家の売却相場は築年数でどう変わる？ 調べ方や築年数が与える影響を解説
不動産の価格は築年数が経過すると下がるのが一般的です。これから家を売却する人の中には、築年数の経過によってどの程度価格が下がってしまうのか気になる方も多いのではないでしょうか。この記事では「築年数別の家の売却相場」について解説します。
目次
1. 築年数別にみる家の売却相場
最初に築年数別にみる家の売却相場について解説します。
1-1. 戸建て
首都圏における戸建ての築年数別の平均価格は下表の通りです。
下落率は「築0～5年」の価格を100％とした場合の数値を示しています。
戸建ての価格は「築11～15年目」になると「築0～5年」に対して約9.1％程度下落します。
「築31年～」になると「築0～5年」に対して50％以上も下がっている状況です。
ここで、首都圏における築年数別の成約物件と在庫物件の件数の割合を確認してみます。
成約物件とは実際に取引が行われた物件のことであり、在庫物件とは売り出し中の物件のことです。
中古の戸建ては築6年～25年の物件の人気が高く、この間は成約物件の割合が在庫物件の割合を上回っている状況です。
一方で、築31年超になると在庫物件の割合が成約物件の割合を大きく上回る形となり、売れ残っていることがわかります。
築31年超の物件は需要に対して供給量が多いことから、価格が下がる原因となっています。
1-2. マンション
首都圏におけるマンションの築年数別の平均価格は下表の通りです。
下落率は「築0～5年」の価格を100％とした場合の数値を示しています。
マンションの下落率は戸建てよりも高い傾向があります。
マンションの価格は「築11～15年目」になると「築0～5年」に対して約23.8％も下落しており、戸建ての下落率(▲9.1％)と比べると2倍以上の開きがあります。
「築31年～」になると「築0～5年」に対して67.6％も下がっており、約7割近くも価格が下がっている状況です。
築年数が古いマンションが戸建てよりも大きく値下がりする理由としては、マンションは戸建てとは異なり、将来の建て替えが現実的に難しい点が挙げられます。
戸建ては建て替えによってリニューアルすることができますが、マンションは老朽化するだけで出口が見えない資産となることから、築年数の古い物件が敬遠されがちです。
また、古い物件は毎月の修繕積立金が高くなっているケースが多く、戸建てより維持費が割高なことも資産価値を大きく下げる要因となっています。
ここで、マンションについても首都圏における築年数別の成約物件と在庫物件の件数の割合を確認してみます。
マンションは築0年～25年の物件の人気が高く、この間は成約物件の割合が在庫物件の割合を上回っている状況です。
一方で、築31年超になると在庫物件の割合が成約物件の割合を大きく上回る形となり、売れ残っていることがわかります。
築31年超の在庫の割合は、戸建ては29.9％ですがマンションは43.2％にもなっており、マンションの方が売れ残りは激しく価格が大きく下がる要因となっているのです。
2. 築年数別の売却相場の調べ方
築年数別の売却相場を調べるなら、「レインズマーケットインフォメーション」 を利用するのがおすすめといえます。
レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営する公的な不動産情報サイトです。
レインズマーケットインフォメーションでは、追加検索条件で「築年数」を選択できる機能がついています。
調べたい築年数を選択し、検索すると以下のような検索結果が表示されます。
所在や面積、間取り等も自分と同じ物件の条件を加えていけば、類似の物件の相場を調べることが可能です。
3. 築年数が資産価値に与える影響
築年数が資産価値に与える影響について解説します。
3-1. 築0～10年以内
築0～10年以内の物件の価格が下がる原因としては、新築プレミアムが失われる点が挙げられます。
新築プレミアムとは、新築物件のみに発生する特有の価値のことです。
新築物件は計画的に一斉に販売されるため、購入時期や物件の条件を選びやすいという特徴があります。
「選びやすい」ということは「買いやすい」ということでもあり、価格が上がる要因となっています。
中古物件では、例えば「あのマンションの南向きの部屋が欲しい」と思っても、希望のマンションがいついくらで売りに出されるかわからないため、新築と比べると買いにくいです。
築浅物件であっても中古市場に組み込まれると買主が買いにくくなることから、新築物件よりも価格は下がることが一般的となっています。
3-2. 築11～20年以内
築15年目あたりから、設備の故障が出始めるため、築11～20年以内はさらに価値が下がっていきます。
また、築11～20年目の物件は、築0～10年目の物件よりも売り出す人が多くなり、供給が増える点も価格が下がる要因の一つです。
築11～20年目になると、「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)の10年保証が切れる」ことや、「住宅ローン控除の10年間の節税期間が終了する」こと等の理由から売却する人が増えてきます。
築11年目以降は、市場への供給量が増えることも価格が下がる要因の一つです。
3-3. 築21～30年以内
築21～30年以内の物件は、買主が原則として住宅ローン控除を利用できなくなることから、さらに価値が下がります。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りて家を購入すると一定期間所得税が節税できる制度のことです。
木造の戸建てなら築20年超、マンションなら築25年超の段階で、買主が住宅ローン控除を利用できなくなります。
戸建てもマンションも、築26～30年のあたりから成約割合が在庫割合を下回るようになり、売却しにくくなる兆候が出始めます。
3-4. 築30年超
築30年超になると、戸建ては建物価値がほぼゼロ円となっており、土地価格のみで取引されていくことが多いです。
建物は築40年くらいまでは十分に使えることから、戸建ての価格はしばらく下げ止まる傾向があります。
ただし、取り壊しが必要となるまで老朽化すると、買主が取り壊し費用を見込むことになるため、さらに価格が大きく下がっていきます。
一方で、マンションは築45年くらいまでは価格が下がり続ける傾向があり、その後はようやく土地価格のみで取引されはじめ、価格が下げ止まっていくことが一般的です。
ただし、空き家の多いマンションの中には、管理が不十分になることで価格が大きく下がってしまうマンションも存在します。
4. まとめ
以上、築年数別の家の売却相場について解説してきました。
築年数による価格の下落率は、戸建てよりもマンションの方が大きいです。
マンションは建て替えという出口が見えず修繕積立金も増えていくことから、古くなると戸建てよりも資産価値が維持しにくくなります。
築年数別の売却相場を調べるなら、レインズマーケットインフォメーションがおすすめです。
築年数が売却相場に与える影響としては、築年数ごとにおける供給量の違いや住宅ローン控除等の影響がありました。
築年数別の家の売却相場の概要がわかったら、早速に売却の準備に取り掛かりましょう。
(記事は2022年4月1日時点の情報に基づいています。)
【PR】相続予定の不動産の売却査定なら、イエウールへ
不動産を高く売るならカンタン60秒入力！日本最大級の売却一括査定サイト
イエウールは、マンション・家・土地などのあなたの大切な不動産を優良な不動産会社に一括査定できるサイトです。相続時に不動産を売却するか引き継ぐかの判断は難しいもの。相続予定の不動産の価値を知っておくことは相続対策のキホンです。この機会にイエウールでご自身の不動産の売却実勢価格をきちんと把握しておきましょう！
