不動産売却はどこがいい？ 高く売るための業者選びの判断基準や依頼方法を解説
同じ物件でも不動産会社を変えると売却価格が高くなったり安くなったりすることがあります。不動産を高く売るなら不動産会社選びが重要ですが、「不動産会社は、どこがいいの？」と悩んでいる人もいるでしょう。不動産売却を依頼する不動産会社を選ぶときの判断基準について、不動産鑑定士が解説します。
目次
1. 不動産会社選びの5つのポイント
戸建てやマンション、土地など不動産を売るときは、不動産会社に仲介を依頼することが多いでしょう。高く売るためには、この仲介業者選びが大切です。不動産会社を選ぶ際のポイントは以下の通りです。
- 不動産売却の実績が豊富
- 営業担当者の対応が優れている
- 物件と同じ地域に営業店がある（エリアの特徴に詳しい）
- インターネット広告にも力を入れている
- 不動産の査定額に根拠がある
詳しく解説していきます。
1-1. 不動産売却の実績が豊富
不動産を売るときは、売却実績が豊富な会社を選ぶことが適切です。
不動産会社は、賃貸仲介が得意な会社と売買仲介が得意な会社の2つに大きく分かれます。売却実績が豊富な会社とは、売買仲介が得意な会社のことです。
一般的な不動産会社は、アパート管理や賃貸仲介をメインとしており、賃貸仲介を得意としている会社が多い傾向があります。
もちろん一般的な不動産会社でも売買仲介が得意な会社はありますが、売買仲介が得意な会社は売却をメインとしていることをホームページなどでアピールしていることが多いです。不動産会社を選ぶ際は、事前にホームページも確認することをおすすめします。
1-2. 営業担当者の対応が優れている
不動産会社を選ぶには、会社名よりも対応の良い営業担当者を軸に選ぶことがポイントです。
不動産仲介は営業担当者の個人の能力が大きく左右する仕事であるため、大手の不慣れな営業担当者よりも中小の経験豊富な営業担当者の方が早く高く売れることがよくあります。
対応の良い営業担当者とは、例えば、「レスポンスが早い」、「専門性を感じられる」、「相場に精通している」、「不明点をしっかり調べてから回答してくる」などが挙げられます。
誠実な営業担当者は買主からの信頼も得やすいことから、最後に買主の首を縦に振らせる力も強いです。
また、売却活動は3カ月以上に渡る仕事となるため、感じの良い営業担当者に依頼した方がストレスもありません。会社名にこだわらず、営業担当者の人柄を重視すると満足のいく売却活動をすることができます。
1-3. 物件と同じ地域に営業店がある（エリアの特徴に詳しい）
不動産会社を選ぶには、なるべく物件の近くにある不動産会社を選ぶことが基本です。少なくとも同一市町村内に営業店が1つ以上ある会社を選ぶことをおすすめします。
大手であっても物件の近くに営業店がある不動産会社であれば、地元の不動産会社の一つです。
不動産の売却は「この地域では、どういった不動産が売りやすいのか」といった地域のニーズの影響も受けます。その地域のニーズを把握した上で、売り方を考えてくれる業者を選びましょう。不動産は地元の人でしかわからないことが多くあるため、遠方の不動産会社は選ぶべきではありません。
営業担当者にとっても遠方の不動産を扱うのは面倒に感じるため、手を抜かれてしまう可能性もあります。例えば、県外に店舗があるような不動産会社は極力避けるようにしましょう。
1-4. インターネット広告にも力を入れている
昨今の買主からの問い合わせは、SUUMOやHOME’S、アットホームなどの不動産ポータルサイトのインターネット広告を経由したものが主流となっています。そのため、不動産会社はインターネット広告が熱心な会社を選ぶことがコツです。
例えば、写真を多く掲載したり、動画を撮影したり、360°ビューイングを撮ったりするような会社は広告に熱心といえます。広告熱心な会社は、文章でも物件の魅力をしっかりと伝えてくれます。
情報が多く掲載されている広告は、購入希望者が検討しやすくなるため、問い合わせ件数も伸び、売却できる確率も上がるのです。
ポータルサイトでは、不動産会社名をダイレクトに入力して検索すると、その不動産会社が扱っている他の物件を見ることができます。
どのような広告を行っているのかがわかりますので、不動産会社を選ぶ前に一度広告の雰囲気をチェックすることをおすすめします。
