不動産売却をするならどこがいい？ 大手と地元中小の会社の違いや選び方を解説
同じ物件でも不動産会社を変えると売却価格が高くなったり安くなったりすることがあります。不動産を高く売るなら不動産会社選びが重要です。この記事は「不動産売却はどこがいいか」について解説します。
目次
1. 大手不動産会社の特徴
大手不動産会社の特徴について解説します。
1-1. 一定の信頼感がある
大手の不動産会社は、一定の信頼感がある点が特徴です。
従業員の教育も浸透しており、また、買主からの信頼も厚いといえます。
無難に売却してくれることが期待できるため、安心感はあります。
1-2. 無料サービスが充実している
大手の不動産会社は無料サービスが充実している点も特徴となっています。
例えば、「ハウスクリーニング(プロによる清掃のこと)」や「簡単な修繕」、「専門家による建物状況調査」等を無料でサービスしてくれる会社が多いです。
通常、無料サービスを受けるにはその会社のみに仲介を依頼することが前提となっています。
自分の物件にとって必要なサービスを提供している会社であれば、その不動産会社を選ぶのも一つです。
1-3. 仲介手数料は値引きしにくい
大手の不動産会社は、仲介手数料が値引きしにくいという特徴があります。
一般的に、大手の不動産会社は満額の仲介手数料を請求してくることが多いです。
規制で定められた不動産会社が受領できる仲介手数料の上限額は、取引額が400万円超の場合、「取引額×3％＋6万円」(プラス消費税)となります。
規制はあくまでも上限額であるため、理屈上は値引き交渉も可能ですが、大手の場合は値引き交渉に応じてくれないことが多いです。
2. 地元の中小不動産会社の特徴
地元の中小不動産会社の特徴について解説します。
2-1. 地域の相場に精通している
地元の中小不動産会社は、地域の相場に精通しているという点が特徴です。
マンションに関しては大手と地元の不動産会社との間であまり差はありませんが、土地や戸建てに関しては、地元の中小不動産会社の方が相場に精通している傾向があります。
長く営業している地元の中小不動産会社は、遠方の不動産会社では知りえない相場情報を把握していることが多いです。
土地や戸建てに関しては、地元の不動産会社の方が適切なことが多く、高過ぎて売れなかったり、安過ぎて損をしたりといった失敗が少なくなる傾向があります。
2-2. 見込み客を抱えていることもある
地元の中小不動産会社は、見込み客を抱えていることもあります。
中古住宅市場は、比較的狭い範囲の人たちで売買が行われていることが多いです。
一部の大都市では遠方の転勤族が購入することもありますが、ほとんどの地域では購入者は地元の人もしくは周辺の市区町村の人が主要な買主となっています。
近隣の購入希望者は地元の不動産会社にあらかじめ「近くに売り物件が紹介してほしい」と依頼していることが多いです。
地元の不動産会社は売却を依頼する前からすでに見込み客を抱えていることも多いので、候補としては外せない存在といえます。
2-3. 実力にバラツキがある
地元の中小不動産会社は、会社ごとによって実力にバラツキがある点も特徴です。
中小不動産会社は、社長個人の能力も大きく影響しており、中には大手の不動産会社よりも優秀な会社も存在します。
一方で、旧態依然とした会社も残っており、大手と比べると力不足の会社も一部にあります。
中小の不動産会社を選ぶ際は、営業担当者個人の対応力を見極めたうえで依頼することがポイントです。
3. 不動産会社の選び方
不動産会社の選び方について解説します。
3-1. 少なくとも同一市町村内に営業店がある会社を選ぶ
不動産会社を選ぶには、なるべく物件の近くにある不動産会社を選ぶことが基本です。
少なくとも同一市町村内に営業店が1つ以上ある会社を選ぶことをおすすめします。
大手であっても物件の近くに営業店がある不動産会社であれば、地元の不動産会社の一つです。
不動産は地元の人でしかわからないことが多くあるため、遠方不動産会社は選ぶべきではありません。
営業担当者にとっても遠方の不動産を扱うのは面倒に感じるため、手を抜かれてしまう可能性もあります。
例えば、県外に店舗があるような不動産会社は極力避けるようにしましょう。
