材料も一括で仕入れするため、比較的コストを抑えることが可能です。一方、一から設計して仕入れをする注文住宅の場合は単価が高くなってしまいます。

仮に、40坪の戸建て賃貸を建設する場合の建築費を見てみましょう。構造別では、次のようになります。

  • 木造:50万円×40坪=2000万円
  • 2×4:45万円×40坪=1800万円
  • 鉄骨造:75万円×40坪=3000万円

このように、構造によって差が出ますが、およそ1800万円~3000万円ほどの建築費が必要となるといえます。

ただし、上記はあくまで建物の建築費のみであることに注意が必要です。以下で、その他の費用についても見ていきましょう。

戸建て賃貸では、建設費以外にも、様々な初期費用やランニングコストがかかります。建築費だけを気にしていると、思わぬ出費で予定が狂ってしまうということもあるでしょう。どのような費用がかかるのかを理解したうえで、戸建て賃貸のコストを把握することが大切です。

建築費以外の初期費用としては、次のような項目があります。

  • 火災保険や地震保険などの保険料
  • 事務処理にかかる費用(印紙代や登記費用など)
  • ローン手数料
  • 地盤改良費
  • 水道引き込み代
  • 建物解体費用

すでにある建物を取り壊した上で新築する場合は、解体費用などが追加されるので、初期費用が高額になる点には注意しましょう。基本的にはローンを利用するケースが多いですが、ローンを組むためには手数料や事務処理の費用がかかります。金融機関によって費用は異なるので、条件を確認したうえで選ぶようにしましょう。

次に、ランニングコストとして次のような費用がかかります。

  • メンテナンス費用
  • リフォームや修繕費
  • 管理会社への委託料
  • ローン返済金
  • 固定資産税や都市計画税
  • 保険料

入居者を確保し続けるための物件のメンテナンス費や、退去時の原状回復のための修繕費も必要になります。また、日常の管理を管理会社に依頼する場合は委託料が必要です。固定資産税はオーナーに課せられるため、毎年納税の義務がある点にも注意しなければなりません。これらの費用を入居者からの賃料で賄えるよう、収支計画をしっかり立てておきましょう。

建築費を少しでも抑えるためにできることとして、次のようなポイントがあります。

  • 80平米以内にする
  • シンプルな間取りにする
  • スタンダードな設備を入れる
  • 複数の業者を比較

あまりに大きな賃貸住宅を建設しようとすると、建築費がかさみます。建築費を回収するためには家賃を上げる必要があり、結果として入居者が決まりづらくなります。空室率が高まれば、ランニングコストばかりかかり、赤字経営となる恐れもあります。

80平米以内のコンパクトな住宅を目安にすると建築費を抑えることが可能です。コンパクトであっても立地がよく、利便性の高い住宅を建築できれば、入居者からの需要は見込めるでしょう。

間取りをシンプルにすれば建築費を抑えやすくなるでしょう。シンプルな間取りなら相手を選ばないので入居者の幅を広くでき、入居者の確保がしやすくなるというメリットもあります。こだわった間取りやデザインの場合、建築費が高額になるだけでなく、好みが分かれてしまうので、入居者の幅を狭めてしまう可能性があるのです。

設備にもお金がかかります。最新式の設備であれば入居者からの人気は高くなりますが、その分費用が高額になってしまいます。また、高機能な設備は一度故障してしまうと、交換や修理の費用も高額になる傾向があります。

最新式や高機能でなくても十分な機能性があれば、入居者からの需要も見込めます。設備に費用をかけ過ぎるのは控えたほうがよいでしょう。

業者によってプランや費用は大きく異なります。最初から1社に絞って計画を進めるのではなく、複数の業者に見積もりをとって比較検討するようにしましょう。

戸建て賃貸の建設費についてお伝えしました。戸建て賃貸を成功させるため、まずは建築費を抑えることが重要です。戸建て賃貸のプランや費用は業者によって異なるので、どういったプランがあってそれぞれどの程度の費用がかかるのか比較するため、複数業者へ見積もりをとってみるとよいでしょう。