「アパート経営をしたいけど、会社にバレたくない……」そんなお悩みを抱えている方も多いでしょう。副業しやすい環境になりつつありますが、いまだに副業を禁止している会社も多いものです。しかし、アパート経営であれば規模によっては副業に該当せず、副業禁止の会社でも副収入を得られる場合があります。この記事では、会社員が副業としてアパートを経営できるのかについて分かりやすく解説します。併せて、アパート経営をする場合の注意点なども紹介するので参考にしてください。
目次
老後資金のためなどを理由に副業を検討する方も多いものです。近年は、働き方改革の推進といった背景もあり、副業を認めている会社も増えてきています。しかし、副業を禁止している会社もまだまだ多いのが現実です。副業が禁止されている会社の場合、アパート経営はできないのでしょうか。
結論から言えば、副業禁止の場合でも、経営の規模によってはアパートを経営できる可能性があります。アパート経営などの不動産投資は、一概に副業としてみなされないという特徴があるのです。
アパート経営の場合、相続で引き継ぐケースや転勤に伴い自宅を貸し出すケースなどがあるため、すべてを副業とみなして禁止することが難しい、といった側面があります。
まずは、アパート経営が副業とみなされないケースについて見ていきましょう。また、「会社員」と「公務員」では基準が異なるため、それぞれ解説します。
会社員の場合、「5棟10室」以上の規模を超えると副業であるとみなされる可能性が高くなります。
アパート経営では、「独立した室数がおおむね10以上」または「独立家屋おおむね5棟以上」で、「事業的規模」とみなされます。この基準を超えると、副業を超えて事業としてみなされてしまうのです。
そのため、5棟10室以下にすることで、副業禁止の会社であってもアパートを経営できる可能性があります。ただし、5棟10室はあくまで所得税法上の目安といえます。会社によってその基準は異なるので、事前に就業規則を確認することが大切です。
公務員は原則副業禁止であり、会社員よりもその規定は厳しいものといえます。ただし、公務員であっても次のようなケースでは、アパート経営が副業とみなされません。
・5棟10室未満
会社員同様、アパート経営が5棟10室以上となると事業的規模に該当するため、副業とみなされます。ちなみに、1棟は2室に換算されるので注意しましょう。仮に、アパート6室と戸建て3棟であれば、合計12室となるため基準に抵触します。
・年収500万円未満
年収が500万円を超えると副業に該当します。年収は以下の方法で算出します。
年収＝家賃×室数×12カ月
例えば、家賃8万円で6部屋の場合、年間576万円の収入となるので500万円を超えてしまいます。この場合は、家賃を安くするか室数を減らす必要があるのです。
・管理会社への委託
公務員が副業を禁止されている理由の一つに、本業に支障が出てしまう可能性がある、といった点が挙げられます。
アパート経営では、物件の管理や入居者の募集・入居者対応などの日常業務が発生するものです。しかし、この業務を自分でしているとかなりの時間や手間が割かれてしまうため、本業に支障が出てしまう可能性があるでしょう。
そのため、副業とみなされないためには、これらの管理業務を管理会社に委託することが条件となるのです。
公務員がアパート経営するためには、上記の条件を満たす必要があります。ただし、基準を超えてしまった場合でも事情によっては許可してもらえる可能性もあるので、人事や上司に相談してみるとよいでしょう。
副業としてアパート経営をしてはならないケースは次のとおりです。
会社員の場合、副業については会社の就業規則などで定められているものです。その規則で副業が禁止されている場合は、副業としてアパート経営することはおすすめしません。その場合は、副業に該当しない規模内でアパート経営するとよいでしょう。
また、会社によっては、副業が可能な場合もあります。副業が許可されているなら、事業的規模に拡大してアパートを経営しても問題ないでしょう。
公務員の場合、副業だとみなされるラインについては、人事院規則により定められています。アパート経営の場合は、先述した条件を満たすことで副業とはみなされないため、アパートを経営することは可能です。
副業禁止の会社でアパート経営を副業として行う場合、バレてしまうと次のような事態につながるおそれがあります。
・減給などのペナルティーを受ける可能性がある