3-2. インターネット広告が熱心な会社を選ぶ
昨今の買主からの問い合わせは、SUUMOやHOME’S、アットホーム等の不動産ポータルサイトのインターネット広告を経由したものが主流となっています。
そのため、不動産会社はインターネット広告が熱心な会社を選ぶことがコツです。
例えば、写真を多く掲載したり、動画を撮影したり、360°ビューイングを撮ったりするような会社は広告熱心といえます。
広告熱心な会社は、文章でも物件の魅力をしっかりと伝えてくれます。
情報が多く掲載されている広告は、購入希望者が検討しやすくなるため、問い合わせ件数も伸び、売却できる確率も上がるのです。
ポータルサイトでは、不動産会社名をダイレクトに入力して検索すると、その不動産会社が扱っている他の物件を見ることができます。
どのような広告を行っているのかがわかりますので、不動産会社を選ぶ前に一度広告の雰囲気をチェックすることをおすすめします。
3-3. 対応の良い営業担当者を軸に選ぶ
不動産会社を選ぶには、会社名よりも対応の良い営業担当者を軸に選ぶことがポイントです。
不動産仲介は営業担当者の個人の能力が大きく左右する仕事であるため、大手の不慣れな営業担当者よりも中小の経験豊富な営業担当者の方が早く高く売れることがよくあります。
対応の良い営業担当者とは、例えば、「レスポンスが早い」、「専門性を感じられる」、「相場に精通している」、「不明点をしっかり調べてから回答してくる」等が挙げられます。
誠実な営業担当者は買主からの信頼も得やすいことから、最後に買主の首を縦に振らせる力も強いです。
また、売却活動は3ヶ月以上に渡る仕事となるため、感じの良い営業担当者に依頼した方がストレスもありません。
会社名にこだわらず、営業担当者の人柄を重視すると満足のいく売却活動をすることができます。
4. 無理に1社を選ぶ必要もない
不動産会社は無理に1社を選ぶ必要はありません。
不動産会社に依頼する仲介の契約のことを媒介契約と呼びます。
媒介契約には、「専任媒介」と「専属専任媒介」、「一般媒介」の3種類があります。
専任媒介または専属専任媒介は1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。
専任媒介と専属専任媒介の違いは自己発見取引ができるかどうかという点になります。
自己発見取引とは、売主が自分で買主を見つけてくることです。
専任媒介では自己発見取引は認められていますが、専属専任媒介では自己発見取引も禁止されています。
また、一般媒介は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約のことです。
一般媒介を選択すれば、同時に2社以上の不動産会社に売却を依頼することができるため、1社だけを選ばなくてもよいことになります。
気になる仲介手数料ですが、一般媒介で複数社に依頼しても、仲介手数料の支払先は売却を決めてくれた1社のみとなります。
理由としては、不動産会社が受領できる仲介手数料は成功報酬であることが規定で定められているからです。
そのため、専任媒介または専属専任媒介で1社だけに依頼しても、一般媒介で複数社に依頼しても売主が負担する仲介手数料は同じということになります。
どの媒介契約を選択しても売主の経済的な負担に違いはないことから、1社に決めきれないときには複数社に同時に依頼する形でいいでしょう。
5. まとめ
以上、不動産売却はどこがいいかについて解説してきました。
大手不動産会社の特徴としては、「一定の信頼感がある」や「無料サービスが充実している」等がありました。
一方で、地元の中小不動産会社の特徴としては、「地域の相場に精通している」や「柔軟性がある」があります。
不動産会社の選び方としては、「インターネット広告が熱心な会社を選ぶ」や「対応の良い営業担当者を軸に選ぶ」のがコツです。
1社に絞り込めないときは、一般媒介を選択する方法もあります。
不動産会社の選び方の概要がわかったら、早速に査定を依頼してみてください。
(記事は2021年12月1日時点の情報に基づいています。)
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