1-5. 不動産の査定額に根拠がある
査定額に対して根拠のある説明をしてくれることも、適切な不動産会社を選ぶポイントです。
具体的には、周辺の取引事例を交えながら価格を説明してくれる会社が望ましいといえます。極力直近に取引されたもので、かつ、立地や面積、築年数などの条件が類似した物件の事例に基づいた査定であれば信頼性は高いといえます。
複数の不動産会社に査定を依頼している場合、特に高い査定価格を提示してきた会社に対しては根拠をきちんと確認することが重要です。根拠のない高い査定価格で売りに出した場合、売却まで時間がかかり、最後は大幅に値引きして売ることになる恐れがあります。
不動産を売却せず、「土地活用」によって収益を得ることもできます。土地活用にも関心がある方は、以下の記事を参考にして下さい。
2. 不動産会社は大手と中小、どちらがよいのか。
「大手不動産会社と、地元の中小不動産会社ならどちらがよい？」との疑問があると思いますが、一概には言えるものではありません。
「不動産会社選びのポイント」でも説明しましたが、大切なことは、営業担当者の能力やエリアへの精通度、売却査定額の根拠の有無です。売り主にとってよい不動産会社であるかどうかは、その業者の大きさによって決まるわけではありません。
とはいえ、大手と中小には違う特徴がありますので、それを知っておくことは不動産会社を選ぶ上で参考になるでしょう。次の章で、それぞれのメリットとデメリットを解説します。
3. 大手不動産会社のメリット・デメリット
まずは大手不動産会社の特徴を説明します。
3-1. 一定の信頼感がある
大手の不動産会社は、一定の信頼感がある点が特徴です。従業員の教育も浸透しており、また、買主からの信頼も厚いといえます。無難に売却してくれることが期待できるため、安心感はあります。
3-2. 無料サービスが充実している
大手の不動産会社は無料サービスが充実している点も特徴となっています。例えば、「ハウスクリーニング(プロによる清掃のこと)」や「簡単な修繕」、「専門家による建物状況調査」などを無料でサービスしてくれる会社が多いです。
通常、無料サービスを受けるにはその会社のみに仲介を依頼することが前提となっています。自分の物件にとって必要なサービスを提供している会社であれば、その不動産会社を選ぶのも一つです。
3-3. 仲介手数料は値引きしにくい
大手の不動産会社は、仲介手数料が値引きしにくいという特徴があります。一般的に、大手の不動産会社は満額の仲介手数料を請求してくることが多いです。
規制で定められた不動産会社が受領できる仲介手数料の上限額は、取引額が400万円超の場合、「取引額×3％＋6万円」(プラス消費税)となります。
規制はあくまでも上限額であるため、理屈上は値引き交渉も可能ですが、大手の場合は値引き交渉に応じてくれないことが多いです。
3-4. 大手不動産会社の実績ランキングからみる「おすすめ」の会社は？
公益社団法人不動産流通推進センターの「不動産業統計集」によると、2022年度の不動産仲介の取扱高ランキングベスト10位は以下の通りです。
1位 三井のリハウス 1兆9,184億円
2位 東急リバブル 1兆8,213億円
3位 住友不動産販売 1兆3,961億円
4位 野村不動産 1兆0,603億円
5位 センチュリー21 6,828億円
6位 三井住友トラスト不動産 5,661億円
7位 三菱UFJ不動産販売 4,997億円
8位 みずほ不動産販売 4,516億円
9位 オープンハウス 3,633億円
10位 積水ハウス 2,626億円
ランキング上位は実績抜群で全国での店舗数も多いので、その点では安心できると言えるでしょう。しかし、あなたが売りたいと考えている物件がある地域のニーズを把握しているかどうかは別問題です。あくまで不動産会社の選び方のポイントで紹介した「営業担当者の対応が優れているか」「物件のあるエリアの特徴に詳しいか」といった基準で選んで下さい。
4. 地元の中小不動産会社に依頼するメリット・デメリット
地元の中小不動産会社の特徴について解説します。
4-1. 地域の相場に精通している
地元の中小不動産会社は、地域の相場に精通しているという点が特徴です。マンションに関しては大手と地元の不動産会社との間であまり差はありませんが、土地や戸建てに関しては、地元の中小不動産会社の方が相場に精通している傾向があります。
