業者の探し方は

仲介業者にもいろいろありますが、どのようにすればよい業者を見つけることができるのでしょうか。

複数社に査定依頼を出そう

まず、仲介業者を探すときには複数社に査定依頼を出すようにしましょう。
仲介業者にはそれぞれ得意不得意があり、物件によっておすすめの業者が違うからです。
なお、その際一括査定サイトを利用すれば、売却物件と相性のよい仲介業者を複数社抽出してくれます。
自分で探す手間もかかりませんので、最初は一括査定サイトを利用してみるとよいでしょう。

信頼できる担当者を見つけよう

仲介業者に査定依頼を出すと、査定価格の提示を受けることができます。
この際、査定額だけでなく、なぜその査定額なのか、どのように販売していくかなど納得のいく説明をしてくれる担当者を見つけるとよいでしょう。
売却依頼時には仲介業者と媒介契約を結ぶことになりますが、その後物件の売却を担当してくれるのは基本的にその担当者です。
よい仲介業者でも、担当者がよくないこともあれば、その逆もあります。
仲介業者探しだけではなく、「信頼できる担当者を探す」ことを意識しておくとよいでしょう。

仲介業者選びのポイント

仲介業者によって広告の方法や顧客層が異なるため、仲介業者選びも大切です。
業者選びでは地元の小さな会社より大手の会社の方が信頼できるように感じるかもしれませんが、仲介業者に関してはそうとも言い切れません。
地元密着の会社の方がよいお客さんを持っていたり、地元特有の事情を把握したりしていることも多いからです。
しかしながら、大手であれば資金力が豊富ということもあり売却物件に売却用の家具を搬入してくれるといったサービスを実施している会社も多くあります。
こうした、それぞれの会社の特徴を把握したうえで、売却する不動産と相性のよさそうな不動産会社を選ぶとよいでしょう。
なお、不動産売却では媒介契約の種類によっては複数の不動産会社と媒介契約を結ぶこともできるため、大手から1社、地方密着の会社から1社といったことも可能です。

媒介契約を結ぶ際のポイント

媒介契約時には以下3つの媒介契約からいずれかを選ぶ必要があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれ少しずつ内容が異なりますが、一番大きな違いとして一般媒介契約は複数社と契約できて、他の2つの媒介契約は1社としか契約できないという点です。

一般媒介契約であれば先述の通り特徴の異なる不動産会社と契約することで異なる顧客にアプローチするといったことも可能になります。
ただし、媒介契約は売買契約を結んで初めて報酬の発生する仕組みです。不動産会社にとっては、他社に報酬を取られてしまう可能性のある一般媒介契約では、あまり積極的に売却に取り組んでくれない可能性には注意が必要です。
一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約は不動産会社に積極的に売却に取り組んで貰いやすく、また大手の場合専任or専属専任限定で売却時に物件をコーディネートしてくれるようなケースもあります。
どちらもメリット・デメリットがあるため総合的に判断することが大切だといえるでしょう。

物件の囲い込みについて

媒介契約を選ぶ際には物件の囲い込みについても知っておくとよいでしょう。
物件の囲い込みとは、仲介を依頼した不動産会社が、他の不動産会社からの問い合わせに対して、実際は売れていないのに「すでに売れてしまった」と報告することを指します。

仲介を受けた不動産会社は売買契約を成立させることで仲介手数料を受け取ることができますが、仲介手数料には「売買価格×3%+6万円+消費税」という上限が定められています。
一方で、売主から相談を受けて売却を成約させるだけでなく、自社で買主を見つけることができれば、売主と買主両方から仲介手数料を受け取れるのです。
このことを「両手」と呼びますが、これにより不動産会社は「売買価格×3+6万円+消費税」を上限とする仲介手数料について、売主と買主それぞれから受け取ることができます。

物件の囲い込みは売主からすると、本当であれば売れていたかもしれない買主を逃す可能性があり、場合によっては大きな損失につながることもあるでしょう。
そもそも、売主の利益より自社の利益を優先するような不動産会社に売却を依頼したくないという方も多いはずです。

この物件の囲い込みについては専任媒介契約や専属専任媒介契約を結ぶことで防ぐことができます。
というのも、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、REINSと呼ばれる不動産会社専用のネットワークに登録することが義務付けられており、他の不動産会社やREINSを見ることで物件の状況を確認できるようになっているからです。

査定書を貰うようにしておこう

媒介契約を結ぶ不動産会社を決める際には、事前に査定依頼していた不動産会社の提示する査定の結果を比較することが大切です。
このため、査定依頼時には査定後に査定書を発行してくれるかどうかを確認しておくとよいでしょう。

査定書には査定額の他、査定の根拠や査定に用いた事例などが記載されます。
査定額を口頭で告げられるのと比べると説得力は大きく増すはずです。

まとめ

不動産売却時の仲介業者の選び方についてお伝えしました。
不動産売却はよい業者、よい担当者と巡り合えるかどうかがポイントとなります。
このため、事前に複数社に査定を依頼してそれぞれの会社や担当者の対応など信頼のおけるものかどうか、しっかり判断しておくことが大切です。
転勤など売却期限のあるようなケースもあるでしょう。スケジュールに余裕がないと足元を見られて自分の希望する額で売れないリスクもあるため、査定は早め早めにしておくことをおすすめします。

(記事は2021年2月1日時点の情報に基づいています。)