副業がバレてしまうことで、減給などのペナルティーを受ける可能性があります。また、場合によっては懲戒処分ということもあるでしょう。基本的には、解雇までされる可能性は低いものですが、何かしらのペナルティーを受ける可能性がある点には注意が必要です。
・懲戒処分を受ける可能性がある
公務員の場合は、規則に反して副業をすると減給や懲戒処分などのペナルティーがあります。過去には、副業が発覚して実際に懲戒処分を受けた例もあるのです。そこまでの処分はめったにありませんが、こちらも何かしらのペナルティーを受ける可能性がある点には注意しなければなりません。
アパート経営を行う場合の注意点としては、次のようなことがあります。
アパート経営が副業に該当しなくても、給与以外で年間20万円以上の所得がある場合は確定申告が必要です。
会社にバレたくなくて確定申告をしない場合は脱税となり、より大きな問題となるので必ず確定申告しましょう。会社員は年末調整で納税するため、確定申告に慣れていない人も多いので、早めに準備して正しく納税することが大切です。
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アパート経営では、必ずしも収入が得られるわけではなく、場合によっては損失が出る可能性もあります。
上記のような理由で、アパート経営で損失が出るケースは珍しくありません。アパート経営を始める前に、損失が出ないかはしっかりとシミュレーションして検討することが大切です。ただし、アパート経営の損失は損益通算や繰越控除できる場合があります。
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副業の負担が大きく、勤務に集中できないなど、本業の業務に支障が出るような経営状況はおすすめできません。
副業が許可されている場合であっても業務に支障をきたしていては、のちのち副業が禁止されてしまったり、本業での評判が悪くなったりする可能性があります。あくまでも本業に集中できる範囲で、アパート経営をするようにしましょう。
アパート経営で収入がある場合、会社に知られる可能性があります。住民税を給与から天引きしている場合、会社が把握している住民税額と自治体から通知される住民税額の差から、他に収入があることがバレてしまいます。
副業が禁止されていない場合でも、副業していることがバレることで変な目で見られてしまうケースや噂になるケースも珍しくないので気をつけましょう。
会社員がアパート経営すると、場合によってはトラブルになるケースやペナルティーを受ける可能性があるものです。それらを避けるためにも、次のような点を事前に行っておくとよいでしょう。
・就業規則の確認
副業については会社の就業規則に記載されているので、事前に確認しておきましょう。副業可能な場合でも、競合他社と同業種など会社に不利益がある副業は禁止されている場合もあるので注意が必要です。
・事前に許可を得る
副業が許可されていてもアパート経営が事業的規模になる場合、許可が必要な会社もあります。また、管理会社に委託することで認められるケースもあるでしょう。経営の規模にかかわらず副業が許可されている会社である場合と、副業とみなされない規模でアパート経営する場合、どちらであっても事前に上司などに相談して許可を得ておくことで、後々のトラブルを避けられます。
副業していることを会社に知られたくない人も多いでしょう。会社にアパート経営を知られにくくする方法として、「住民税の普通徴収」という方法があります。
先述したように、住民税を会社の給与から天引きしている場合、会社にアパート経営が知られる可能性が高くなります。この場合、住民税を自分で払う「普通徴収」に切り替えることで、会社に通知が行かずに知られにくくなるのです。
普通徴収への切り替えは、確定申告時に「住民税の普通徴収」へチェックを入れるだけで簡単に手続きできます。
アパート経営が副業とみなされない基準や副業する際の注意点についてお伝えしました。会社員や公務員であっても、規模によってはアパート経営が可能です。
ただし、副業とみなされてしまうとペナルティーなどを受ける可能性があるので、事前に就業規則を確認して上司などに相談することをおすすめします。
アパート経営を検討しているのであれば、まずは副業とみなされない小規模からスタートしてみるとよいでしょう。
（記事は2022年6月1日時点の情報に基づいています）