長く営業している地元の中小不動産会社は、遠方の不動産会社では知りえない相場情報を把握していることが多いです。
土地や戸建てに関しては、地元の不動産会社の方が適切なことが多く、高過ぎて売れなかったり、安過ぎて損をしたりといった失敗が少なくなる傾向があります。
4-2. 見込み客を抱えていることもある
地元の中小不動産会社は、見込み客を抱えていることもあります。中古住宅市場は、比較的狭い範囲の人たちで売買が行われていることが多いです。
一部の大都市では遠方の転勤族が購入することもありますが、ほとんどの地域では購入者は地元の人もしくは周辺の市区町村の人が主要な買主となっています。
近隣の購入希望者は地元の不動産会社にあらかじめ「近くに売り物件が紹介してほしい」と依頼していることが多いです。
地元の不動産会社は売却を依頼する前からすでに見込み客を抱えていることも多いので、候補としては外せない存在といえます。
4-3. 実力にバラツキがある
地元の中小不動産会社は、会社ごとによって実力にバラツキがある点も特徴です。中小不動産会社は、社長個人の能力も大きく影響しており、中には大手の不動産会社よりも優秀な会社も存在します。
一方で、旧態依然とした会社も残っており、大手と比べると力不足の会社も一部にあります。中小の不動産会社を選ぶ際は、営業担当者個人の対応力を見極めたうえで依頼することがポイントです。
5. 不動産会社を無理に1社だけ選ぶ必要はない
5-1. 一般媒介なら、同時に2社以上に売却を依頼できる
不動産会社は無理に1社を選ぶ必要はありません。
不動産会社に依頼する仲介の契約のことを媒介契約と呼びます。媒介契約には、「専任媒介」と「専属専任媒介」、「一般媒介」の3種類があります。専任媒介または専属専任媒介は1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。
専任媒介と専属専任媒介の違いは自己発見取引ができるかどうかという点になります。自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけてくることです。専任媒介では自己発見取引は認められていますが、専属専任媒介では自己発見取引も禁止されています。
また、一般媒介は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約のことです。一般媒介を選択すれば、同時に2社以上の不動産会社に売却を依頼することができるため、1社だけを選ばなくてもよいことになります。
5-2. 仲介手数料は一般媒介でも専任媒介でも同じ
気になる仲介手数料ですが、一般媒介で複数社に依頼しても、仲介手数料の支払先は売却を決めてくれた1社のみとなります。
理由としては、不動産会社が受領できる仲介手数料は成功報酬であることが規定で定められているからです。
そのため、専任媒介または専属専任媒介で1社だけに依頼しても、一般媒介で複数社に依頼しても売主が負担する仲介手数料は同じということになります。
どの媒介契約を選択しても売主の経済的な負担に違いはないことから、1社に決めきれないときには複数社に同時に依頼する形でいいでしょう。
6. まとめ ネットの不動産一括査定サービスを活用すると便利
家を高く売ってくれる不動産会社を選ぶには、「営業担当者の能力が優れている」「不動産の査定額に根拠がある」「エリアの特徴に詳しい」のがコツです。
不動産会社の選び方のポイントがわかったら、さっそく査定を依頼してみてください。不動産会社に足を直接運ぶのも大切ですが、まずは複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるネットの無料サービスを活用すると便利です。
各社の査定金額を比較することで、売却額の相場をつかむことができますし、より高く売ってくれる不動産会社を見つけやすくなります。
ただし、査定額が一番高い会社が一番よい会社とは限りません。査定額が相場よりも明らかに高ければ売却できないためです。従って、担当者に査定の根拠をしっかり尋ねることが大切になります。
(記事は2023年11月1日時点の情報に基づいています)
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